[우종덕 교수의 부동산생활 길잡이] 재개발 재건축 바로알기

[우종덕 교수의 부동산생활 길잡이]

재개발 재건축 바로알기

 

도시정비사업에서 시공자선정은 매우 중요하다.

 

시공회사의 시공능력에 따라 정비사업의 성공 여부가 좌우되기도 하고 또한

시공회사의 아파트 브랜드가 조합원의 이익과 직결되기도 하기 때문이다 .

그렇기 때문에 시공자 선정 시 조합원간에 의견이 충돌되고 때로는

불상사가 발생하기도 한다.

시공자의 선정 시기는 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 건설업자로 보는

등록업자의 시공사 자격을 갖춘 건설회사를 대상으로 조합의 정관 등이

정하는 경쟁입찰의 방법에 의해 선정해야 한다.

 

시공계약방법에는 도급제와 지분제의 두 가지가 있다.

 

도급제는 건설연면적의 총공사비인 건설도급금액을 확정하고

시공계약을 체결하는 방법이고,

지분제는 시공건설회사가 조합원에게 일정한 지분율(조합원 보유토지에

일정비율을 적용해서 아파트 제공)에 의한 아파트 제공을 정하는

공사도급계약을 체결하는 방법을 말한다.

도급제와 지분제의 장단점을 비교해 보면 도급제는 공정한 시공자 선정에

유리하며 질이 높은 아파트 건립이 가능하고, 공사비를 조합이 지급해야 하기에

시공자의 부담이 없어서 시공이 순조롭게 진행되며 개발이익의 극대화를

유도할 수 있고, 조합운영의 공정성이 확보될 수 있는 장점이 있다.

 

그러나 도급제는 분양 시까지 정확한 조합원부담액을 알 수 없고

공사비 상승에 따른 변경계약이 발생할 수 있으며 조합이 일반분양하여

공사비를 지급하기 때문에 조합의 책임이 막중하다는 단점이 있다.

지분제는 조합원에게 제공하고 남은 추가개발이익 즉 일반분양 수입금은

시공사에 귀속되는 계약으로 조합운영이 단순하고 조합의 책임이 약하다고 할 수 있고,

최소한의 지분확보가 가능하며 지분율이 확정되면 분양 전 조합원 별 분담액을 

알 수 있는 장점이 있으나, 아파트의 질이 낮아질 우려가 있고

사업진행에 차질이 생겨 시공이 지연되거나 공사기간이 연장될 경우

시공사의 부담이 늘어나 부실공사가 될 우려가 있는 단점이 있다.

조합은 정비사업의 시행을 위해 시공사를 선정

 

(LH 공사 등 제외)한 경우 ‘공제조합발행증서’ ‘대한주택보증회사의

보증서’ ‘금융기관 지급보증서’ ‘보험증권’ 등의

시공보증서를 시공사의 계약상 의무를 담보하기 위해 시공사로부터 징구해야 한다 

다음은 도시정비사업에서 가장 어렵고 조합원간 분쟁이 많은

관리처분계획에 대해 살펴보고자 한다. 

조합이 사업시행인가를 득하면 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터

21일 이내에 개략적인 분담금액, 분양신청기간, 분양신청서, 사업시행인가서의

사본 또는 요약서, 분양 안내문등을 구비하여 일간신문에 분양공고하고

조합원에게 통지해야 한다 .

사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는

관리처분계획을 수립해야 한다.

 

관리처분계획이란 조합원의 사업전 재산과 분양신청 아파트의 분양대금을 추산하여

그 차액을 정산하는 절차를 말한다.

사업시행자(조합)는 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 그 밖의 사항을

종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고

합리적으로 이용되도록 작성해야 한다.

 

1세대가 1주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는

1주택만을 공급해야 한다.

분양신청을 하지 않은 조합원에 대해서는 현금으로 청산하고, 

조합원 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관  또는 사업시행계획이 정하는

목적을 위해 보류지(건축물 포함)로 정하거나 조합원 이외의 자에게 분양하며,

정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의거

이를 처분 또는 관리해야 한다.

주택 공급조건의 구체적 기준은 관련규정에 의거

주거환경개선사업,

 

주택재개발사업, 주택재건축사업에 각각 주택의 공급기준, 주택의 공급대상,

주택의 규모, 주택의 공급순위 등을 정해 시행해야 한다.

관리처분획을 수립하여 시장 군수 구청장에게 관리처분인가 신청을 하여

인가를 받아야 하는데 이때 종전재산평가액을 중심으로 조합원간 분쟁이 심하고

관리처분계획 내용 공람시 이의신청 또는 소송이 제기되는 경우가 많아 정비사업이

지연되거나 중단되는 사례가 발생하기도 한다.

마지막 절차로 공사가 완료되면 사업시행자는 공사완료보고서를 제출하고

준공인가 신청을 하여 인가증을 교부받아야 하고, 인가증이 교부되면 시장 군수

구청장은 지방자치단체 공보에 고시하고 수분양자에게 통보해야 한다.

/ 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕