선순위 가장 임차인 어떻게 풀것인가?

 선순위 가장 임차인 어떻게 풀것인가?

 

선순위 가장 임차인이 등장 할 수 있는 여러 형태들을 지금까지 살펴보았다.

지금부터는 실전에서 이들을 어떻게 해결하고 풀어가야 할 지를 고민해 보자.

 

낙찰이후 가장 좋은 진행방법은 선순위 위장임차인과 협상이다.

물론 쉽지 않다. 그렇다고 먼저 협상의 수순없이 명도소송절차를 밟는것은

너무 가혹하지 않은가?

협상의 키워드는 단 두가지다.

당근과 채찍이다.

 

가장임차인을 주장하게 되면,

         우리법에서는 형법에 해당된다.

 

형법 제315조 (경매, 입찰의 방해)

위계 또는 위력 기타방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는

2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

 

형법 제 327조(강제집행면탈죄)

강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는

허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 자는 3년이하의 징역 또는

1천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

가장 임차인이라는 확실한 정황을 확인하였다면, 가장 임차인에

위의 근거를 제시한다.

협박이 아니라 그만큼 큰 실수를 하고 있다는 부분을 넌지시 알려 준다.

실지로 위의 근거로 형사고소를

할 경우 고소 당하는 입장에서는 자신이 진짜 임차인임을 입증해야 한다.

(하지만 확신이 없다면 곤란하다. 무고로 고소당 할 수도 있음을 알자) 

 

그러나 적정한 선에서 협상할 수 있는 여지를 알려준다.

수익률이 큰만큼 협상 금액도 조율할 수 있는 여유가 있을것이다.

서로에게 좋은 것이 아닌가?

 

협상은 협상데로 진행하면서 우리는 다음의 절차를 히든카드를 준비해 둬야 한다.

 

부동산 경매 해당 물건에 낙찰을 받기전에는 관계서류 열람은 그 한계가 있다.

전입세대 열람과 법원에 비치된 해당사건의 관계서류가 전부이기 때문이다.

주민등록등본 이나 호적등본은 낙찰을 받기 전에 발급이 곤란하다.

 

그래서 선순위 가장 임차인에 대한 정보를 최대한 수집하고 채권자들이나

주변 인물들을 통한 탐문 조사로 진행해야 한다.

혹시라도 모를 임대차관계의 진정성 여부를 재차 확인 할 필요가 있겠다. 

이 과정은 백번 얘길 듣는것 보다 직접 본인이 형사처럼 움직이여야만,

구체적인 정황을 포착하므로써 본인의 내공을 쌓을 수 있다. 

이 정도 정성과 노력은 부동산경매에 있어서 기본중의 기본이다.

날로 먹을 생각은 과감히 버리자.

 

종합적으로 선순위 가장 임차인일 수 있는 여러 정황들을 면밀하게 살펴서

확신이 생길때 과감하게 입찰 할 수 있어야 한다.

 

물론 그 전제는 선순위 가장 임차인 문제를 어떻게 해결 할 것인지 구체적인

전술이 있어야 할것이다.

 

낙찰이후 대응방법을 살펴보자.

 

첫번째, 임대차 계약의 당사자가 친인척인 여부를 확인한다

선순위  임차인을 주장하는 가장임차인은 주로 부부관계 이거나 소유자의

친인척인 경우를 자주 볼 수 있다.

 

98년 대법원 판례를 잠시살펴보자(96다 30786)

부동산 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은

당해 채무자는 물론 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는

가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다.

 

부부 관계에서는 임대차관계가 성립되지 않는다는 얘기다.

그러므로 최초 근저당설정일 보다

전입일이 빠른 점유자가 있을때, 채무자와 관계가 부부일 경우

인도명령을 받을 수 있다.

인도명령을 받게 되면 절차데로 그 후순위를 받으면 된다.

 

부부관계를 입증하는 방법은 주민등록등본이나 호적등본을 발급받아 입증하도록 한다.

낙찰자는 해당물건의 이해관계인이 성립되므로 이를 근거로 관계서류를 요청한다.

 

두번째,  대출을 실행한 해당 금융권으로 부터 무상임대차 계약서 확인을 해보자.

만약 무상거주 임차인(선순위 가장 임차인)이 법원에 배당요구를 했다면,

채권자나 권리인에게 배당이 안되거나 턱없이 금액이 줄어들 수 있으므로,

채권자인 금융기관에 가장임차인을 이류로 배당배제 신청을 하도록 협조를 구한다.

(이미 배당배제 신청을 한 경우도 더러 있다)

 

채권자의 배당배제 요구가 받아들여지면 경매사건기록을 열람 신청하여

채권자의 배당배제과 관련된 일체의 서류를 복사를 하도록 한다.

 

이는 후일 있을지모를 명도소송에서 증거자료로 제출하면 가장 임차인에 대한

판명을 받을 수 있다.

 

세번째, 배당요구를 하지 않은 가장 임차인이 선순위임을 주장하여

집을 비워 주지 않을때는 명도소송이나, 임차권부존재 소송을 통해

가장임차인의 판명을 받을수 있다.그러나 이 관계 입증은

주장하는 자에게 있음을 알아야한다.

 

이때는 세입자와 친인척 관계여부를 확인하고, 아파트의 경우는 관리비

고지서가 누구 앞으로 발급이 되어있는지 확인한다.

또한 주택의 경우 도시가스 사용료가 누구 명의로 발급이 되는지

확인할 필요가 있다.

 

명도소송시 임대차계약서가 중개업소의 계약서라면 그 중개업자를

증인으로 신청하여 임대차계약 당시의 상황, 작성경위,

대금지급 여부를 밝혀야 한다.

 

만약, 당사자끼리의 쌍방계약(실무에서는 대부분 쌍방계약이 많다)이라면,

임대차 계약서상의 보증금을 지급하였다는 증거자료(온라인송금 영수증,

은행 입출금 내역서)등을 요구하여 법원으로부터 가장 임차인을 판명 받을 수 있다.

 

선순위 가장 임차인에 대해서는  법원의 엄격한 판단이 있음을 알아야 한다.

임대차 계약서에 명시된 확정일자 여부 그리고 그 시기는 소송시 대항력의 증거를

입증할 수 있는

영수증과 같은 효력이 있다.  만약,  선순위 가장 임차인임에도 확정일자가 있다면

이는 선순위 가장 임차인의 작업능력이 만만치 않은 고수이다.

다른 방법으로 입증할 필요가 있다.

위에서 언급했듯이, 경우에 따라서 쌍방계약이나 중개업자의 증인 소환 신청으로

대금지부여부 관계를 입증하도록 유도한다.

그리고 임차인 주장하고 있는 보증금의 금액이 터무니 없을 경우 인근의 임대시세

기준의 정황들을 판단해 증거자료를 제출할 수 있다.

 

실무에서는 선순위 가장임차인의 유형이 너무 다양하다. 해당 물건별로 유추와

적용할 수 있는 응용력을 길러야 한다