부동산 등기상식 총정리

부동산 등기상식 총정리 부동산등기부등본 보는 법(1)

1997. 12. 1 일부터 시행된 개정부동산등기법시행규칙에 따라 기존등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리되고, 기존의 등기부등본은 등기기록으로 이기 됨으로써 외형상으로 등기부 등본이 기존등기부 등본과 완전히 다르게 개제되었습니다. 이와 같이 등기부등본이 전산정보 처리화 됨으로써 새로이 발급되는 신등기부등본은 형식이나 내용의 기재방식에 있어서 기존등기 부등본과 상당한 차이를 나타내게 되었습니다. 따라서 이점을 유의하고 다음 법조문을 참고하면 신등기부등본을 읽어 내는데 도움이 될 것으로 생각합니다.   부칙 제3조 [등기부의 개제] 1) 지정 등기소는 기존의 등기부를 법 제177조의2(주;등기의 전산화) 규정에 의한 등기부로 개제하여야 하고, 등기사무를 전산정보처리조직에 의하여 처리하여야 한다. 다만, 기존의 등기부 중 전산정보처리 조직에 의하여 처리함에 적당하지 아니한 것은 그러하지 아니하다. 2) 제1항의 규정에 의한 등기부의 개제는 등기 용지에 기재된 등기를 전산정보처리 조직에 의하여 등기기록으로 이기 하는 방법에 의한다. 이 경우 등기사항 중 현재 효력이 있는 사항에 한하여 등기기록에 이기하고 등기명의인 등의 명칭 및 주소를 이기 당시의 명칭 및 주소로 바꾸어 이기 하는 방법에 의할 수 있다. 3) 제2항의 규정에 의하여 이기한 때에는 등기공무원은 부동산등기법 시행규칙부칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 등기를 이기한 뜻과 그 연월일 및 이기를 마친 등기공무원의 식별부호를 기록하여야 한다. 다만, 위 개제 작업에 관하여 지방 법원장의 특별지정을 받은 등기공무원은 위 이기한 뜻과 그 연월일 및 등기공무원의 식별부호를 일괄하여 기록할 수 있다. 4) 제2항의 규정에 의하여 이기한 때에는 등기공무원은 구등기용지 표제부에 제1항의 규정에 의하여 등기를 이기한 뜻과 그 연월일을 기제하고 날인한 후 이를 폐쇄하여야 하고, 해당 등기부의 목록에 편철된 등기용지의 기재사항 전부를 이기한때는 등기공무원은 그 목록에, 편철된 등기용지의 전부를 폐쇄한 취지 및 그 연월일을 기재하고 날인하여야 한다. 다만, 대법원 예규가 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 표 제 부(토지) * 해 설 1) 부동산 소재지의 행정구역과 지번 2) 1146 등기소명 3) 표제부 : 부동산 등기용지의 맨 앞장에 위치하고 있는 부동산의 얼굴로서     그 부동산의 현황에 관하여 등기되어 있음. 4) 표제부에 표시할 부동산 물건이 토지에 관한 것인 경우 5) 당해 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경 순서를 표시. 6) 1 ; 당해 물건의 최초 등기사항임을 표시 7) (전2) ; 기존(구)등기부등본에서는 표시번호 2번의 내용이라는 뜻. 8) 1983년 1월 21일 : 당해 토지의 최초 등기신청을 접수한 년월일. 9) 서울특별시 강남구 역삼동 642-9 : 당해 토지가 위치하고 있는     행정구역과 토지의 위치. 10) 대 : 모든 토지는 28개의 지목으로 분류하는데 그 중에서      가장 기본이 되는 건축가능 한 토지를 말함. 11) 1,000㎡ : 토지의 면적 12) 기존등기부등본을 전산정보처리화하게 된 법률적 근거. 13) 위의 등기부등본 표제부사항에는 실선으로 그어진 말소사항이 없음. 14) 기존등기부등본 발급시에는 카드의 장수해당란에 담당관 (인)      표시를 했으나 신 등기부등본상에는 ?번의 장수표시로      당해 등기부등본의 등기용지숫자를 알 수 있으므로 생략함. 15) 강남등기소에서 발행한 등기부등본 발급번호, 일련번호부여 16) 당해 등기부등본 3장중 첫장임을 표시 17) 발행일 : 2001년 1월 16일 2. 표 제 부(건물) * 해 설 1) 건물의 구조, 지붕의 형태 2) 건물의 용도, 층별 면적 3) 층별 용도 4) 건축도면 편철 장부책 제5책 1009장에 당해 건축도면이 실려있음을 표시한 것임. * 담당공무원의 계인 대신 천공으로 고유번호를 대신하는데, 앞의 ''''무''''는 등기관서의 고유번호 부여표시 중 기본기호를 뜻하고, 뒤의 번호는 그 세분번호를 뜻한다. 예시의 등기부등본상에는 무-1146의 표시가 있는데 이는 서울지방법원 강남등기소를 뜻하고 표제부 우측 상단의 고유번호 1146은 좌측의 가로글씨로 천공 표시한 세분번호와 같음. 3. 표 제 부(집합건물 - 아파트) * 해 설 1) (1동의 건물의 표시) : 집합건물(아파트, 연립, 다세대 등)인 아파트의 경우     당해 405호 아파트가 속해있는 도곡아파트 145동 건물 전체의 현황을     설명(부등법제 16조 3항)하며 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의     규정에 의한 건물의 공용부분에 관한 용지는 그 표제부만을 둠. 2) 건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀줌(부등법 제 16조)     (동법 시행규칙 제4조, 법제15조에 의하여 별지 제4호 양식에 의하여 조제함. 3) 철근콘크리트 조 슬래브 지붕 : 건물의 구조는 철근콘크리트,     지붕은 슬래브라는 뜻임. 4) 5층 : 1동 전체의 층수를 가르킴. 5) 아파트 : 건축물의 종류에 의한 분류를 말함. 6) 1층-5층 : 각층별 면적 표시 7) (대지권의 목적인 토지의 표시) : 대지권 등기가 시행되기 전 아파트 등     집합건물의 토지에 대한 소유권등기는 1등기 용지에 수백명의     공유지분을 등기했기 때문에 해독하는데 난해하였고     등기 업무상의 오류도 자주 발생하게 되었음.     이 문제를 해결하기 위해서 대지권 등기제도를 만들었는 바,     이처럼 복잡한 토지등기를 각자의 구분건물 등기부 표제부에     종속시킴으로써 간편하게 만들었음. 8) 1. 서울특별시 강남구 도곡동 527 : 1번 필지인 도곡동 527번지는     지목이 대지로써 면적은 144965.1㎡이고 9) 2. 서울특별시 강남구 도곡동 530 : 2번 필지인 도곡동 530번지는     지목이 도로로써 면적은 3083㎡임을 표시한 것임. 10) (전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의 목적인 전유부분인     제405호의 물리적 현황을 말함. 11) 등기연월일을 표시 12) 구분건물의 호수표시 13) 구분건물의 전용면적 41.41㎡(약 12.1평) 14) 건물의 도면에는 법 제41조 제1항 제1호(부동산의 소재와 지번)와      법제42조에 규정한 사항(건물의 종류,구조,면적,번호,부속건물이      있을 때에는 그 종류,구조,면적 및 구분건물인 경우      1동의 건물의 소재,지번,종류와 구조,면적,대지사용권으로서      건물과 분리하여 처분할 수 없는것이 있을때의 그 권리의 표시등) 및      택지의 방위, 건물의 형상, 길이, 위치를 기재하고 신청인이 기명 날인 함.      도면은 전부 묵선·묵서로 하고 만일 등기의 목적 외의 건물이 있는 때는      그 도면을 주선·주서로 하여야 함. (부동산등기법 시행규칙 제61조 참조)      도면은 1필의 토지 위에 2개이상의 건물을 보존등기 하거나      2필지 이상에 2개이상의 건물의 보존등기한때, 집합건물을 보존등기한때,      부동산의 일부에 대하여 용익물건을 설정한때 제출 함.      도면에는 신청서 접수의 연월일과 접수번호를 기재하고 접수번호의      순서에 의하여 이를 편철하고 면수를 부기함.(동규칙 제17조 참조).      그리고 도면은 등기부의 등본교부신청서에 그 등본의 교부를 신청하는      취지가 기재되어 있은 경우에만 이를 등사하고 (동규칙 제38조 참조)      그 등본을 교부함(동규칙제134조). 이 405호 건물 도면은 등기소에      비치된 도면편철장 제20책 216장에 있으며,      1978년 10월 11일에 등기한 건물임을 알수 있음.      이는 건물의 소유권 보존등기나 변경등기신청서에 도면을 첨부한 경우      등기용지 중 표시란에 한 등기말미에 도면편철장의      책수와 면수를 기재한 사유임(동규칙 82조) 15) 대지권 : 위 도곡 아파트405호가 속한 145동의 건물이 소재한 토지와      규약에 따라서 건물의 대지가 전 토지(예; 아파트 전체의 대지)에      대하여 가지는 권리의 내용(예; 소유권, 지상권, 임차권 등)을 말함.      (동규칙 제75조의2) 16) 대지권의 종류 : 건물대지에 대하여 가지는 권리의 내용이      어떤 물권인지, 혹은 용익권인지를 설명.(동규칙 제75조의2) 17) 대지권의 비율 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의      대지에 대하여 가지는 권리(예; 토지소유지분) 18) 등기원인 및 기타사항 : 등기를 무엇 때문에 언제 했는지 사유      (동규칙 제75조의2) 19) 대지권으로 정해진 날자 즉, 1986년 11월 7일임을 등기한 것이고      (동규칙 제75조의2) 20) 1986년 11월 7일 동일날짜에 건물대지에 관한 소유권지분,      즉 148048.1분의 63.09(약19평)를 등기한 것임.(동규칙75조의2) 21) 1,2 소유권 대지권 : 대지권의 목적인 토지의 표시,      즉 서울특별시 강남구 도곡동 527번지를 1.로 서울특별시 강남구      도곡동 530번지를 2.로 표시한 것은 대지권의 목적인 토지의 일련번호를      기재함으로써 대지권의 목적인 토지의 표시를 갈음할 수 있음.      (동규칙 제75조 2의 2항) 22) 토지에 대하여 별도 등기 있다는 취지의 기재 등 : 그 토지에 대한 소유권      보존등기 또는 소유권이전등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는      소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있는때에는, 등기관이      그 건물 표제부에 토지 등기부에 별도등기가 있다는 취지를 기재해야 함.      (동규칙75조의4 제1항)      즉, 공시될 수 없는 지상권, 지역권 등의 등기가 있는 경우에 표시란에      "토지에 관하여 별도 등기 있음." 이라 기재를 하게 되는데,      이는 건물등기부가 토지등기부의 역할까지 전담할 수는 없는 까닭임.      그러므로 1. 토지에 관하여 별도 등기 있음. 2. 토지에 관하여 별도 등기 있음. 이라고 기재되어 있는 경우     위 1,2 번 토지등기부등본에서 그 내용을 확인할 수 있음. 23) 표시번호 2 (전2)와 3 (전3)은 등기원인과 그 성질이 다른 제한 처분이 있음을      표시하고 있으므로 유의하기 바람. 24) 전산이기 : 대법원장이 지정·고시하는 등기소(지정등기소)의      등기사무는 그 전부 또는 일부를 전산정보처리 조직에 의하여 처리 할 수 있고,      이 경우 등기사항이 기록된 보조기억장치를 등기부로 봄. 현재는      전국의 등기소업무가 거의 전산화 됨.(부등법 제177조의2) 25) 등기부의 등·초본에 말소하는 기호를 기록함에 있어서는      말소와 관계되는 사항에 실선을 그어 말소의 취지를 기록하는      방법에 의함.(동규칙제134조 제6항). 기존등기부에서는      주말(붉은선으로 x)표시해 주고 독립등기의 순위번호를 부여하고      사항란에 말소등기를 기재하였음. 26) 2/5 : 이 등기용지는 5장으로 구성되어 있고, 이 장은 2번째 장임을 표시한 것임. 4. 갑구   * 해 설 1) 갑구 : 소유권 및 소유권에 관한 여러 가지 처분제한과 변경,     소멸의 등기 등을 할 수 있음.(부등법 제16조4항) 2) 순위번호 : 등기가 이루어진 순서대로 번호를 부여하게 되므로 순위번호라 함.     따라서 이 순서에 따라 소유권에 관한 사항이 변동되어 왔다는     내역이 기록되는 것이며, 맨 후 순위 번호에 있는 소유자가 현재의     이 부동산 소유권자임을 보여주는 것임.(부등법 제16조 제6항)     동일한 부동산에 관한 등기권리의 순위는 등기의 전후에 의하고,     등기의 전후는 동구(갑구, 을구)에서 한 등기는 순위번호에 의하고     별구에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의함.(부등법 제5조)     소유권에 관한 사항란에 등기를 한때에는 순위번호란에     순위번호를 기재함.(부등법 제59조) 3) 등기의 목적 : 소유권보존이나 소유권이전 또는 등기명의인 표시변경등과 같이     신청하는 등기의 내용 내지는 종류를 나타냄(부등법 제57조2항) 4) 접수 : 등기관이 신청서를 받았을 때는 접수장에 등기의 목적,     신청인의 성명 또는 명칭, 접수연월일과 접수번호를 기재하고     (신청서에도 같이 함), 접수증을 교부함(부등법 제53호) 5) 등기원인 : 등기를 하게 된 그 원인(예: 매매,증여,상속 등),     그 연월일(부등법제57조 2항) 기재. 6) 권리자 및 기타사항 : 사항란에 등기를 함에 있어서는 등기권자의     성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 등 기타 신청서에 기재된     사항으로서 등기할 권리에 관한 것을 기재하고, 등기권리자가     법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 그 대표자나 관리인의 성명과 주소를     첨기하며, 등기관이 날인하여야 하는데, 이 경우 등기권리자의 성명 또는     명칭을 기재하는데 있어서는 그의 주민등록번호나 부동산 등기용 등록번호를     병기하여야 하고 법인아닌 사단 또는 재단의 대표자나 관리인의 성명과 주소를     첨기함에 있어서는 그 주민등록번호를 병기하여야 한다(부등법 제57조 2항)     비법인 사단이나 재단에 대한 부동산 등기용 등록번호는     시장(구가 있는 시에서는 구청장)또는 군수에게 부여받아야 하고     재외국민에 대한 등록번호는 대법원소재지 관할 등기소의 등기관에게     부여받아야 하고 법인에 대한 등록번호는 주된 사무소(회사의 경우 본점)     소재지 관할등기소 등기관에게 부여받아야하고, 외국인에 대한 등록번호는     체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지에     체류하고 있는 것으로 본다.) 관할 출입국관리 사무소장이나     출장소장에게 부여받아야 함. (부등법 제41조의2)     등록번호부여 절차는 재외국민에 대하여는 대법원 규칙으로,     비법인 사단이나 외국인에 대하여는 대통령령으로 정함.(동조2항)     등기를 함에 있어서 등기권리자의 주민등록번호를 병기하여야 하는 경우에는     등기 신청시 등기권자의 주민등록등(초)본을 첨부해야 한다.     (동규칙 제52조) 등기신청서에 첨부하는 주민등록 등·초본은     발행일보부터 3개월 이내의 것이어야 한다.(동규칙 제55조2항) 5. 을구 * 해 설 1) (소유권 이외의 권리에 관한 사항) : 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권,     권리질권, 임차권 등의 설정·이전·변경·처분제한 또는     소멸에 관한 사항을 등기함.(부등법 제16조 5항) 2), 3), 4), 5), 6) : 앞에서 설명한 갑구의 사항란 설명과 동일함으로 여기서는 생략함. 7) - 이하여백- : 을구 사항란 끝 부분에 표시 8) 수수료 ; 누구든지 수수료를 납부하고 등기부의 열람 또는     그 등본이나 초본의 교부를 청구할 수 있으며, 등기부의 부속 서류중     이해관계 있는 부본에 한하여 열람을 청구할 수 있습니다.     수수료 금액을 대법원규칙으로 이를 정한다.     현재는 등기부등본 1통당 20면까지는 1,200원, 20면초과시는     초과당 1매당 50원을 가산함.     등기전산발급 및 모사전송방법에 의한 등기부 등초본의 교부시는     1통당 2,000원, 초과시 1매당 50원 가산.(부등법 제21조 및     등기부 등·초본등 수수료 규칙2조)     (※ 예를 들어 강남등기소에서 대구등기소 관할 부동산 등기부등본     신청시 2,000원, 인터넷을 통한 등기부열람 수수료는 1,000원)(동규칙 3조2항) 9) 등기공무원의 인증방식(1997년 4월 10일 등기예규 제869호에 의해 전면개정) 가) 등기공무원 직인- ⓐ 각 등기소에는 법원 사무관리규칙에 정한 등기공무원의 직인을 조제비치하고, ⓑ 등기공무원이 여러 명 배치된 때는 필요에 따라 직인을 복수로 비치할 수 있고, ⓒ -본원 등기과 등기공무원의 직인은 "○○법원 등기공무원" -지원소속 등기공무원의 직인은 "○○지방법원 ○○지원 등기공무원" -본원관내 등기소에 있어서는 "○○지방법원 ○○등기소 등기공무원" -지원관내 등기소에 있어서는 "○○지방법원 ○○지원 ○○등기소  등기공무원"이라고 함. ⓓ 직인의 규격 및 등록절차 등은 법원사무관리 규칙이 정하는 바에 의함. 나) 등·초본의 인증문- ⓐ 등기부등본의 인증문에는 청인을 압날하지 않고 직인만을 찍고 다음과 같이 간략하게 표시함. <이 등본은 부동산등기부이 내용과 틀림없음을 증명합니다. 서기 2001년 1월 31일 서울지방법원 강남등기소 등기관 김등기 (직인)> ⓑ 등기부 등본은 매장마다 직인으로 간인하는데. 간인에 갈음하여 그 등기소 고유부호표시의 자동천공방식압날로 할 수 있음. ⓒ 등기신청 및 등기부 등·초본 등의 수수료규칙 및 복합인증요금계기사용에 따른 사무처리지침(행정예규 제179조)규정의 기기에 의한 영수필 취지의 표시는 인증기의 인증문여백에 영수필증의 문양을 새겨 영수필증이 표시되도록 하여 영수필증의 첩부·소인에 갈음할 수 있음. 이와 같은 인증문은 등기용지를 복사한 복사문이 원본의 내용과 다름이 없다고 국가기관인 등기소에서 인정하여 그 효력을 부여한 것이므로 이러한 인증문 없는 복사물은 단순한 등기부의 사본에 불과하여 법적인 효력을 발생할 수 없음. 6. 등기부 등·초본 교부 신청서 * 해 설 1) 토지·건물 : 토지와 건물중 원하는 것에 0으로 표시해야 함. (부등법 제 177조의3 부등법시행규칙 제27조이하 참조) 2) 등기부등(초)본을 발급받고자 하는 토지와 건물의 지번을 표시해야 함. 3) 신청인이 원하는 부분만 뽑아서 갑구나 을구만을 발급받고자 하는 경우에 기재하므로 등본전체의 발급청구시에는 쓸 필요가 없다. 4) 발급받기를 원하는 통수를 기재해야 함. 그러나 대지권 등기가 된 집합건물의 경우는 건물만 신청해야 됨. 5) 신청인의 주소와 성명을 기재하고 도장을 찍거나 서명함. 6) 신청한 후 보통 20분 정도 후면 발급해 줌. 오후 1시 30분이 교부예정시간임을 표시. 7) 등기사무에 관한 문서는 별도의 규정이 있는 경우를 제외하고는 접수인을 찍어 접수한 후 기타 문서 접수장에 기재함.(부등법시행규칙 제12조3항) 7. 토지의 분필등기 * 해 설 1) 토지의 분필 등기 : ''''갑''''지를 분할하여 그 일부를 을지로 한 경우에 분필의 등기를 하는 때에는 등기용지 중 등기번호란에 지번을 기재하고 표시란에 분할로 인하여 등기 제몇호의 토지의 등기용지로부터 이기한 쪽을 기재하여야 함.(부등법 제93조1항). 위의 절사를 마친 때에는 갑지의 등기용지 중 표시란에 잔여부분의 표시를 하고 분할로 인하여 다른 부분을 등기 제몇호의 토지의 등기용지에 이기한 뜻을 기재하며, 종전의 표시와 그 번호를 붉은 선으로 지워야 함.(부등법제93조2항) 2) 실선으로 그어진 부분은 분할로 인하여 현황이 달라졌으므로 말소한 것임. 3) 분할시 지번 부여 방법은 모번지에 자번지를 붙이는 방식으로 함. 모지번에 자지번을 붙여나가는 방식을 16-11을 모지번이라 하고 16-18을 자지번이라 함. 4) 분할로 인하여 16-11의 토지 면적이 1124㎡로 줄어졌음을 표시. 5) 분할로 인하여 임야 529㎡는 동소 16-18, 임야 1653㎡는 동소 16-19번지로 갈라져 나감. 6) 1번 표시란을 보면 1999년 12월 22일, 지번 동소 산 16-18, 임야 529㎡의 새로운 등기 용지가 만들어 졌음을 알수 있음. 이와 같이 분할된 토지는 2필지를 한 등기용지에 등기 할 수 없기 때문임. 7) 산16-11에서 분할되어 새로운 등기용지를 구성하게 된 사항을 표시해 줌. 8. 소유권 보존등기 * 해 설 1) 소유권 보존등기란 아직 등기되지 아니 한 부동산(여기서는 건물)을 건축물 관리대장에 등재된 대장명의인을 기초로 하여 최초로 등기용지에 기재하는 등기임. 그러므로 순위번호 역시 1번으로 매김.(부등법제131조). 원시취득이므로 등기원인이 없으며, 이후 모든 등기의 출발점이 됨. 2) 등기신청인이 등기신청서를 등기소에 제출하면 등기공무원은 접수한 연월일과 신청서 접수순서대로 일련번호를 부여하고, 이 번호를 등기신청 사건접수부에 기재하며, 소유권보존등기 사항란에도 기재함. 3) 소유자, 성명, 주민등록번호, 주소 순으로 기재함. 9. 소유권이전등기의 여러 유형   10. 소유권이전등기 앞의 그림 <9. 소유권이전등기의 여러 유형>을 보면 서울 강남구 일원동 711 수서아파트 3동 1103호에 주소를 둔 이도령이 표제부(토지의 표시)의 표시번호란1(전1)의 서울특별시 강남구 논현동 136-12번지 대지 600.6㎡를 1988년 9월 13일 전소유자로부터 매매를 통하여 구입하고, 그 다음날인 1988년 9월 14일 접수번호 제136967호로 소유권 이전등기를 경료하였음을 알 수 있습니다. 여기서 ''''전소유권자''''가 누구였는지는 [갑구](소유권에 관한 사항) 순위번호1(전3)보다 1순위 빠른 기존등기부상의 (전2)를 보면 알 수 있으나 이 등기부가 [표제부](토지의 표시) 표시번호1란의 기타사항과 [갑구] (소유권에 관한사항) 순위번호6(전8)란의 기타사항에서 밝히고 있듯이 1999년 1월 21일 기존등기부를 전산이기 할 때 부동산등기법 제87조 규정에 따라 현재 효력 있는 등기만을 전사하였고, 동법 제177조의6 제2항의 규정에 따라 그 취지를 앞서 설명한 대로 전산이기 하였다고 밝혀둔 것입니다. 따라서 전산이기 된 등기부등본상의 표제부의 표시번호와 갑구 및 을구의 순위번호란에, 예를 들면 1(전3)이라고 되어 있는 것은 현재 효력이 있는 등기는 기존등기부상의 3번부터이므로 그 앞 순위 등기인 (전1) (전2)는 기존 폐쇄등기부에 보관되어 있습니다. 보존등기와는 달리 소유권이전등기를 할 때는 등기를 하게된 원인 즉, 매매, 증여, 상속 등에 의한 것이라는 것과 그 연월일을 기재해야하는데 이는 각종 세금 산정의 기준이 됩니다. 그리고 등기원인 연월일은 매매의 경우 매매계약을 체결한 날이고 접수연월일은 등기신청접수 연월일이므로 서로 다릅니다. 동산은 금전을 지불하고 구입할 때 그 소유권이 매수자에게 곧바로 이전되지만, 부동산은 등기를 한때에야 비로소 물건변동의 효력이 발생하므로(민법 제186조) 매매 잔금을 다 지불했더라도 등기를 하지 않으면 대항력을 갖추지 못하게 되고 전 소유자의 채권자가 그 물건에 대하여 압류나 가처분을 할 수 있습니다. 11. 공유지분일부 이전 <9. 소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구] (소유권에 관한 사항) 순위번호2(전4)란을 보면, 서울서초구 양재동 44 신동아 아파트 1동 208호에 거주하는 유준섭이라는 사람이 1998년 6월 1일 서울 강남구 일원동 711 수서아파트 3동 1103호에 사는 이도령 소유의 서울특별시 강남구 논현동 136-12번지 소재 대지 600.60㎡중 4분의1을 매매계약하고, 1998년 6월 25일 접수번호 제38372호로 그 소유권의 일부 이전등기를 경료하였습니다. 이로서 앞으로 유준섭은 4분의1, 이도령은 4분의 3 지분을 가지고 위 대지에 대한 공유자로 되었는 바, 공유란 하나의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유하는 형태를 말합니다. 그리고 그 다음 순위번호 3번을 보면, 위 이도령은 서울 서초구 우면동 462-2 금호빌라 207호에 사는 오창호에게 위 대지 600.6분의 150.15 지분을 1998년 8월 10일 팔았고, 순위번호 4번을 보면 서울 강남구 청담동 41-5 신동아 빌라트 202호에 사는 성춘향에게도 같은 날 팔고, 동월 27일 등기이전 한 것으로 되어 있습니다. 그러므로 이제 이도령에게는 600.6분의 150.15지분만 남아있음을 알 수 있습니다. 만약 이때 부동산의 위치와 면적을 특정하여 매각한 경우라면 그 부분을 분할한 후 이 부동산에 대한 공동소유관계를 깨트린 다음 각자의 단독 소유로 분할하여 소유권이전등기를 하게 됩니다. 12. 공유자 지분전부이전(상속등기) <소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구](소유권에 관한 사항) 순위번호 7란을 보면, 원토지소유자 이도령에게 남아있던 마지막 4분의 1지분은 서울 강남구 개포동 700주공아파트 505동 1403호에 사는 그의 상속인 이장남에게 1999년 4월 26일 접수번호 35998호로 공유자지분전부이전등기가 경료되어 있고, 그 원인은 1998년 12월 28일 상속에 의한 것으로 되어 있습니다. 우리민법은 "상속은 피상속인의 사망으로 하여 개시된다"(민법 제997조)고 규정하고 있으므로 이도령은 바로 위 상속원인 날짜에 사망한 것임을 알 수 있습니다. 이렇듯 상속의 효력은 피상속인의 사망순간에 자동적으로 발생되기 때문에 상속인들이 받을 상속분도 자동적으로 결정됩니다. 그러나 민법은 개인의 의사를 존중한다는 의미에서 상속인들끼리 법에 규정된 상속분을 무시하고 그러한 합의를 인정해 주고 있습니다. 13. 공유자지분전부 가압류등기 앞의 설명과 같은 그림 [갑구] 순위번호6란을 보면, 이도령에게 마지막 남아 있던 4분의 1지분이 그의 상속인에게 실제로 상속 된 후인 1999년 1월 9일 인천지방법원의 가압류결정(98카합 81 ; 5,000만원 이상이므로 98년 당시는 민사신청합의부 사건임. 5,000만원이하의 사건은 민사신청단독과이므로 ''''카단''''으로 표시. (법원재판사무처리규칙에 의한 사건별부호표 별표1참조))에 의하여 가압류 집행이 그로부터 3일 후인 1999년 1월 12일 접수번호 제 2208호호 집행되었고, 가압류권자는 파산자주식회사 경기은행의 파산관재인 이○○, 홍○○이며 청구금액은 2억입니다. 14. 소유권 이전 청구권 가등기 <9. 소유권이전등기의 여러 유형>의 [갑구] 순위번호 5(전7)란을 보면, 서울 용산구 청파동 190-7 현대빌라 301호에 사는 윤여훈이 1998년 11월 19일 접수번호 제 76173호로 유준섭의 지분(4분의 1)에 대하여 매매예약에 의한 소유권이전 청구권가등기를 경료하였으며, 다음해 9월 12일 소유권이전 본등기를 마쳤습니다. 가등기란 "순위보전의 효력"이 있어서 나중에 소유권이전의 본등기를 하게되면 먼저 한 가등기 순위를 확보하게 됩니다. 따라서 [갑구]의 등기목적란에 소유권이전청구권가등기를 등기한때는 그 바로 밑에 가로로 횡선을 긋고 여백을 남겨놓습니다. 그 이유는 나중에 소유권 이전본등기를 할 때 그 본등기를 기재하기 위한 공백을 남겨두기 위한 것입니다. 위의 그림 순위번호 5(전7)란을 보면 등기목적란의 가등기와 본등기만 횡선에 의하여 분리되어 있고, 순위번호란에는 횡선을 긋지 않고 있는데 그것은 앞서 설명한바와 같이 나중에 하게 될 본등기의 순위를 미리 가등기의 순위로 확보하기 위해 서 입니다. 가등기를 하는 이유는 그 부동산에 관한 권리를 미리 확보하는데 있는 것이므로 그 본등기를 할 때에는 그 가등기 이후 본등기까지의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 되므로 가등기의 위력은 막강합니다. 그러면 이와 같은 위력적인 가등기는 언제 하게 되는지 살펴보겠습니다. 가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 권리를 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때에 이를 하게 됩니다. 또한 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인때 기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에도 또한 같다. (부동산등기법 제3조)고 규정하고 있으므로 위의 각 권리에 관한 청구권을 미리 확보하고자하는 경우에는 그 권리자가 미리 가등기를 하게 되면 안심할 수 있습니다.     15. 토지의 합필등기  * 해 설 부동산등기법 제97조는 토지의 합병이란 "갑지를 을지에 합병한 경우에 합필의 등기를 하는 때는 을지의 등기용지 중 표시란에 합병으로 인하여 등기 제 몇 호의 토지 등기용지에서 이기한 뜻을 기재하고, 종전의 표시와 그 번호를 붉은 선으로 지워야 하고 (전산화가 완료된 후에는 주말 하는 대신 실선으로 그어 표시합니다. "위의 절차를 마친 때에는 갑지의 등기용지 중 표시란에는 합병으로 인하여 등기 제 몇 호의 토지 등기용지에 이기 하였다는 뜻을 기재하고, 갑지의 표시 그 번호와 등기번호를 붉은 선으로 지운 후 (실선으로 그은 후) 그 등기용지를 폐쇄해야한다." 고 규정하고 있습니다. 다시 부연하여 설명하면 합필은 분할의 경우와 반대로 토지의 경계선을 같이 하는 2개 이상의 토지를 하나로 합치는 것을 말합니다. 앞의 <기재례 11>을 보면, 갑지인 136-12번지의 토지가 원래 면적은 600㎡이었으나 을지인 136-13의 100㎡를 합병(또는 합필)하여, 그 면적이 700㎡로 늘어나게 됨에 따라 그 취지를 등기원인란에 기재하고 표시번호 1란을 실선으로 그어 말소하였고 을지의 표시란에서 2번 등기하였으므로 본 호 용지를 폐쇄한다는 취지의 뜻과 그 연월일을 기재하였습니다. 즉, 을지는 갑지로 합필되어 그 고유지번이 없어졌으므로 그 등기용지도 폐쇄등기부로 처리되어 별도로 영구 보관하게 됩니다. (부동산등기법 제26조) 16. 지목변경  * 해 설 모든 토지는 그 토지의 목적과 용도에 따라 28개 지목으로 분류되고, 매 토지에 대하여 대장이 만들어져 있습니다. 거기 에는 토지의 소재지번과 면적·지목·형상·소유관계 등이 기록되어 있고, 이 대장을 근거로 최초의 부동산 등기부 등본 이 조제됩니다. 대장은 지방자치단체의 시·군·구에서 관장하고, 부동산등기는 사법부에 속하는 지방법원 등기소에서 관 장하는 바, 토지 등기의 분필·합필을 위해서는 먼저 토지 대장을 분할이나 합병을 원인으로 하여 대장 변경등록을 한 후에야 이를 바탕으로 해서 토지 등기부의 표제부 변경을 등기할 수 있게 됩니다. 지목변경, 면적환산은 물론이고 지번 변경이라든가 등록전환을 한 경우에도 토지대장 등본을 정리한 후에야 등기를 고칠 수 있습니다 예를 들어 농지를 전용하여 주택을 지으려고 하면, 농지인 전·답 등에 대한 건축허가를 받을 수 없으므로 그 전·답 등의 농지전용허가를 받아야 하고, 그 농지전용허가 목적에 따라 건축을 한 다음에야 그 전용허가를 받은 면적만큼만 토지대장상 농지로 되어 있는 토지를 대지로 지목 변경할 수 있게 합니다. 그리고 지목변경이 이루어진 토지대장을 바탕으로 하여 등기부등본상 표제부에 나타나 있는 지목, 즉 위의 그림 <기재례12>에서 보듯이 답(논)을 대지로 변경할 수 있습니다. 이때 지목이 변경되더라도 면적에는 증·감이 있을 수 있습니다. 참고로 현재 우리 나라는 전국의 토지대장이전산화가 완료되어 등기부등본과 마찬가지로 원하는 곳에서 필요한 대장이 나 등기부의 등본을 물건소재지 관청이나 등기소까지 가지 않고도 직접 발급 받아 볼 수 있게 되었습니다. 토지의 면적을 나타내는 단위는 현재 행정서식에서는 제곱미터(㎡)로 통일되었으나, 현실적으로는 척관법(평)이 함께 통용되고 있는 바 그 면적을 나타내는 단위와 크기는 다음과 같이 비교합니다. 1정보 3,000평 1무 30평 1홉 0.1평 1단보 300평 1평 3.3058㎡ 1작 0.01평 17. 지번변경, 용도 및 구조변경  * 해 설 위 그림 1란과 2란을 자세히 보면 소재지번 462가 469로, 주택이 상가로, 구조는 목조에서 철근콘크리트조로 지번, 용도·구조가 변경되었음을 알 수 있습니다. 이와 같은 여러 가지 원인에 의하여 물건 자체에 변경이 가해지면 그에 맞추어 대장이 먼저 변경되고, 그 변경 된 대장을 근거로 하여 등기부의 표제부상의 내용에 변경된 사항을 등기하도록 되어 있습니다. 그리고 변경되어 없어진 사항은 위 그림 표시번호1란처럼 실선을 그어 말소되었음을 표시해 주고 그림 하단부에 그 사실을 기재합니다. 만약 등기부에 기재된 부동산의 표시가 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 경우에는 그 부동산의 소유권의 등기 명의인은 부동산의 표시의 변경등기를 하지 아니하면 당해 부동산에 대하여 다른 등기를 신청 할 수는 없고, 등기부에 기재된 등기명의인의 표시가 토지 대장·임야대장 또는 건축물대장과 부합하지 아니한 경우에는 그 등기 명의인은 등록명의인 표시의 변경 등록을 하지 아니하면 당해 부동산에 대하여 다른 등기를 신청할 수 없습니다. 즉, 등기부 등본과 대장상에 불일치가 있어서는 여러 가지 제한이 따르므로 반드시 일치를 시키지 않으면 안된다는 뜻입니다.(부동산등기법 제56조) 그리고 토지의 분필과 합필, 멸실, 면적의 증감 또는 지목의 변경이 있는 때에는 그 토지소유권의 등기명의인은 1월 이내에 그 등기를 신청해야 합니다.(부동산등기법 제90조) 18. "별도의 등기"가 있다는 취지의 기재   * 해 설 집합건물의 등기용지에 대지권의 등기(위 그림 라 참고) 와 대지권의 목적인 토지의 등기용지에 대지권의 취지의 등기를(위 그림 바 참조) 하게 되면 토지나 건물만의 소유권 이전등기나 근저당권 설정등기는 이를 하지 못합니다. 다시 말하면, 건물의 등기용지에 그 건물만에 관한 소유권이전등기는 하지 못하며, 토지의 등기용지에도 토지 만에 관한 공유지 분 이전의 등기를 할 수 없습니다. 근저당권설정등기는 마찬가지로 건물의 등기부에만 등기하면 됩니다. 대지권에 대한 저당권 등기는 말소하여야 합니다. (부동산등기법 제102조의3 제2항, 제 165조의2 참조) 다만, 권리의 성질상 토지와 건물의 일체적 처분이 아닌 사항에 대하여는 토지 또는 건물만에 관한 등기가 허용되는 바, (위 그림 그림 라)의 표시번호2(전2)란의 "1. 토지에 관하여 별도 등기 있음. " "2. 토지에 관하여 별도 등기 있음"이라고 기재되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 권리의 성질상 토지와 건물을 언제나 한꺼번에 처분하는데 거리가 있는 사항에 대하여는 토지 또는 건물만에 관한 등기가 허용됩니다. 그리고 바로 그 아래 지상권 및 지역권 해지에 의하여 토지만에 관하여 별도등기가 되었던 것이 말소되었음을 알 수 있습니다. (부동산등기법시행규칙 제75조의2, 제75조의4 참조) 19. 종중이나 교회, 사찰 등 비법인 사단 또는         재단 등의 소유권등기   * 해 설 앞 그림 <기재례15>를 보면, 달성서씨 약봉파 종중이 1974년 7월 20일, 전라북도 완주군 운주면 산북리에 있는 산 16-100번지 임야 10000㎡를 종중 명의로 사서 등기를 경료하였음을 알 수 있습니다. 이렇듯 자연인이 아닌 사람의 단체나 집단으로서 법인 아닌 사단이나 재단에 실체적 인격을 부여하여 그 대표자나 관리인의 명의로 등기를 할 수 있도록 하고 있는바 이를 위하여는 그 대표자나 관리인이 행정기관에 사회단체에 관한 등록을 하여야 하고, 등기용 등록번호를 신고하면 되는데 앞 그림 갑구 순위번호1란의 권리자 및 기타 사항란에 기재되어 있는 소유자 달성서씨 약봉파 종중 123456이 바로 그 등록번호입니다. 그 바로 아래 대표자 성명과 주민등록번호 주소가 등기되어 있으나 소유권자는 어디까지나 종중이기 때문에 그 대표자가 임의로 처분할 수 없음을 유의하여야 합니다. 비법인 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때는 총유로 하며, 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 규약에 따라야 합니다. 그리고 그 외에는 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 따르고 각, 사원은 정관 기타 규약에 좇아 총유물을 사용·수익할 수 있습니다. 20. 채권자 대위권에 의한 등기 (직권 보존등기)     * 해 설 민법은 "채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사 할 수 있다."(민법 제404호)고 규정하고 있습니다. 그 말은 다시 말해서 채무자에게 부동산이 있는데도 채무자가 등기를 하지 않고 있기 때문에 그의 채권자가 그 부동산에 대하여 강제집행을 할 수 없을 때. 채권자는 위 법률의 규정에 의하여 채무자를 대위하여 그 부동산이 채무자의 소유임을 증명하는 서류 등을 첨부한 후 부동산가처분(혹은 가압류)신청을 하게 되면 집행법원의 촉탁에 의하여 등기공무원이 직권으로 채무자 명의로 소유권 보존등기를 함과 동시에 가처분(혹은 가압류)등기를 하게 됩니다. 대위등기를 신청할 때에는 신청서에 채권자와 채무자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소와 대위원인을 기재하고 대위원인을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.(부동산등기법 제52조) 위 등기신청이 받아들여져 표시란(앞의 그림 갑구 1(전1,2)가 가처분란의 권리자 및 기타사항란 참고)에 등기를 함에는 채권자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 및 대위원인을 기재해야 합니다.(부동산등기법시행규칙 제98조) 앞의 그림을 자세히 보면, 채권자 성춘향이 서울가정법원으로부터 가처분결정을 얻어 이도령의 미등기 부동산에 대하여 자기의 채권확보를 위하여 대위등기를 촉탁신청하여 소유권보존과 동시에 가처분등기를 해 놓은 것입니다. 이 경우는 물론 성춘향이 남편인 이도령과의 이혼을 전제로 가처분한 것으로 보이지만 임대차기간만료후에도 보증금을 반환 받지 못하여 이사를 가지 못하고 있는 임차인이나 기타 다른 이도령의 채권자들도 똑같이 할 수 있습니다. 이와 같은 가처분이 되어 있으면 그 후에 부동산을 이전 받거나 또는 저당권 등을 설정 받아도 나중에 가처분권자가 본안소송에서 승소했을 때 가처분후의 등기는 모두 직권말소 되므로 이러한 부동산을 거래할 때는 주의를 요합니다. 21. 가압류·강제경매신청·       강제경매신청말소·가압류말소 등기   * 해 설 결론부터 말하면 채권자 김춘심(앞 그림 갑구 권리자 및 기타사항란 참조)이가 그의 채무자 이도령이 빌려간 돈을 제때에 갚지 않자 이도령의 2층 주택을 가압류 한 다음, 승소판결을 받아 법원에 강제경매를 신청하였습니다. 그러자 채무자 이도령이 빚을 갚고 강제경매신청을 취하하고 강제경매신청등기를 말소하였으며, 가압류도 풀고 그 등기도 말소한 것입니다. 이와 같이 사회를 살아가는데 있어서 누군가 돈을 갚지 않은 때, 그가 가지고 있는 토지나 건물, 유체동산에 대하여 가압류(압류)를 하게됩니다. 즉 가압류란 돈 받을 것이 있는 채권자가 채무자의 재산을 다른데로 빼돌리지 못하도록 긴급하게 미리 묶어 놓는 것을 말합니다. 물론 가압류가 민사소송에서 정당한 권리로 인정을 받아 승소한 다음에도 채무자가 빚을 갚지 않을 때 강제집행으로 나아갈 수 있습니다. 부동산 가압류에는 여러 가지 권리에 대한 가압류가 있을 수 있습니다. 소유권, 저당권, 전세권, 임차권 등 무수히 많습니다. 그리고 가압류와 압류의 차이는 압류는 확정된 금액에 관한 것이고, 가압류는 장래 확정될 금액에 대한 것이라는 점이 다릅니다.(민사집행법 제276조 참조 내지 312조 참조) 22. 예고등기   * 해 설 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다.)에 합니다. 그러나 그 무효 또는 취소로서 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러 하지 아니합니다.(부동산등기법 제4조). 즉, 선의의 제3자에게 이러한 분쟁이 있는 것을 경고하여 이 부동산에 대하여 거래하지 않도록 하기 위하여, 민사재판부에서 현재 소송이 진행중임을 알려 줄 목적으로 등기소에 "예고등기"를 촉탁하게 됩니다. 앞의 그림 갑구 순위번호3(전3)란의 등기원인일을 1995년 1월 5일 이라고 하고 있는 때 이는 법원에 소장을 접수한 날을 말하고 있고, 소를 제기한 법원과 사건번호를 기재한 것은 본 사건 부동산에 관한 분쟁이 어느 법원에서 진행중인 가를 쉽게 알 수 있게 하기 위한 것입니다. 23. 등기명의인 표시변경   * 해 설 앞의 그림을 보면, 이 상가 건물을 금강개발주식회사가 소유권이전을 한 때의 주소가 서울 강남구 논현동 100이었는데, 1992년 10월 20일 본점이 서울 강남구 청담동 156-3번지로 이전되었으므로 소유자의 주소변경 되었음을 나타내주는 등기를 해준 것입니다. 이와 같이 등기 명의인 표시변경이라 함은 등기명의인의 성명 또는 명칭, 주소, 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 부동산 등기용 등록번호에 변동이 생겼을 때 그 표시변경을 해주는 등기를 "등기명의인 표시변경등기"라고 합니다. 이와 같은 등기명의인 표시변경등기는 주등기의 순위와 동일성을 그대로 유지하면서 변경전후의 관계를 연결해주기 위하여 주등기 순위번호에 붙어서(앞 그림 갑구) 부기등기로 하게 되고 그 취지를 기타사항란에 기재합니다. 그리고 소유권 이전등기를 신청한때 등기부에 기재된 매도인의 주소지 변경이 주민등록 초본상 전후가 명백하게 연결되는 경우에 매도인의 현 주소지를 등기공무원이 직권으로 등기명의인 표시변경등기(매도인의 주소변경등기)를 하고, 변경전 주소는 실선으로 그어 말소사항을 표시해줍니다. 24. 경락에 의한 등기   * 해 설 앞에서도 잠깐 설명한 바와 같이 가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대하여 강제집행을 보전하기 위하여 하게 되는 바, 이를 하지 아니하면 판결의 집행을 할 수 없거나 판결의 집행이 현저히 곤란할 염려가 있는 때 하게 됩니다.(민사집행법 276·277조) 이 사건에서도 채무자 이도령이 빌려간 돈을 갚지 않자 채권자 김춘심이 이도령의 주택에 대하여 가압류하게 되었고, 그럼에도 불구하고 계속하여 갚지 아니하므로 채무명의를 얻어 그 부동산에 대하여 강제경매를 신청한 결과, 성춘향에게 경락 되었고, 성춘향은 소유권이전등기를 경료하게 된 것입니다. (민법 제389조, 민사집행법 제80조) 이와 같이 경락으로 인하여 소유권을 취득하는 시기는 경락인이 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 부동산에 대한 권리를 취득하게 되고(민사집행법 제315조) 경락인의 신청에 의하여 경매를 진행한 집행법원이 경락인 앞으로 경락을 원인으로 한 소유권이전등기와 함께 가압류 및 강제경매 신청등기의 말소등기를 촉탁하게 되는 것입니다. 25. 근저당권 - 건물   * 해 설 <기재례21>을 보면, 이해를 돕기 위하여 부동산의 표제부(전유부분의 건물표시), 갑구, 을구를 한 장에 그려 놓았습니다. 보는 바와 같이 소유자 김재현은 강남구 논현동 155-4 서광연립 나동 301호를 1988년 6월 15일 매매를 원인으로 그 다음날 소유권이전 등기를 경료하였습니다. 그리고는 1993년 4월 27일 농협 부천시청 출장소에서 채권 최고액 금 삼천만원으로 근저당권을 설정하고 대출을 받은 것으로 되어 있습니다. 실제로 대출 받은 금액은 70-80%되는 것이 관행인 듯 합니다. 이와 같이 근저당권이란 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있는데, 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니하며, 이자는 채권최고액 중에 산입한 것으로 보게 됩니다. (민법 제357조) 즉, 계속적인 거래 관계에서 거래를 할 때 채무자가 돈을 변제해 나가는 과정에 따라 채권액수가 줄거나 늘게 됩니다. 그럴 때마다 변경된 액수에 따라서 매번 변경등기를 한다는 것은 상당히 번거로운 일입니다. 그래서 그때마다 불필요한 정산절차를 밟지 않고 장래의 일정한 시점에 미리 정한 금액까지를 담보하기 위하여 이용되는 것이 근저당권입니다. 따라서 부동산의 소유자는 자기의 부동산을 사용·수익을 계속하면서도, 그 부동산을 담보로 하여(근저당이나 저당) 돈을 빌려 쓰는 등 그 가치를 활용할 수 있습니다. 부동산의 교환가치만을 지배하는 근저당권, 저당권 등 담보물권외에도 사용가치를 지배하는 지상권·전세권·임차권 등도 당사자의 약정에 의하여 얼마든지 성립할 수 있습니다. 주로 이와 같은 근저당권과 전세권·지상권·임차권 등이 바로 이 "을구"에 등기됩니다. 이와 같이 근저당권을 설정해 놓으면 근저당권자는 담보부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있으며 (민법 제356조) 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미치게 됩니다.(민법제358조) 그리고 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 권리가 있습니다.(민법제363조) 따라서 근저당권자는 채권을 확보하는데 그 만큼 상당한 권리를 부여받으므로 안심할 수 있게 됩니다. 여기서 주의할 점은 실제 거래에 있어서 저당권의 채권총액이 채무자의 채무변제로 인하여 0이 되면 저당권도 소멸되지만, 근저당권은 일시적으로 채권액이 0원이 되거나, 채권최고액의 범위를 넘게되는 경우라도 등기를 변경할 필요가 없다는 점입니다. 미리 당사자간에 정한 결산일에 채무자가 완제하면 채권은 소멸되고 근저당권도 말소하면 모든 법률관계는 그로서 끝나게 됩니다. 그러나 만약 채무자가 변제하지 못하면, 그 부동산은 경매에 넘겨질 수 있으며 경락절차를 거친 후 경락인에게 소유권이전 등기가 경료될 때 근저당권도 말소될 것이며 경락대금 배당결과 채권액이 채권최고액을 초과하더라도 채권최고액의 범위 안에서만 배당받을 수 있을 뿐이며, 남은 경매대금은 그 다음 순위의 근저당권자에게 돌아가고, 그러고도 남은 때는 못 받은 초과금액을 받을 수 있지만, 부족한때는 보통의 일반채권으로 남게 됩니다. 부동산 등기상식 총정리         등기부 구성 및 권리        등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3058으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다.    확인사항!! 주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다.    확인사항!! 소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록 함. - 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지 확인하도록 함. - 가등기, 압류, 가압류, 예고등기 등의 여부 확인. 을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권등과 이러한 권리관계의 변경이전이나 말소가 기재된다. 갑 구에 기재되는 압류등기와 마찬가지로 을 구에 결정되는 이들 권리도 소유권보다 먼저 설정되어 있다면 이에 우선할 수 없다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급되고 있다.    확인사항!! 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권등이 설정되어 있는지 확인. - 주택임대차계약을 체결할 경우 저당권, 전세권이 먼저 설정되어있다면 경매가 실행될 경우를 배제하지 못하므로 임차인 보증금이 회수될 것인지 계산해보도록 함. 등기부상 권리 순위 - 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구사이에서는 접수번호의 전후에 따른다. - 부기등기의 순위는 주등기의 순위가 그대로 사용된다. 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따른다. - 가등기에 의해 본 등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.       등기부 볼 때 유의사항       갑구에선 첫째 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다. 채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.    둘째 예고등기에 관한 것. 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.   ○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과) ○○ 법원 93카합 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 98카단 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 99카합 ○○○호····· 예고등기(민사과) ○○ 법원 99카단 ○○○호····· 예고등기(민사과)    셋째 가등기에 관한 것, 가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다.    을구에선   근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 그의 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다.       등기부 등본 보는 법         아파트,연립,다세대 주택인 경우 등기부등본     건물 소유권 보존 등기란 특정 건물에 관하여 최초로 하는 등기를 말한다. 사람으로 말하자면 출생신고를 하는 것이다. 건축주가 자신의 토지 또는 제3자의 토지(제3자의 사용승낙을 받아)에 건물을 짓고, 해당 구청 건축과에 가서 사용승인신청서를 제출하여 그 승인이 떨어지면 건축물관리대장이 만들어진다. 이 건축물관리대장을 소유권보존등기신청서에 첨부하여 등기소에 제출하면 등기소에서는 그 실체관계 여부를 판단하여 등기를 수리하게 되고 등기부상에 기입이 됨으로써 소유권보존의 절차를 완성하게 된다.      소유자 필요서류      ① 도면을 포함한 건축물관리대장 등본 1통 ② 소유자(건축주)의 주민등록등본 1통 ③ 등록세 영수필 확인서 및 통지서 ④ 개인인감증명 1통(개인인감도장 지참) ⑤ 공시지가가 기입된 부동산의 토지대장 1통 ⑥토지일 경우 - 국민주택채권매입필증 ⑦위임장 (대리인에 의하여 신청하는 경우)       제세공과금      ①등록세 : 과세표준액의 8/1,000 ②교육세 : 등록세의 20/100 ③취득세 : 과세표준액 20/1,000 ④농특세 : 취득세의 10/100 ⑤국민주택채권(과세표준액 기준) ⑥대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원       소유권 보존등기 절차     가압류 설정 시 준비서류 가압류 말소 시 준비서류 가등기권리자 ① 등기부등본 1통 ② 주민등록등본 1통 ③ 도장 ④ 채무증서 ⑤ 신청서 (채권자와 채무자의 인적사항기재) ⑥ 위임장(대리인에 의한 경우) 집주인 ① 인감증명서 1통 ② 인감도장 ③ 신분증 말소의무자 ① 인감증명 1통 ② 가압류 결정문 ③ 신분증 기타 구비서류 ① 등기부등본 ② 취하서 ③ 위임장 (대리인에 의한 경우) 제세공과금 ① 등록세 : 가압류 할 금액의 2/1000 ② 교육세 : 등록세액의 20/100 ③ 대법원 등기 수입증지 : ④ 부동산 필지당 5,000원 전세권 및 근저당권 설정 시 준비서류 전세권 및 근저당권 말소 시 집주인 ① 인감증명1통 (설정할 부동산의 소유주) ② 주민증록 초본 1통 ③ 인감도장 ④ 등기권리증 ⑤ 신분증 집주인 ① 도장 세입자및 채권자 ① 주민등록등본 1통 ② 도장 ③ 신분증 세입자및 채권자 ① 권리에 관한 등기필증 (전세권 및 근저당권 설정등기에 관한 권리증) ② 도장 ③ 신분증 공동 구비서류 ① 등기원인증서 (전세계약서 또는 근저당설정계약서) ② 등록세 영수필 확인서 및 통지서 주택채권매입필증 (전세권 설정에는 매입하지 않아도 됨) ③ 위임장 (대리인에 의하는 경우)  기타 구비서류 ① 신청서 ② 해지증서 ③ 위임장 (대리인에 의하는 경우) 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 2/1,000 ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 수입인지 : 10,000원 (비주거일 경우) ④ 대법원 등기수입 증지 : 부동산 필지당 5,000원 ⑤ 근저당권의 경우 국민주택채권 : 설정금액1,000만원이상 10/1,000 (일부면제) 제세공과금 ① 등록세 : 3,000원(1건당) ② 교육세:등록세의 20/100 ③ 대법원 등기수입 증지 : 부동산     등기명의인 표시변경·정정시   상속인 필요서류 ① 피상속인(망인)의 제적등본 1통 ② 피상속인(망인)의 말소자 등본 1통 ③ 상속인 전원의 호적등본 및 주민등록등본 각 1통 ④ 상속인 전원의 도장 ⑤ 상속재산 분할협의서 (협의 상속분할의 경우는 상속인 전부의 인감증명 각 1통씩과 인감도장 지참) ⑥ 대리인에 의한 경우 위임장 관공서에서 구비할 서류 ① 토지대장 등본 ② 건축물대장 등본 ③ 개별공시지가 확인 원 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 8/1,000 (농지는 3/1,000) ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 취득세 : 과세표준액 20/1,000 (일부 비과세) ④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제) ⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준) ⑥ 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당 5,000원    증여인이 준비할 서류 ① 등기권리증 ② 인감증명서 ③ 인감도장  수증인이 준비할 서류 ① 주민등록등본 ② 도장  관공서, 기타 구비할 서류 ① 건축물관리대장 ② 토지대장 ③ 공시지가 확인 원 ④ 증여계약서 : 법무사 사무소에서 작성해줌 제세공과금 ① 등록세 : 과세표준액의 15/1,000 ② 교육세 : 등록세의 20/100 ③ 취득세 : 매매대금의 20/1,000 (별장 및 고급주택 등 500/100) ④ 농특세 : 취득세의 10/100 (전용면적 85㎡이하 공동주택, 농가주택 면제) ⑤ 국민주택채권 (과세표준액 기준) 대법원등기 수입증지 : 부동산 필지당5,000원     부동산 등기상식 총정리     등기부 구성 및 권리        등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3058으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다.   확인사항!! 주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다.   확인사항!! 소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록

 

★등기부등본 보는 법★

 

◈등기부등본 구성요소◈

등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을

나타내는갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는을구등으로

구성되어 있습니다.

그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이

말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및

갑구만으로 구성되어 발급됩니다.

 

1) 표제부

⊙ 개념

표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다.

토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는

지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다.

다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와

구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다.

면적은 ㎡로 표시되어 있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다.

필지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에

의한 면적변경도 표제부에 기재합니다.

 

⊙ 유의할 사항

 

계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된

지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다.

(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함)

 

2) 갑구
⊙ 개념

 

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다.

소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고

소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는

예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이

모두 갑구에 기재되는 사항입니다.

그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도

역시 갑구에 기재됩니다.

⊙ 유의할 사항

 

ㆍ소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와

   직접 계약을 체결하도록 해야 합니다.

 ㆍ단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여

    토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를 확인 합니다.

 ㆍ압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다.

 

⊙ 용어 설명

 

ㆍ소유권보존등기는 그 부동산에 대하여

   제일 먼저 하는 등기를 말합니다.

 

ㆍ소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며

   소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이

   그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다.

   소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은선으로

   마소 하지않습니다.

   붉은선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한

   말소등기가 있는 경우에 한합니다.

 

ㆍ압류는 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지

   못하도록 하는 강제집행임.

 

ㆍ가등기는 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서

   당장에 등기를 넘겨받지 못하는 경우 자신이 토지 혹은

   건물의 소유권을 이전받을 지위에 있다는 것을

   등기부상에 올리는 것임.

 

ㆍ가처분은 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나

   담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를 하지 못 하도록 하는 것임.

 

 ㆍ예고등기는 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을

    알려주기 위해서 법원에서 하는 등기임.

 

3) 을구

⊙ 개념

 

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·

지상권 등이 기재됩니다.

그리고 이러한 권리관계의 변경 이전 이나

말소도 을구에 기재합니다.

 

⊙ 유의할 사항

 

ㆍ저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의

   임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은

   전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만

   배당을 받을 수 있게 됩니다.

ㆍ저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상

   설정되어 있는 경우 임대차 계약시에

   위험 도가 높다고 볼 수 있습니다.

 

◈등기된 권리의 순위◈

 

각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는

그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며,

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다.

가등기가 있는 경우에는 본등기를 하면 그 본등기의 순위는

가등기의 순위에 의합니다.
갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여

그 우열을 가리게 됩니다.

 

◈등기부를 볼때 유의할 사항◈

갑구에 있어서는

첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정,

가처분 등 처분제한등기가 있지는

않는지 보아야 합니다.

 

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에

그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때 에는 결국

그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.

그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가

진행되고 있음을 의미합니다.

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나

또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 에는

그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는

말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

 

둘째, 예고등기에 관한 것입니다.

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여

소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에

그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에

그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서

불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된

경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는

등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두

말소될 운명에 처해집니다.

물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를

상대로 한 소등기 청구 소송에서 승소판결을

받아야 하는 전제가 따릅니다.

 

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어

예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를

당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여

기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

 

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어

있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.

 

O O 법원 93타경 O O O 호 ────── 경매사건(집행과 또는 신청과)

 

 O O 법원 93카합 O O O 호┐

 ├─────── 가압류 또는 가처 분사건(신청과)

 O O 법원 93카단 O O O 호┘

 

 O O 법원 93가단 O O O 호┐

 ├─────── 예고등기(민사과)

 O O 법원 93가합 O O O 호┘

 

셋째, 가등기에 관한 것입니다

 

"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에

본등기를 하기 위한 것입니다.

따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기 의 순위에 따르는 것이므로

이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에

터잡은 본등 기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 마소합니다.

을구에 있어서는 근저당권·전세권·지상권 등이

설정되어 있는지 보아야 합니다.

근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고

앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며,

실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국

그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며,

전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한

기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.

그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를

목적으로 설정되어 있는권리입니다.

전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리,

부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나

동일 부동산의 같은 부분에 중복하여

성립할 수 없음을 유의하여야 합니다

 

 등기부등본보는법/토지대장/건축물대장

 

가.표제부

 

토지(건물)의 위치, 소유지번, 지목, 건물의 구조, 면적 등을

파악하여야 합니다. 면적은 ㎥로 표시되고

이 ㎥를 3.3058로 나누면 평수가 됩니다.

 

 

 

나.갑구(소유권에 관한 사항)

 

소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등

처분제한등기가 있는지를 확인합니다.

 

채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류,가압류한 경우

그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국

그 부동산은 경매처분 되는 것이기 때문입니다.

또한, 경매개시결정등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고

있음을 의미합니다.

이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을

확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을

한 경우 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가처분

이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주

많다는 것을 유의해야 합니다.

 

 

 

예고등기가 있는지 여부에 관하여 예고등기란 등기원인이

전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나

저당권설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는

회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이

제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지

않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는

등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될

운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면

다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구소송에서

승소판결을 받아야 하는 전제가 따르게 됩니다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나,

누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면

등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고

이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

 

 

 

가등기에 관하여 가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일

거기에 본등기를 하기 위한 것입니다.

 

따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는

것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는

가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.

 

 

 

다.을구(소유권이외의 권리에 관한 사향)

 

근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다.

 

근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고

앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은

그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

 

 

 

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국

그 부동산은 경매 당할 운명에 처하는 것이며,

전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한

전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.

그 외에 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를

목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권.지상권.지역권 등은

저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나

동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수

없음을 유의해야 합니다.

 

참조2)토지대장

 

지목, 면적, 소유권변동 등에 대하여 등기부등본과의

일치 여부를 확인합니다.

 

토지대장 후면에 토지등급이 기재되어 있는데 이는 취득당시의

공시지가가 없을 때 이를 산정할 수 있는 기초가 됩니다.

그리고 개별공시지가는 토지담보평가의 가장 기초이며 기본이

되므로 반드시 확인할 사항이고 재산조사시 개별 공시지가를

땅의 실제가격으로 보면 무리가 없습니다.

대지에 대한 가격평가시 개별공시지가확인, 감정평가시 지가나

주변 매매가 확인, 선순위 근저당 있을 때 설정시 가격을

확인하여 4개의 시가를 비교 확인합니다.

 

 

 

참조3)건축물대장

 

허가 없이 지어진 무허가건물이 등기가 되어 있는 경우가 있는데

이는 철거될 위험이 있으므로 담보가치를 따질 때 건물의 상태나

건물의 경과년수 등을 따져보아야 할 것입니다.

 

건축물관리대장을 볼 때는 소재지, 소유자, 주용도, 면적

등에 대하여 등기부등본과의 일치 여부 점검이 필요합니다.

 

만일 건축물대장과 등기부등본이 일치하지 않을 때에는 반드시

일치시킨 후 근저당설정을 해야 하며, 일치하지 않을 경우

경매 등 법적조치시 시간과 추가비용이 발생할 가능성 있습니다.

또한 층별 허가사항 및 면적을 확인합니다.

 

당국의 허가 없이 건물용도변경, 불법 사용할 때에는 벌금 및

고발조치 됩니다. 지하주차장을 창고로

사용했는지의 여부를 확인합니다.

 

아파트의 건축물관리대장상, 등기부등본 면적상과 분양시

평수는 차이가 있습니다.

예컨대 분양공고상의 아파트 50평형은 건축물관리대장상

37평 정도로 등재되어 있습니다.

 

즉 분양시에는 통상 4개로 구분하여 전용면적, 공용면적,

서비스면적, 계약면적 등으로 구분되는데 이 가운데 전용면적만

건축물관리대장에 등재되고 나머지 공용면적(복도,엘리베이터)

은 분양가격에 포함되나 서비스면적(베란다)은

분양가격에 포함되지 않습니다.

 

그리고 계약면적(주차장)은 분양시 이 부분을

첨가하는 경우가 있습니다.

구조와 주용도 및 언제 신축했는지를 알면 개략적으로

가치평가 할 수 있는데 이 경우 감정평가사의

감정을 의뢰하는 것이 좋습니다.

 

또한 건축물관리대장으로 공동주택 여부의 확인이 필요한데

아파트란 5층 이상의 주택을 말하고 연립주택은660㎥초과하는

4층 이하의 주택이고, 다세대주택은 660㎥ 이하

4층 이하의 주택입니다. 국민주택형 규모란 85㎥(25.7평)

이하의 주택입니다.