주택, 임대 등록 의사결정

주택, 임대 등록 의사결정

 

주택임대 사업자들이 관심을 가지는 핵심적인 제도는

주로 양도소득세와 관련이 높다.

따라서 최우선적으로 이를 고려하여 본인에게 적합한 

임대 유형(일발 임대=단기, 준공공임대=장기)을 골라야 한다.

알다시피 주택의 기준 시가와 면적, 의무임대기간 등에 따라

적용되는 세법의 내용이 다르다. 

구체적인 것은 뒤의 표를 참조하고 여기에서는

주택의 기준 시가와 면적을 가지고 어떤 임대 유형이

적합한지를 대략적으로 알아보기로 하자.

참고로 이러한 의사결정 유형은 다양한 변수들에 의해

달라질 수 있음에 유의하자.

1. 기준 시가 6억 원(3억 원) 이하+전용면적

    85㎡ 이하인 경우

세제혜택을 가장 많이 받을 수 있는 유형에 해당한다.

아래 ①부터 ④까지 적용받을 수 있으나, 

②와 ③은 중복 적용하지 않는다.

일반적으로 세 부담 측면에서 볼 때 

 ②보다 ③ 이 더 유리하다. (분석 자료는 카페 참조)

① 거주주택 양도소득세 비과세 적용 가능 여부

가능하다.

임대주택에 대한 요건(임대 개시일 기준 시가

6억 원-지방 3억 원- 이하 등)을 충족하기 때문이다.

이 경우 의무임대기간은 5년(2018년 4.1. 이후에도 동일함) 이상이다.

② 장기보유 특별공제 50~70% 적용 가능 여부

가능하다.

전용면적이 85㎡ 이하에 해당하기 때문이다. 

이 경우 의무임대기간은 8년 이상이다.

③ 양도소득세 100% 감면 적용 가능 여부

가능하다.

전용면적이 85㎡ 이하에 해당하기 때문이다. 

이 경우 의무임대기간은 10년 이상이다.

단, 이 규정을 받기 위해서는 주택 취득일로부터 3개월 내에 

준공공임대주택으로 등록해야 한다.

앞의 ②는 이러한 규정이 없다. 

④ 중과세 적용 배제 여부

배제된다.

기준 시가가 6억 원(3억 원) 이하에 해당하기 때문이다.

이 경우 의무임대기간은 등록 시점에 따라 차이가 있다. 2

018년 4월 1일 전은 4년, 후는 8년이다. 

 앞의 ①과 차이가 남을 살펴보기 바란다.

☞ 이러한 유형의 주택을 2018년 4월 1일 이후에

    등록한 경우에는 ①은 5년, ②~④는 8년 이상

    임대를 해야 한다. 

    따라서 본인의 상황에 따라 단기 임대(일반임대)나

    장기임대(준공공임대)를 선택한다.

2. 기준 시가 6억 원(3억 원) 이하+전용면적

    85㎡ 초과한 경우

일반적인 세제혜택은 누릴 수 있으나,

「조특법」에서 규정하고 있는 ②와 ③의 규정은 적용받을 수 없다.

① 거주주택 양도소득세 비과세 적용 가능 여부

가능하다.

임대주택에 대한 요건(임대 개시일 기준

시가 6억 원-지방 3억 원- 이하 등)을 충족하기 때문이다. 

이 경우 의무임대기간은 5년 이상이다.

② 장기보유 특별공제 50~70% 적용 가능 여부

가능하지 않다.

전용면적 85㎡를 초과하기 때문이다.

③ 양도소득세 100% 감면 적용 가능 여부

가능하지 않다.

전용면적 85㎡를 초과하기 때문이다. 

④ 중과세 적용 배제 여부

배제된다.

중과세 적용 배제는 전용면적과 관계없이 기준 시가가

6억 원(3억 원) 이하에 해당하기 때문이다.

이 경우 의무임대기간은 등록 시점에 따라 차이가 있다.

2018년 4월 1일 전은 4년, 후는 8년이다. 

☞ 이러한 유형의 주택은 ①과 ④의 규정을 적용받을 수 있다. 

    다만, 2018년 4월 1일 이후에 등록한 경우 

    ①은 5년, ④는 8년 이상의 의무임대기간이 필요하므로

    이를 감안하여 단기 임대로 할 것인지 장기임대로

    할 것인지 결정한다.

3. 기준 시가 6억 원(3억 원) 초과+전용면적 85㎡ 이하인 경우

일반적인 세제혜택은 누릴 수 없으나,

「조특법」에서 규정하고 있는 ②와 ③의 규정은 적용받을 수 있다.

① 거주주택 양도소득세 비과세 적용 가능 여부

가능하지 않다.

임대주택에 대한 요건(임대 개시일 기준 시가

6억 원-지방 3억 원- 이하 등)을 충족하지 않기 때문이다.

② 장기보유 특별공제 50~70% 적용 가능 여부

가능하다.

기준 시가와 관계없이 전용면적이 85㎡ 이하에 해당하기 때문이다.

이 경우 의무임대기간은 8년 이상이다.

③ 양도소득세 100% 감면 적용 가능 여부

가능하다.

기준 시가와 관계없이 전용면적이 85㎡ 이하에 해당하기 때문이다.

이 경우 의무임대기간은 10년 이상이다.

(단, 취득일로부터 3개월 내에 준공공임대주택으로 등록해야 함).

④ 중과세 적용 배제 여부

중과세가 적용된다.

등록 시 기준 시가가 6억 원(3억 원) 초과에 해당하기 때문이다. 

☞ 이러한 유형의 주택은 강남권에 많이 몰려 있다.

    면적은 국민주택규모 이하가 되나 기준 시가가

    6억 원(3억 원)을 초과한 경우다.

    이러한 유형의 주택은 ①과 ④의 혜택이 없으나,

    ②와 ④의 혜택이 있으므로 

    장기임대(준공공임대)로 등록할 수 있다.

    이러한 상황에서는 다른 주택을 양도하면 중과세의

    가능성이 있으므로 매우 주의해야 한다. 

    따라서 이때에는 준공공임대주택을 임대 종료 후

    먼저 처분하고 나머지 주택을 나중에 처분하는

    전략을 취하는 것이 좋다. 
 
4. 기준 시가 6억 원(3억 원) 초과+전용면적 85㎡ 초과한 경우

일반적인 세제혜택도 누릴 수 없고, 「조특법」에서

규정하고 있는 ②와 ③의 규정도 적용받을 수 없다.

가장 좋지 않은 유형의 주택에 해당한다.

① 거주주택 양도소득세 비과세 적용 가능 여부

가능하지 않다.

임대주택에 대한 요건(임대 개시일 기준 시가

6억 원-지방 3억 원- 이하 등)을 충족하지 않기 때문이다.

② 장기보유 특별공제 50~70% 적용 가능 여부

가능하지 않다.

전용면적 85㎡를 초과하기 때문이다. 

③ 양도소득세 100% 감면 적용 가능 여부

가능하지 않다.

전용면적 85㎡를 초과하기 때문이다. 

④ 중과세 적용 배제 여부

중과세가 적용된다.

등록 시 기준 시가가 6억 원(3억 원) 초과에 해당하기 때문이다.

☞ 이러한 주택은 아무런 혜택이 없으면서

    다른 주택을 양도할 때 중과세 등에 영향을 준다.

    증여나 지속적인 보유, 법인에 양도 등을 통해

    대안을 모색할 수밖에 없어 보인다.


[출처] 작성자 신방수세무사