집주인이 바뀐 경우의 임대차 관계에 관하여

• 생활 법률.

집주인이 바뀐 경우의 임대차 관계에 관하여

1.사례

나성실씨는 2014년 05월에 김주인씨와 2년의 임대차계약을 체결하고

전입신고와 확정일자를 받아, 2016년 05월에 자동 연장하여

현재까지 거주하고 있습니다.

2016년 01월 김주인씨는 이임대씨에게 집을 팔아서

현재 주인은 이임대씨입니다.
이 경우 기존에 맺은 나성실씨와 김주인씨의 임대차계약은 어떻게 될까요?

2.해설

(1)  나성실씨와 김주인씨 사이에 체결된 기존 임대차 계약과 동일한 내용으로

      계약을 갱신할 경우, 이임대씨는 기존 임대인인 김주인씨의 지위를

      그대로 물려 받았으므로, 나성실씨는 기존의 확정일자를 그대로 주장할 수 있고

      이임대씨와 임대차계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다.
      (계약서를 새로 작성하지 않으므로, 확정일자도 새로 받을 필요가 없습니다)

(2)  만약, 새로운 집주인인 이임대씨가 '보증금 또는 월세를 올려달라는 등

       계약조건의 변경을 요구하는 경우'이거나 '동일한 조건으로 갱신하지만

       임대차계약서를 새로 작성하려고 하는 경우'라면,

       새로운 임대차계약서를 작성하여 확정일자는 다시 받되 임대차 계약서에

      "본 계약은 기존 갑과의 임대차계약을 연장하는 것이므로, 기존 임대차계약에 따른

       대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다"라고 기재해 놓으면

       기존에 받은 확정일자에 의한 효력은 그대로 유지됩니다.

       (확정일자가 찍힌 기존 임대차계약서를 잘 보관하시기 바랍니다.)

(3)  이임대씨가 재계약을 거절하고 해지하는 경우에는,특별한 사정이 없는한

      재계약후 2년이 되는 시점인 2018년 5월로부터 6개월 또는 늦어도

      1개월 전까지인(2017년 12월~2018년 4월말까지) 재계약 거절의 통지를 하여야 합니다.

3.결론

집주인이 바뀐다고 하더라도 기존의 임대차계약은 그대로 새로운 주인에게

승계되고,재계약거절의 통지는 임대기간이 끝나기 6개월전부터

늦어도 1개월전까지는 하여야 합니다.

<주성영 변호사의 '생활법률 이야기' 중에서>