주택임대소득 120% 끌어올리는 `절세 팁`

주택임대소득 120% 끌어올리는 `절세 팁`

  

최근 '조물주 위의 건물주'를 꿈꾸며 임대업을 준비하는 사람이 부쩍 늘어나는 추세다.

하지만 투자수익률을 극대화하기 위해 어디에 투자를 할지, 어떻게 투자할지에 대한

고민만 할 뿐 의외로 세금 문제에 대해서는 무관심한 경우가 많다.

평소 세법에 관심을 갖고 매년 발표되는 개정세법 내용 중 관련 내용을

미리미리 숙지하고 있어야 아깝게 세금으로 나가는 돈을 줄일 수 있다.

◆ 주택임대소득 과세 체계

1주택(기준시가 9억원 초과 주택 제외)자가 받는 주택임대소득은

그 금액의 크기에 관계없이 비과세다.

이때 주택 수를 산정하는 기준은 가구 합산이 아닌 부부 합산 기준이다.

만약 부부가 1주택을 보유 중이고 동거 중인 자녀가 1주택을 보유하고 있는 경우라면

각 주택에서 발생하는 임대소득은 모두 비과세다. 주택의 수를 부부 기준으로만

세기 때문이다. 이와 달리 주택임대소득의 과세는 개인 단위로 한다.

이번 세법 개정으로 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 소규모 주택임대소득자의

과세 유예기간 종료 연도가 종전 2016년에서 2018년으로 2년 연장되었다.

부부가 각각 2000만원 이하의 주택임대소득이 발생하는 경우라면 부부 모두

소규모 주택임대소득자에 해당하여 비과세가 가능하다.

그래서 임대주택을 공동명의로 하는 것은 의미가 있다.

단독 명의로 되어 있는 주택을 배우자에게 증여하여 임대소득을

분산하면 절세가 가능하다.

배우자 간 증여 시 증여일로부터 소급하여 10년간 6억원까지는 증여세 없이

가능하나 취득세(4%, 농특세·지방소득세 포함)는 부담해야 함을 고려하여

증여 여부를 결정해야 할 것이다.

주택을 전세로 임대하거나 보증금을 일부 받고 임대하는 경우에도

소득세가 나올 수 있다.

3주택 이상 보유 중이면서 보증금의 합계액이 3억원을 넘는 경우 세법이 정한

방식으로 임대소득을 계산한다.

총 보증금 중 3억원이 넘는 금액의 60%를 정기예금에 넣었을 때 발생하는

이자 정도이므로 보증금에 과세되는 소득세는 부담스럽지 않다.

보증금만 있는 경우 연간 주택임대소득이 2000만원을 넘기 위해선

보증금의 합계액이 약 21억원을 넘어야 한다.

3주택 보유 여부 확인 시 2018년까지는 소규모 임대주택

(전용면적 60㎡ 이하이고, 기준시가 3억원 이하)은 주택 수에서 제외된다.

소규모 주택 100채를 모두 전세로 임대하고 있다면 2018년도까지

소득세 부담은 전혀 없다.

다가구주택을 임대하는 경우 소규모 임대주택 판정 기준은

독립된 가구(이하 구별) 기준이 아닌 전체 다가구주택를 1주택으로 보아

과세 여부를 판단한다.

◆ 임대주택에 대한 종합부동산세

임대주택에 대한 종합부동산세 절세도 가능하다.

임대주택을 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 임대사업자등록을 하고

소득세법상 사업자등록을 한 경우라면 종합부동산세 합산배제가 가능하다.

이를 위해선 반드시 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에

합산배제 신청을 하여야 하고, 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

단, 합산배제 신청 연도 6월 1일의 임대주택 기준시가는

6억원(수도권 외 지역, 3억원) 이하여야 한다.

다가구주택의 기준시가 산정은 다세대주택과의 과세형평성 유지를 위해

위 주택 수 산정과 달리 구별로 한다.

◆ 주택임대소득과 건강보험료

현행 건강보험법에 따르면 2018년까지 소규모 주택임대소득자의 임대소득은

세법상 비과세 소득으로 건강보험 가입 유형에 관계 없이 추가 건강보험료

부담이 발생하지 않는다.

과세 유예기간이 끝나는 2019년부터 직장가입자는 월급 외

다른 소득(금융소득·연금소득 등)과 주택임대소득의 합계가

연간 7200만원을 넘으면 월급 외 소득에 대해 건강보험료가 부과되고,

직장가입자의 피부양자는 사업자등록이 있거나 사업소득이

연간 500만원 이상 발생하면 지역가입자로 가입 유형이 전환되어

본인의 재산 및 소득 현황에 따라 건강보험료가 부과된다.

다만 건강보험료 산정기준은 변화가 예상된다.

지난달 23일 발표된 건강보험료 개선안에 따르면 건강보험료의 산정기준은

소득을 중심으로 개편될 예정이다.

직장가입자의 추가 건강보험료 기준금액 연간 7200만원은

이르면 2018년에 연간 3400만원으로, 최종적(2024년 예정)으로는

연간 2000만원까지 내릴 계획이다.


직장가입자의 피부양자는 사업자등록 여부에 관계없이

종합과세소득(주택임대소득 포함)이 연간 3400만원(2018년 예정)이

넘지 않으면 피부양자 자격을 유지할 수 있고 이 기준금액 또한

최종적(2024년 예정)으로는 2000만원으로 내릴 계획이다.

따라서 월급과 주택임대소득 외 다른 소득이 없는 소규모 주택임대사업자는

직장가입자와 피부양자 모두 건강보험료 추가 부과는 없을 예정이다.

다만 아직 건강보험법 개정이 이뤄지기 전이니 실제 개정 여부와

시행 시기에 관심을 갖는 게 좋다.

[조하림 KB국민은행 투자솔루션부 세무사]