전,월세 임대차 계약시 법적 분쟁 방지하려면 주택임대차 표준계약서 양식을 이용하세요

 

 

법무부에서 전,월세 임대차계약시 분쟁방지를 위해

 주택임대차 표준계약서 양식 신규제작하여

 

제공합니다

"월간 부동산정보매거진"에서 양식을

 

다운받을수 있도록  

법무부에서 제공받아 누구나 사용할 수 있도록

 

공개합니다.

 

주택임대차 표준계약서 양식 및 부동산각종양식 다운받기 

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 법무부 자료제공 "주택임대차표준계약서 다운받기

01_원본게시용_주택임대차표준계약서.pdf

02_사용용_주택임대차표준계약서.hwp 

 

        대한민국의 전세, 월세 임대차 계약을 하시는 분들을 위해서

법무부에서  보다 안전하게 분쟁이 없이 계약이 될 수  있도록

표준계약서 양식을  새로 제작하여 2가지를 배포를 하였다.

 

       법무부에서 주택임대차표준계약서를

 

국토교통부와 서울시의 전문가들과 함께  주택임대차계약서

자체로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기위해서

필요한 내용을 알 수 있도록 계약서를 제작하여 보급중에 있다.

 

        법무부에서는 중개업자는 물론 직거래 임대차계약시에도

임대인과 임차인이  쌍방의 분쟁을 예방하기 위해 가급적이면

"주택임대차표준계약서" 양식으로 계약을 체결하여  

안전한 주택임대차계약이 되도록 권장하고 있다 .

 

 

사례를 예를 들어보면 대구시에 사는 나전세씨는 전세 만기 후

직장일 관계로 전주로 이사하게 되었으나  거주하는 집이  전세가

나가지 않자 "집주인이 새로운 세입자가 들어오면

보증금을 반환해 주겠다"고 약속하여 공정증서까지 받고 이사하였으나

집주인이 2억이나 되는 보증금을 돌려 주지 않은 상태로 경매로 

넘어갔고  경매절차에서 한푼도 배당를 받지 못했다.  

집을 비울 때 임차권등기명령 신청을 하지 않은게 화근이었다.

        이렇게 억울하게 보증금을 떼이는 손해를 본 나전세씨는  

“임차권 등기명령제도" 를 몰랐던 저처럼 주택임대차보호법의

보호를 받지 못하는  안타까운 임차인이 생기지 않도록 

계약기간이 끝나면 임차권 등기명렁을 받으라는 안내서를  

동사무소 확정일자를 받을 때  꼭 비치하고 안내해주세요”

라는 민원제안을 올렸다.

 

        이와 같이 주택임대차를 둘러싼 수많은 민원과 분쟁에 관한 문의가 

서울시 전월세 보증금지원센타 또는 국민신문고 등에

수많은 민원이 접수 되고 있는 상황이다.

 

        이에따라 법무부는 국토교통부, 서울시, 학계전문가 등과 함께 

주택임대차계약서 자체로 계약 체결 시부터 종료 시까지

법의 보호를 받기 위하여  무엇을 어떻게 해야 하는지 알 수 있는

“주택임대차표준계약서”를 지난해 7월에 만들었다.

          새로 만든 “주택임대차표준계약서”는 계약체결 전에

반드시 확인해야 할“당사자확인, 권리순위확인,

        중개대상물확인.설명” 등 중요확인사항과 “계약의 시작, 기간의

연장, 계약의 종료와 중개수수료 등”

        계약의 중요한 내용(총12개조문 3장 분량)으로 구성되어 있다.

 

        외국의 경우 영국 제4장 45개조문(11장 분량),

미국 21개조문(8장 분량), 독일 22개조문(14장 분량),

일본 16개조문(5장 분량)으로 분쟁을 예방할 수 있도록

세부적인 내용까지 상세히 구성 되어있다.

 

        우리나라도 선진국처럼  새롭게 만든 “주택임대차표준계약서”는  

주택임대차와 관련한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하고 

임차인을 보호할 수 있도록 내용을 보완하여 구성했다.

          그 동안 주택임대차계약을 체결할 때 너무 간단한 계약서 때문에 

당사자 간에 크고 작은 분쟁이 많았다.

 

        우리나라의 전,월세 가구수는 전체가구수의 45%

(12년말 기준 국토부자료)에 이르고 있어  주택임대차와

관련한 법률문제는 많은 국민들의 일상생활에

큰 영향을 미치고 있을 뿐만 아니라  이로 인한 수많은 분쟁 때문에

사회적 손실 크고 지금도 크고 작은분쟁이 계속해서

이어지고 있는 실정이다.

 

        사정이 이런데도 극민들 대다수가 주택임대차보호법에서 정하고 있어 

임차인보호규정에 대해 잘 모른채 계약을 체결하고 있고,  

현재 통용되고 있는 기존 주택임대차계약서는  보증금의

액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 정하고 있어  

분쟁 발생시 법의 보호를 받기 위해  필요한 최소한의

정보제공과 분쟁방지 기능을 하지 못하고 있는게 현실이다.

 

        이런 문제를 해결하기 위해 주택임대차계약 시 임차인 등이

꼭 알아야 할 사항과 주택임대차보호법상 각종

임차인 보호규정을 담은  “주택임대차표준계약서”를

법무부에서 제정하여 시행하고  보급중에 있으나 일반인들에게  

홍보부족으로 인해 거의 이용실태는 미미한 수준이다.

 

 

     ▲ 주택임대차표준계약서 의 주요특징은

어떤내용을 담았나?

 

  1. 혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수

있도록 하였다,

        현행 부동산등기사항증명서로는  체납국세와 다가구 주택의 선순위

보증금 현황을 확인할 수 없어

        등기사항증명서만 맏고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한

공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입게 된다.

 

        예를 들어 경매,공매절차에서 보증금 반환채권은  국세징수법에 의해

국세보다 후순위로 배당됨에 따라

        집주인이 체납세금이 있는 상태에서 전세계약을 체결할 경우  

전세보증금을 회수하지 못하는 상황이 발생하는 경우도 생겼다.

 

        이와 같은 사례를 방지하기 위해  주택임대차표준계약서 는

미납국세와 확정일자 현황을  계약체결전에 

        반드시 확인할 사항에 포함시켜  임차인도 모르는 선순위

권리관계가 있는지 확인 할 수 있도록 했다.

 

  2. 수리비 부담을 둘러싼 분쟁을

예방할 수 있도록 하였다.

        당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전,후의

수리비 부담에 관하여 약정할 수 잇도록 하였다.

 

   3.임차인이 보증금을 안정적으로

반환받을 수 있도록 하였다.

         보증금을 안정적으로 반환받기 위한  ‘대항력과 우선변제권 확보방법’,

‘보증금증액 시  새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’,

‘임차권등기명령제도’ 등을 임차인들에게 알려 자신의 권리를

스스로 지킬 수 있도록 하였다.

 

※ 임차권등기명령-

기간만료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 이사할 경우  

우선변제권을 유지하기 위한 제도로 임차인 단독으로  

법원에 등기신청을 할 수 있는 제도

 

4. 시소한 임차인의 권리도 놓치지 않도록 하였다.

         묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도, 

새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며, 

임대차 기간 중 관리비에 포함하여 납부한 장기수선충당금에

대하여  반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어  

임차인이 사소한 권리도 놓치지 않도록 하였다.

 

5. 임대인에게도 도움이 되도록 하였다.

         임대인이 ‘계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면

자동연장된다’는  묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를

당하는 일이 없도록 하고,  기간종료 후 임차인이 계속

거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도

규정하여  임대인에게 도움이 될 수 있도록 하였다.

 

 

▲ 민원 및 각종 피해사례가 발생하지 않도록 

 "주택임대차표준계약서"로 보완내용을 명시하였다.

 

1.선순위 담보물권,미납국세 여부 등 확인란 마련

►사례-

        이모씨는 공인중개사를 통해 등기부 확인 후 전세계약을 체결하고  

전입신고와 확정일자를 갖추었으나 임대인의 국세체납에 의한

공매로 보증금을 잃게 될 위기에 처함(12,6 뉴스1)

 

▻보완대책-

‘등기사항증명서확인란’ ‘미납국세확인란’ 선순위확정일자

현황확인란‘을 마련하여 선순위권리로 인해 피해를 입는 일을

방지할 수 있게 함

 

2.계약체결 전 중요사항 확인

►Q- 법의 보호를 받기 위해 주택임대차 계약 체결 전에 알아야 할

사항은 뭔가요?

 

▻보완대책- '‘당사자확인’ ‘권리순위확인’ ‘중개대상물확인.설명’

‘대항력.우선변제권확보’ 등에 대한 정보제공으로 법의 보호를

받기 위한 방법을 알고 계약을 체결할 수 있게 하였다.

 

3. 입주 전,후 수리비 부담

►사례- 다가구 주택의 수도에 누수가 있는 것을 알았지만

처음 수리비 부담에 대한 약정을 하지 못한채계약 체결하였으나

임대차기간 중 누수에 대한 수리비 부담 책임을 두고

           관련 분쟁 발생 (노원구 B씨, 서울시 민원)

 

▻보완대책- ‘입주 전 수리’ ‘임차주택의 사용.관리,수선’ 에 관해

당사자로서 교섭력이 있는 계약체결 시 정하도록 하여

수리비를 둘러싼 사후 분쟁을 방지할 수 있게 하였다.

 

4. 기간의 연장. 재계약 시 게약서의 재작성 및

확정일자 날인 등

►사례-

12년9월 계약만료인데 계약만료 기간까지 집주인이 아무 얘기없다가

만료기간이 지난 후 오늘 갑자기 집을 비워달라고 합니다.

어떻게 해야 하죠? (금천구 C씨, 서울시 민원)

 

▻보완대책- ◊‘묵시적 갱신’ ‘합의에 의한 재계약’등으로 인한 민원의 경우-

                   묵시적 갱신으로 임차인은 14년9월까지

           기간 주장이 가능한 점 등

                   묵시적 갱신의 요건과 효과를 명확히 명시하였다.

 

◇ ‘계약서 재작성 및 확정일자 날인’. 차임증액청구‘ 에 관한

정보제공 으로 증액보증금에 대한 우선변제권 확보가능.

 

5. 계약의 종료(임차권등기명령 신청 및 등재 등)

에 관한 내용

►사례-

집주인이 보증금을 반환해준다고 약속하여 공정증서까지 받고

이사했는데 경매절차에서 한푼도 배당받지 못하였습니다.  

제가 임차권등기명령을 하지 않았기 때문이랍니다.

        과연 국민들이 이러한 제도를 얼마나 알까요?

(대구시 D씨 국민신문고 민원)

 

▻보완대책- ‘계약의 해지와 해지 사유’ ‘비용의 정산’ 등을 규정하여   

기간종료사유와 비용정산 문제를 명확히 하였고, 

‘임차권등기명령 신청’ 에 관한 정보제공으로 

보증금을 받지 못하고 이사한 

        경우에도  우선변제권을 유지할 수 있게 하였다.

 

6. 특약사항 예시

►사례-

주택의 인도와 주민등록, 확정일자가 불완전한 공시방법이어서

거래안전상 어쩔 수 없다지만 임차인이 주민등록을 한 날

집주인이 저당권설정등기를 하면 후순위가 되어 불안합니다. 

       (광주시 Y씨 국민신문고 민원)

 

▻보완대책- 임대인은 주택을 인도받은 임차인이 전입신고와

확정일짜를 모두 갖추기로 한날짜보다 이틀 후부터 담보물권을

설정할 수 있도록 하는 등보증금을 안정적으로 확보 할 수 있도록

특약사항에 명시토록 하였다.

        이처럼 법무부에서는 서민들의 임대차분쟁을 최소화하기 위하여

"주택임대차 표준계약서 양식을 작년 7월에 만들어 보급하고

사용을 권장하고 있으나 임차인들에게 홍보부족과 일부

임대인들이 번거로운 계약서라는 인식이 있어 일선 공인중개사들이

적극적으로 활용하지 못하고 있는 실정이다.

        하지만 임대인과 임차인간 상호 분쟁을 방지하기 위해서는

꼭 주택임대차 표준계약서를 사용하기를 권한다.

특히 우리 카페의 회워님들은 아래 다운받기를 해서

내컴퓨터에 저장해 두었다가 유용하게 사용하기 바랍니다.

주택임대차표준계약서뿐 아니라 부동산각종양식이 포함되어 있으니

잘 활용하시기 바랍니다.

<뉴스입력 2014년 5월1일  월간 부동산정보지매거진 발행인 김  태  헌>

 주택임대차 표준계약서 양식 및 부동산각종양식 다운받기 

☞http://www.openhaus.co.kr/board/list.php?cate=04

 법무부 자료제공 "주택임대차표준계약서 다운받기

01_원본게시용_주택임대차표준계약서.pdf

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