비오톱이란 무엇인가?

서울시 비오톱1등급토지의

        의미 및 행위제한

 

 

비오톱1등급토지란?

 

서울시 주변의 그린벨트 및 관악산 북한산 등과 연결된 지역에 있는 토지의

토지이용규제확인서를 떼다 보면, “비오톱1등급지역”이라는 용도지역규제가 나온다.

일반적으로 이를 무시하거나 잘 알지 못하고 넘어가는 수가 많은데,

이는 땅을 전혀 개발할 수 없는 엄격한 규제대상으로서 대단히 중요하므로

그 의미를 정확하게 알고 있어야 한다.

 

그린벨트보다 더한 절대적 개발불능토지라고 알고 있으면 된다.

 

비오톱1등급토지가 토지이용규제확인서에 나오는 것은 서울시에 있는 토지에 한한다.

여타 인천이나 경기도 혹은 부산 광주 대전 등지에서는 나오지 않는다.

 

서울시에서는 국토계획법의 관련 규정에 근거하여 관내의 자연생태계를 보호하기 위하여

조례를 제정하여 비오톱의 개발을 규제하는 것이다.

관련근거는 서울시 도시계획조례라고 할 수 있다.

 

서울시 도시계획조례 제2조 (도시계획 및 관리의 기본방향)

서울특별시(이하 "시"라 한다)의 도시계획 및

관리는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다)

 제3조의 기본원칙을 바탕으로 환경친화적이며 지속가능한 도시성장·관리 및

지역균형발전을 지향하는 것을 기본방향으로 한다.

 

 

비오톱이란 무엇인가?

 

비오톱(Biotope)은 생물을 뜻하는 Bios와 장소를 뜻하는 Topos를 결합한 용어로서

간단히 생물서식공간이라고 할 수 있다.

즉 특정의 생물군집이 생존할 수 있도록 특정의 환경조건을 갖춘

어떤 한정적 지역이라고 해석한다.

 

도시생태현황도

 

도시지역의 생물군집의 종과 수가 급속히 줄어들게 되어 그 보존 및 복원의

시급성이 제기되자 도시관리의 방향도 보존 및 복원 위주로 전환되어

도시 내에 인간과 자연이 공존할 수 있는 환경을 만들고자 각종 도시계획의

입안 결정시 도시생태 보전을 고려하도록 하고 있다. 

 

하지만 생태적인 특성 분석 및 보전대책 수립의 기초가 되는 자료가 충분하지 않으며,

특히 생태적 잠재가치, 평가기준 등 도시계획에 직접 적용 가능한 자료의 축적은

매우 부족하므로 도시전역에 대한 생태현황을 조사하고 이를 지도화하여 향후

도시계획 수립에 활용하고자 도시생태현황도(비오톱 지도)의 제작이 필요하게 되었다.

 

도시생태현황도를 활용할 경우 도시기본계획 수준에서 산림이나 공원,

대규모 녹지를 대상으로 하는 녹지축의 설정뿐 아니라 단지계획 수준에서

가로망과 하천, 개인 주택정원, 소규모 공공녹지 등이 함께 어우러질 수 있는

녹지 네트워크의 구축대안 제시가 가능할 뿐만 아니라 생태계에 대한 진단이

포함되어 있으므로 물리적인 녹지 네트워크 구축과 더불어 훼손된 도시생태계에 대한

복원대책 등을 병행하여 계획할 수 있게 된다.

 

서울시는 2000년부터 국내에서 최초로 도시생태현황도를 작성해 비오톱등급에 따라

도시관리계획 환경성검토를 해왔다.

국내에서는 서울시를 비롯해 성남시, 광양시 원주시를 비롯한 다수의 지역에서

도시생태현황도를 제작했지만, 아직은 서울시만 도시개발에 적용하여

토지이용규제확인서에 올려 개발규제를 하고 있다.

나머지 지역은 아직은 중장기 도시개발 정책자료로 활용하고 있지만,

최근 원주시에서 도시생태현황도를 이용하여 비오톱1등급과 2등급을 규제하려는

움직임이 있어 주민의 반발을 사고 있는 실정이다.

 

서울시의 비오톱 등급

 

비오톱은 유형평가와 개별평가로 나누어 평가된다.

비오톱지도는 지역 내 공간에 경계를 가진 비오톱으로 구분하고 각 비오톱의

생태적 특성을 분류한 비오톱유형과 비오톱의 보전가치 등급을 나타낸 것이다.

서울시는 2000년부터 국내에서 최초로 도시생태현황도를 작성해 비오톱등급에 따라

도시관리계획 환경성검토를 해왔다.

 

비오톱유형평가 등급 및 개별비오톱평가 등급

(근거/서울특별시도시계획조례 제3조제3항)

 

 1. 비오톱유형평가 등급

    가. 1등급: 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱유형

    나. 2등급: 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전을 우선해야 하는 비오톱유형

    다. 3등급: 대상지 일부에 대해 보전을 우선하고 잔여지역은 토지이용제한이

         필요한 비 오톱유형

    라. 4등급: 대상지 일부 토지에 대한 토지이용제한이 필요한 비오톱유형

    마. 5등급: 부분적으로 개선이 필요한 비오톱유형

 2. 개별비오톱평가 등급

    가. 1등급: 특별히 보호가치가 있는 비오톱(보전)

    나. 2등급: 보호할 가치가 있는 비오톱(보호 및 복원)

    다. 3등급: 현재로서는 한정적인 가치를 가지는 비오톱(복원)

    (근거: 서울특별시도시계획조례 제3조제3항)

 

서울시의 비오톱1등급지에 대한 개발행위 규제

 

비오톱유형평가 1등급 및 개별비오톱평가 1등급의 개발행위제한

   - 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오톱평가 1등급인

토지는 대 상지 전체에 대하여 절대적으로 보전하여야 함.

      (근거: 서울특별시도시계획조례 제24조 별표1)

 

서울시는 2010년6월1일부터 기존 대규모 도시계획사업시 적용했던 비오톱

등급별 기준을 1만㎡ 미만 소규모 토지개발까지 확대 적용해 오고 있다.

조례에 따라 소규모 개발사업지도 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고

개별비오톱평가 1등급인 토지는 개발할 수 없다.

또 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오톱평가 1등급인

토지 이외의 비오톱이 우수한 토지는 도시계획위원회에서 비오톱등급을 반영해

개발행위허가에 대한 심사를 받게 된다.

 

서울시 도시계획조례

별표1 개발행위허가기준 가, 공통사항

 

⑷ 제4조제4항의 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고

개별비오톱평가 1등급인 토지는 대상지 전체에 대하여 절대적으로 보전하여야 한다.

㈎ “비오톱”이란 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서

다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말한다.

㈏ 비오톱유형평가는 5개의 등급으로 구분하여 서식지기능, 생물서식의 잠재성,

식물의 층위구조, 면적 및 희귀도를 종합하여 평가한다.

㈐ 개별비오톱평가는 자연형 비오톱유형과 근자연형 비오톱유형을 대상으로 평가하여

3개의 등급으로 구분하며 자연성, 생물서식지기능, 면적, 위치 등을 평가항목으로 고려한다.

 

서울시 비오톱 생태지도

 

 

 

 

어느날 갑자기 '비오톱', 황당?..    인식전환 '급선무'

환경보존과 개인 재산권 충돌

1. 원주시는 지난 2011년부터 생태환경 조사를 바탕으로    보전가치가 높은 구역의 개발을 제한하는 조례 제정을 추진해왔다.    하지만 주민과 일부 시의원의 반대에 부딪혔다.    무려 2375건의 이의신청이 접수되는 등 주민 반대가 심해 조례 제정 여부가    불투명한 상황이다.    반면 환경단체들은 무분별한 난개발 방지를 위해 조속한 조례 제정이 필요하다고    주장하면서 지역 갈등이 고조되고 있다.   2. 서울에서는 비오톱 1등급으로 지정된 마포구 성미산에 학교를 건립하려는    홍익학원과 이에 반대하는 주민들의 갈등이 행정소송으로 번지기도 했다.    하지만 주민들은 자연숲인 성미산에 학교가 들어서면 생태환경이 파괴될 우려가 있다며    학교 건설 승인 취소를 요구했다.    하지만 서울행정법원은 2011년 7월 학교건설이 주민들의 환경권을 침해한다고 보기    어렵다고 판단, 홍익학원의 손을 들어줬다.      이는 지속 가능한 자연 환경을 만들려는 지자체의 노력과 개인의 재산권이 충돌한    대표적인 사례들이다.   ◇자연보호 vs 재산권 침해   지난 2009년 서울시를 시작으로 생태가치가 높은 지역을 '비오톱'으로 지정해 보호하려는 움직임이 확산되고 있지만 재산권을 행사하려는 측의 반발이 만만치 않다. 양쪽 모두를 충족시킬만한 대안이 마련되지 않을 경우 향후 비오톱 지정 사업의 실효성이 떨어질 수 있다는 지적이다. 비오톱은 흔히 옥상 정원, 아파트 생태정원 등 등 도심 속 인공 녹지를 지칭하기도 하지만 도시관리 계획 차원에서는 '생태적으로 보전 가치가 높은 토지'를 의미한다. 정부는 '도시관리계획 수립지침'(제7편 환경성검토)을 마련하고 각 지자체가 도시관리계획을 수립할 때 생태환경 평가를 반영하도록 규정하고 있다.   현재 부산, 인천 등 지자체가 비오톱 지도를 마련하고 있지만 비오톱 관련 조례를 제정해 개발행위를 제한하고 있는 지자체는 서울시가 유일하다. 시는 조례를 통해 비오톱을 '특정한 식물과 동물이 하나의 생활동공체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지'로 정의했다.   시는 현재까지 세 차례의 관련 조사를 벌였으며, 지난 2000년 조사결과는 학술적 목적으로 활용하고 2005년 결과는 공공부문 도시개발에 적용했다. 2010년 이후 결과는 민간에 적용해 비오톱 등급에 따라 개발행위를 제한하고 있다.   14일간의 열람공고 후 확정된 '비오톱 1등급' 지역에 대해서는 모든 개발행위를 금지한다. 2등급 이하부터는 일부 개발행위는 허용되지만 사전 심의를 거쳐야 한다. 시의 2차 생태지도는 2015년 발표될 예정이다.  경남 김해시도 지난 2011년 4월 비오톱지도(생태환경도) 제작 계획을 발표하는 등 비오톱 사업이 전국적으로 확산될 조짐을 보이고 있다. 따라서 토지 소유자는 해당 지자체의 생태환경 평가 여부를 주기적으로 확인해 재산 피해를 최소화해야 한다.   ◇"부당한 차별이다"..인식 전환 필요   하지만 이에 대한 반응이 모두 긍정적인 것은 아니다. 해당 토지주들이 재산권 행사 침해를 주장하면서 각종 민원과 충돌이 발생하고 있다.   생태환경 평가 대상 토지 중 약 40%가 비오톱 1,2등급으로 지정된 원주시에서는 시의 일방적인 행정으로 다수 주민들이 피해를 보고 있다는 원성이 쏟아지기도 했다. 세금은 똑같이 내면서 갑작스럽게 개발을 제한하는 것은 '부당한 차별'이라는 것이다.   특히 인터넷 사용에 능숙하지 않은 주민들의 경우 비오톱 시행을 위한 주민열람 여부를 확인하기 힘들다는 지적도 제기됐다.   이종실 명지부동산아카데미 원장은 어느날 토지이용계획확인서에 '비오톱 1등급' 표시를 확인하고 당황하는 경우도 적지 않다며 각 지자체는 생태환경 평가 시 비오톱에 대한 홍보를 더 강화할 필요가 있다고 설명했다

서울특별시 도시계획조례

 

개발행위허가 기준(제24조 관련) 별표1

[별표 1] 개발행위허가 기준(제24조 관련)

1. 분야별 검토사항

가. 공통분야   허  가  기  준   

(1) 조수류, 수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등으로 보전의 필요성의 필요성이 없을 것

(2) 개발행위로 인하여 해당 지역 및 그 주변지역의 역사적ㆍ문화적ㆍ향토적가치가 있는 

    지역이 훼손되지 아니하고, 국방상 목적 등에 따른 원형 보전의 필요성이 없을 것

(3) 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근도로  

    의 높이, 물의 배수 등을 참작하여 다음의 기준에 적합할 것. 이 경우 

    기준의 적용은 일필지 단위로 함. 

    다만, 종전의 ┌도시계획법┘에 따라 일단의 주택지조성사업이 완료된 

    지목이 “대”인 토지로서 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 

    수립한 지역은 다음의 기준을 적용하지 아니한다. 

㈎ 입목본수도 51퍼센트(녹지지역에서는 41퍼센트) 미만인 토지. 

  다만, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목본수도에 산입하지 아니한다.

㈏ 경사도 21도(녹지지역에서는 15도) 미만인 토지  

(4) 제4조제4항의 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 

    1등급이고 개별비오톱평가 1등급인 토지는 대상지 

    전체에 대하여 절대적으로 보전하여야 한다. 

㈎ “비오톱”이란 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 

    이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 

    생물서식지를 말한다.

㈏  비오톱유형평가는 5개의 등급으로 구분하여 서식지기능, 

    생물서식의 잠재성, 식물의 층위구조, 면적 및 희귀도를 

    종합하여 평가한다. 

㈐ 개별비오톱평가는 자연형 비오톱유형과 근자연형 

   비오톱유형을 대상으로 평가하여 3개의 등급으로 구분하며 

   자연성, 생물서식지기능, 면적, 위치등을 평가항목으로 고려한다. 

나. 도시관리계획

(1) 용도지역별 개발행위의 규모 및 건축제한 기준에 적합할 것

(2) 개발행위허가제한지역에 해당하지 아니할 것 

다. 도시계획사업 

(1) 도시계획사업부지에 해당하지 아니할 것(영 제61조에 따라 허용되는 개발

    행위를 제외한다)

(2) 개발시기와 가설시설의 설치 등이 도시계획사업에 지장을 초래하지 아니

    할 것

라. 주변지역과의관계

(1) 개발행위로 건축 또는 설치하는 건축물 또는 공작물이 주변의 자연경관및 

    미관을 훼손하지 아니하고, 그 높이ㆍ형태 및 색채가 주변건축물과 

    조화를 이루어야 하며, 도시관리계획으로 경관계획이 수립되어 있는 

    경우에는 그에 적합할 것

(2) 개발행위로 인하여 해당 지역 및 그 주변지역에 대기오염ㆍ수질오염ㆍ

    토질오염ㆍ소음ㆍ진동ㆍ분진 등에 의한 환경오염ㆍ생태계파괴 및 위해의 

    발생 등이 우려되는 다음에 해당하지 아니하는 것. 

    다만, 환경오염ㆍ생태계파괴 및 위해발생 등의 방지가 가능하여 환경오염의 방지, 

    위해의 방지,조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등을 허가조건으로 붙이는 경우에는

    그러하지 아니하다.   

 ㈎ ┌서울특별시 도시녹화 등에 관한 조례┘에 따라 지정된 보호수가 있어 보전의 필요가 있는 경우

 ㈏ ┌자연환경보전법┘에 따른 멸종위기 야생 동ㆍ식물, 보호 야생동ㆍ식물 국제적 멸종위기종 등이 

    자생하고 있거나, 생물종 다양성이 풍부한 습지 등과 연결되어 생태보전이 필요한 경우

 ㈐ 개발행위로 인하여 위해ㆍ붕괴 등 재해발생의 우려가 있는 경우

 ㈑ 공원ㆍ개발제한구역 등에 인접한 지역으로서 개발행위로 인하여 주변의경관이 

    크게 손상될 우려가 있는 경우

 ㈒ 고의 또는 불법으로 임목이 훼손되었거나 지형이 변경되어 원상회복이 

    이루어지지 않은 토지로서 토지이용계획확인서에 그 사실이 명시된 경우

│(3) 개발행위로 인하여 임야 및 녹지축이 단절되지 아니하고, 개발행위로 

     배수가 변경되어 하천ㆍ호소ㆍ습지로의 유수를 막지 아니할 것 

마. 기반시설

해당 행위가 도로ㆍ급수시설 또는 배수시설의 설치를 포함하는 경우에는 각각

┌도로의 구조ㆍ시설 기준에 관한 규칙┘, ┌수도법 제18조┘, ┌하수도법┘ 

제12조 및 다음의 기준에 적합할 것 

(1) 도로의 설치를 포함하는 개발행위허가의 기준은 다음과 같다.        

㈎ 행위지역 이외의 모든 도로의 기능과 조화되도록 하고, 인근도로와 

   연결하여 도로로서의 기능이 발휘될 수 있도록 하여야 하며, 도로에 대한 

   도시계획이 이미 결정되어 있을 때에는 이에 적합하도록 하여야 한다.

㈏ 대지와 도로와의 관계는┌건축법┘에 적합하도록 하여야 한다.

㈐ 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니하고, 안전한 구조로 

   하여야 하고, 보행자전용도로 이외에는 계단형태로 하여서는 아니 된다.   

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┃    검토분야    │                             허  가  기  준                             ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │(1) 조수류, 수목 등의 집단서식지가 아니고, 우량농지 등으로 보전의 필요성┃
┃                │    의 필요성이 없을 것                                                 ┃
┃                │(2) 개발행위로 인하여 해당 지역 및 그 주변지역의 역사적ㆍ문화적ㆍ향토적 ┃
┃                │    가치가 있는 지역이 훼손되지 아니하고, 국방상 목적 등에 따른 원형 보 ┃
┃                │    전의 필요성이 없을 것                                               ┃
┃                │(3) 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근도로┃
┃                │    의 높이, 물의 배수 등을 참작하여 다음의 기준에 적합할 것. 이 경우 기┃
┃                │    준의 적용은 일필지 단위로 함.                                       ┃
┃                │    다만, 종전의 ┌도시계획법┘에 따라 일단의 주택지조성사업이 완료된 지┃
┃                │    목이 “대”인 토지로서 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 ┃
┃                │    수립한 지역은 다음의 기준을 적용하지 아니한다.                      ┃
┃                │  ㈎ 입목본수도 51퍼센트(녹지지역에서는 41퍼센트) 미만인 토지. 다만, 판 ┃
┃가. 공통분야    │     매를 목적으로 재배하는 나무는 입목본수도에 산입하지 아니한다.      ┃
┃                │  ㈏ 경사도 21도(녹지지역에서는 15도) 미만인 토지                       ┃
┃                │(4) 제4조제4항의 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오┃
┃                │    톱평가 1등급인 토지는 대상지 전체에 대하여 절대적으로 보전하여야 한 ┃
┃                │    다.                                                                 ┃
┃                │  ㈎ “비오톱”이란 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표┃
┃                │     상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말한다.              ┃
┃                │  ㈏ 비오톱유형평가는 5개의 등급으로 구분하여 서식지기능, 생물서식의 잠 ┃
┃                │     재성, 식물의 층위구조, 면적 및 희귀도를 종합하여 평가한다.         ┃
┃                │  ㈐ 개별비오톱평가는 자연형 비오톱유형과 근자연형 비오톱유형을 대상으로┃
┃                │     평가하여 3개의 등급으로 구분하며 자연성, 생물서식지기능, 면적, 위치┃
┃                │     등을 평가항목으로 고려한다.                                        ┃
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┃나. 도시관리계획│(1) 용도지역별 개발행위의 규모 및 건축제한 기준에 적합할 것             ┃
┃                │(2) 개발행위허가제한지역에 해당하지 아니할 것                           ┃
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┃                │(1) 도시계획사업부지에 해당하지 아니할 것(영 제61조에 따라 허용되는 개발┃
┃다. 도시계획사업│    행위를 제외한다)                                                    ┃
┃                │(2) 개발시기와 가설시설의 설치 등이 도시계획사업에 지장을 초래하지 아니 ┃
┃                │    할 것                                                               ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │(1) 개발행위로 건축 또는 설치하는 건축물 또는 공작물이 주변의 자연경관  ┃
┃                │    및 미관을 훼손하지 아니하고, 그 높이ㆍ형태 및 색채가 주변건축물과 조┃
┃                │    화를 이루어야 하며, 도시관리계획으로 경관계획이 수립되어 있는 경우에┃
┃                │    는 그에 적합할 것                                                   ┃ 
┃                │(2) 개발행위로 인하여 해당 지역 및 그 주변지역에 대기오염ㆍ수질오염ㆍ토 ┃
┃                │    질오염ㆍ소음ㆍ진동ㆍ분진 등에 의한 환경오염ㆍ생태계파괴 및 위해의 발┃
┃                │    생 등이 우려되는 다음에 해당하지 아니하는 것. 다만, 환경오염ㆍ생태계┃
┃                │    파괴 및 위해발생 등의 방지가 가능하여 환경오염의 방지, 위해의 방지, ┃
┃                │    조경, 녹지의 조성, 완충지대의 설치 등을 허가조건으로 붙이는 경우에는┃
┃                │    그러하지 아니하다.                                                  ┃
┃라. 주변지역과의│  ㈎ ┌서울특별시 도시녹화 등에 관한 조례┘에 따라 지정된 보호수가 있어 ┃
┃    관계        │     보전의 필요가 있는 경우                                            ┃
┃                │  ㈏ ┌자연환경보전법┘에 따른 멸종위기 야생 동ㆍ식물, 보호 야생동ㆍ식물┃
┃                │     , 국제적 멸종위기종 등이 자생하고 있거나, 생물종 다양성이 풍부한 습┃
┃                │     지 등과 연결되어 생태보전이 필요한 경우                            ┃
┃                │  ㈐ 개발행위로 인하여 위해ㆍ붕괴 등 재해발생의 우려가 있는 경우        ┃
┃                │  ㈑ 공원ㆍ개발제한구역 등에 인접한 지역으로서 개발행위로 인하여 주변의 ┃
┃                │     경관이 크게 손상될 우려가 있는 경우                                ┃
┃                │  ㈒ 고의 또는 불법으로 임목이 훼손되었거나 지형이 변경되어 원상회복이  ┃
┃                │     이루어지지 않은 토지로서 토지이용계획확인서에 그 사실이 명시된 경우┃
┃                │(3) 개발행위로 인하여 임야 및 녹지축이 단절되지 아니하고, 개발행위로 배 ┃
┃                │    수가 변경되어 하천ㆍ호소ㆍ습지로의 유수를 막지 아니할 것            ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │해당 행위가 도로ㆍ급수시설 또는 배수시설의 설치를 포함하는 경우에는 각각┃
┃                │┌도로의 구조ㆍ시설 기준에 관한 규칙┘, ┌수도법 제18조┘, ┌하수도법┘ ┃
┃                │제12조 및 다음의 기준에 적합할 것                                       ┃
┃                │(1) 도로의 설치를 포함하는 개발행위허가의 기준은 다음과 같다.           ┃
┃                │  ㈎ 행위지역 이외의 모든 도로의 기능과 조화되도록 하고, 인근도로와 연결┃
┃                │     하여 도로로서의 기능이 발휘될 수 있도록 하여야 하며, 도로에 대한 도┃
┃                │     시계획이 이미 결정되어 있을 때에는 이에 적합하도록 하여야 한다.    ┃
┃                │  ㈏ 대지와 도로와의 관계는┌건축법┘에 적합하도록 하여야 한다.         ┃
┃                │  ㈐ 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 아니하고, 안전한 구조로 하여야 하┃
┃                │     고, 보행자전용도로 이외에는 계단형태로 하여서는 아니 된다.         ┃ 
┃                │  ㈑ 하수를 충분하게 배출할 수 있는 배수구 등 필요한 시설을 하여야 한다.┃
┃                │  ㈒ 다른 도로와의 연결이 예정되어 있거나 차를 돌릴 수 있는 공간이 있는 ┃
┃                │     경우 등 차량의 통행에 지장이 없는 경우를 제외하고는 막다른 길이 되 ┃
┃                │     어서는 아니 된다.                                                  ┃
┃                │(2) 급수시설의 설치를 포함하는 개발행위허가의 기준은 다음과 같다.       ┃
┃                │  ㈎ 수도, 그 밖의 급수시설은 해당 행위지역의 규모ㆍ형상 및 주변의 상황 ┃
┃                │     과 대상건축물 등의 용도 및 규모 등을 감안하여 예상되는 수요에 지장 ┃
┃                │     이 없는 규모 및 구조로 하고, 급수시설에 대한 도시관리계획이 결정되 ┃
┃                │     어 있는 때에는 이에 적합하도록 하여야 한다.                        ┃
┃                │  ㈏ 배수본관은 부득이한 경우를 제외하고는 말단부가 없는 그물 형태로 하 ┃
┃                │     고, 외력인 토압 등의 하중과 내력인 수압에 의하여 파괴되지 아니하는 ┃
┃                │     강도를 유지하도록 하여야 한다.                                     ┃
┃                │  ㈐ 급수시설은 얼어서 해를 입는 일이 없도록 토양이 얼지 아니하는 깊이  ┃
┃                │     이상으로 이를 묻거나 덮개 등 보호조치를 하여야 한다.               ┃ 
┃마. 기반시설    │(3) 하수도등 배수시설의 설치를 포함하는 개발행위허가의 기준은 다음과 같 ┃
┃                │    다.                                                                 ┃
┃                │  ㈎ 행위지역의 규모, 형상 및 주변의 상황과 지반의 성질, 대상건축물 등의┃
┃                │     용도, 해당 행위지역 안으로 유입되는 지역 밖의 하수상황 또는 강수량 ┃
┃                │     등에 의하여 예상되는 오수 및 빗물을 유효하게 배출하고, 그 배출에 의┃
┃                │     하여 당해 행위지역 안 및 그 주변지역에 피해를 끼치지 아니할 규모 및┃
┃                │     구조로 하며, 배수시설에 대한 도시관리계획이 결정되어 있을 때에는 이┃
┃                │     에 적합하도록 하여야 한다.                                         ┃
┃                │  ㈏ 해당 행위지역 안의 하수를 충분하게 배출할 수 있도록 행위지역 밖의  ┃
┃                │     하수도ㆍ하천 그 밖의 공공의 수역 또는 해역에 연결되도록 하고 이 경 ┃
┃                │     우 방류선에서의 배수능력의 부족으로 부득이하다고 인정될 때에는 해당┃
┃                │     행위지역 안의 하수를 저류하는 유수지 그 밖의 필요한 시설을 설치하도┃
┃                │     록 하여야 한다.                                                    ┃
┃                │  ㈐ 하수의 배출은 분류식으로 하되, 해당 행위지역 밖의 조건 등에 따라 부┃
┃                │     득이한 경우에는 합류식으로 할 수 있다.                             ┃
┃                │  ㈑ 하수의 배출은 부득이한 경우를 제외하고는 암거방식에 따르고, 자연환 ┃
┃                │     경을 심하게 파괴할 오수를 방출할 경우에는 종말처리시설을 설치하여야┃
┃                │     한다.                                                              ┃
┃                │  ㈒ 배수시설의 구조는 자중ㆍ수압ㆍ토압 또는 차량 등의 하중 및 지진 등에┃
┃                │     대한 내구력이 있고, 누수되거나 지하수가 침입하지 아니하는 구조로 하┃
┃                │     여야 한다.                                                         ┃
┃                │  ㈓ 구조물은 지하수의 부력에 견딜 수 있도록 축조하여야 한다.           ┃
┃                │  ㈔ 배수관은 도로 또는 배수시설의 유지ㆍ관리상 지장이 없는 장소에 매설 ┃
┃                │     하고, 관경은 200밀리미터 이상이어야 한다.                          ┃
┃                │  ㈕ 하수처리시설의 처리능력은 1일에 처리할 수 있는 평균하수처리량으로  ┃
┃                │     하고, 그 하수처리시설과 연결되는 도수관의 처리능력은 1일에 통과시킬┃
┃                │     수 있는 최대하수량으로 한다.                                       ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃바. 그밖의 사항 │(1) 공유수면 매립의 경우에는 그 매립목적이 도시계획에 적합할 것         ┃
┃                │(2) 토지의 분할 및 물건을 쌓아놓는 행위에 입목의 벌채가 수반되지 아니할 ┃
┃                │    것                                                                  ┃
┗━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
2. 개발행위별 검토사항
┏━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃    검토분야    │                             허  가  기  준                             ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │(1) ┌건축법┘의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는┃
┃                │    경우 그 건축 또는 설치의 기준에 관하여는 ┌건축법┘과 법 및 영 그리 ┃
┃                │    고 이 조례에서 정하는 바에 따르고, 그 건축 또는 설치의 절차에 관하여┃
┃                │    는 ┌건축법┘에 따른다. 이 경우 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를  ┃
┃                │    목적으로 하는 토지의 형질변경 또는 토석채취에 관한 개발행위허가는   ┃
┃                │    ┌건축법┘에 따른 건축 또는 설치의 절차와 동시에 할 수 있다.        ┃
┃                │(2) 도로ㆍ상수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대하여는 건축물의 건┃
┃                │    축(건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경을 포함한다)은 이를 허가하지 ┃
┃                │    아니할 것. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위 안에서 다음 ┃
┃                │    에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.                             ┃
┃                │  ㈎ 도시계획이 결정되어 있는 지역으로서 신청인이 인접의 기존시설과 연계┃
┃                │     되는 도로ㆍ상수도 및 하수도를 설치할 것을 조건으로 하는 경우(상수도┃
┃가. 건축물의 건 │     를 대신하여 ┌먹는물관리법┘에 따른 먹는 물 수질기준에 적합한 지하 ┃
┃    축 또는 공작│     수개발ㆍ이용시설을 설치하도록 하거나, 하수도를 대신하여┌하수도법┘┃
┃    물의 설치   │     에 따른 오수정화시설을 설치하는 경우를 포함한다)                   ┃
┃                │  ㈏ 자연녹지지역 및 생산녹지지역 안에서 농업ㆍ임업ㆍ어업 또는 광업에 종┃
┃                │     사하는 자가 주거용 건축물 및 그 부대시설의 건축을 목적으로 행하는  ┃
┃                │     1천200제곱미터 미만의 토지형질변경을 하고자 하는 경우              ┃
┃                │  ㈐ 창고 등 상수도나 하수도의 설치를 필요로 하지 아니하는 건축물을 건축┃
┃                │     하고자 하는 경우로서 도로가 설치되어 있거나 도로의 설치를 조건으로 ┃ 
┃                │     하는 경우                                                          ┃    
┃                │(3) 건축법의 적용을 받는 건축물을 건축하는 경우 대지 면적 중 자연순환기 ┃
┃                │    능을 가진 토양 면적의 비율인 생태면적률을 지목이 변경되는 토지의 형 ┃
┃                │    질변경 허가대상에 한하여 다음과 같이 적용한다.                      ┃
┃                │   ㈎ 단독주택 20% 이상                                                 ┃
┃                │   ㈏ 공동주택 30% 이상                                                 ┃
┃                │   ㈐ 유통업무설비, 방송통신시설,  종합의료시설, 교통시설(주차장, 자동차┃
┃                │      정류장, 운전학원) 20% 이상                                        ┃
┃                │   ㈑ 공공문화체육시설 및 공공기관이 건설하는 시설 또는 건축물 30% 이상 ┃
┃                │   ㈒ 녹지지역 내 시설 및 건축물 50% 이상                               ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │(1) 토지의 지반이 연약한 지반인 때에는 그 두께ㆍ넓이ㆍ지하수위 등의 조사┃
┃                │    와 지반의 지지력ㆍ내려앉음ㆍ솟아오름에 관한 시험을 실시하여 흙바꾸기┃
┃                │    ㆍ다지기ㆍ배수 등의 방법으로 이를 개량할 것                         ┃
┃                │(2) 토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토에 의한 비탈면 또는 절개면에 ┃
┃                │    대하여는 옹벽 또는 석축의 설치 등 다음의 안전조치를 할 것           ┃
┃                │   ㈎ 상단면과 접속되는 지반면은 특별한 사정이 없는 한 비탈면 및 절벽면 ┃
┃                │      의 반대방향으로 빗물 등의 지표수가 흘러가도록 하여야 한다.        ┃
┃                │   ㈏ 토사가 무너져 내리지 아니하도록 옹벽ㆍ석축ㆍ떼붙임 등을 하여야 하 ┃
┃                │      고, 비탈면의 경사는 토압 등에 의하여 유실되지 아니하도록 안전하게 ┃
┃                │      하여야 한다.                                                      ┃ 
┃                │   ㈐ 비탈면의 경사와 석축 또는 콘크리트옹벽의 설치에 관하여는 ┌건축법 ┃
┃                │      시행규칙┘ 제25조를 준용한다.                                     ┃
┃                │   ㈑ 경사가 심한 토지에 성토를 하는 경우에는 성토하기 전의 지반과 성토 ┃
┃                │      된 흙과의 접하는 면의 토사가 붕괴되지 아니하도록 필요한 조치를 하 ┃
┃                │      여야 한다.                                                        ┃
┃                │   ㈒ 옹벽은 토사의 붕괴 또는 침하 등에 버틸 수 있어야 하고, 그 구조 및 ┃
┃                │      설계방법은 콘크리트 표준시방서에 따른다.                          ┃
┃                │   ㈓ 석축은 물이 솟아나오는 경우 등에 대비하여 멧쌓기 또는 찰쌓기 등의 ┃
┃                │      방법을 선택하되 배수 및 토압분산을 위한 뒷채움을 충분히 하여야 하 ┃
┃                │      고, 특히 찰쌓기의 경우에는 충분한 배수공을 두어야 한다.           ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │(1) 주변의 상황ㆍ교통 및 자연경관 등을 종합적으로 고려할 것             ┃
┃                │(2) 소음ㆍ진동 또는 분진 등에 의하여 인근에 피해가 없는 지역에 한하도록 ┃
┃                │    할 것                                                               ┃
┃다. 토석채취    │(3) 지하자원의 개발을 위한 토석의 채취허가는 시가화대상이 아닌 지역으로 ┃
┃                │    서 인근에 피해가 없는 경우에 한하도록 할 것. 다만, 국민경제상 중요한┃
┃                │    광물자원의 개발을 위한 경우로서 인근의 토지이용에 대한 피해가 최소한┃
┃                │    에 그치도록 하는 때에는 그러하지 아니하다.                          ┃
┠────────┼────────────────────────────────────┨
┃                │(1) 녹지지역 안에서 관계 법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 토지 ┃
┃                │    를 분할하는 경우에┌건축법┘ 제57조제1항 및┌서울특별시 건축조례┘  ┃
┃                │    제25조에 따른 분할제한면적 이상으로 분할할 것                       ┃ 
┃                │(2) ┌건축법┘제57조제1항에 따른 분할제한면적(이하 이 칸에서 “분할제한 ┃
┃                │    면적”이라 한다) 미만으로 분할하는 경우에는 다음 어느 하나에 해당할 ┃
┃                │    것                                                                  ┃
┃                │   ㈎ 녹지지역 안에서의 기존묘지의 분할                                 ┃
┃                │   ㈏ 사설도로를 개설하기 위한 분할(┌사도법┘에 따른 사도개설허가를 받 ┃
┃                │      아 분할하는 경우는 제외한다)                                      ┃
┃                │   ㈐ 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을┃
┃라. 토지분할    │      인접 토지와 합병하기 위하여 하는 분할                             ┃
┃                │   ㈑ 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 해당 토지의 효용을 증진 ┃
┃                │      시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합병하고자 하는 경우에는 다음의  ┃
┃                │      어느 하나에 해당할 것. 이 경우 허가신청인은 분할 후 합병되는 토지 ┃
┃                │      의 소유권 또는 공유지분을 소유하고 있거나 그 토지를 매수하기 위한 ┃
┃                │      매매계약을 체결하여야 한다.                                       ┃
┃                │     1) 분할 후 남는 토지의 면적 및 분할된 토지와 인접 토지가 합병된 후 ┃
┃                │        의 면적이 분할제한면적에 미달되지 아니할 것                     ┃
┃                │     2) 분할 전후의 토지면적에 증감이 없을 것                           ┃
┃                │     3) 분할하고자 하는 기존토지의 면적이 분할제한면적에 미달되고, 분할 ┃
┃                │        된 토지와 인접 토지를 합병한 후의 면적이 분할제한면적에 미달되지┃
┃                │        아니할 것                                                       ┃
┃                │(3) 너비 5미터 이하로 분할하는 경우로서 토지의 합리적인 이용에 지장이   ┃
┃                │    없을 것                                                             ┃
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┃                │해당 행위로 인하여 위해의 발생, 주변 환경의 오염 및 도시경관의 훼손 등의┃
┃                │우려가 없고, 해당 물건을 쉽게 옮길 수 있는 경우로서 다음의 기준에 적합할┃
┃마. 물건을 쌓아 │것                                                                      ┃
┃    놓는 행위   │(1) 물건적치로 인하여 소음, 악취 및 침출수 등의 피해가 발생되지 않아야  ┃
┃                │    한다.                                                               ┃
┃                │(2) 물건적치로 인하여 시각통로 차폐, 도시미관 훼손 등이 발생되지 않아야 ┃
┃                │    한다.                                                               ┃
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