용도 평가 잘못된 물건, 매각불허가 될까?

용도 평가 잘못된 물건, 매각불허가 될까?

 

경매진행 과정에서 일어날 수 있는 실수에는 여러가지가 있다.

이 중에는 경매 절차 진행의 기본이 되는 가격평가 과정도 예외일 수 없다.

 

기본적으로 가격평가 과정에는 해당 물건의 용도 정보가 함께 취합된다.

부동산의 용도에 따라 그 가치가 달라지는 경우가 비일비재하기 때문이다.

 

그런데 만약 가격평가 과정에서 이 용도 정보가 잘못되면 어떤 결과가 나올까.

특히 이 정보만 믿고 경락받은 입찰자는 어떤 조치를 취할 수 있을까.

 

오늘 소개할 판례는 바로 이처럼 잘못된 용도 정보에서 기인, 대법원까지

분쟁이 이어진 케이스다.

이런 실수는 대부분의 경매물건에서 발견하기 어렵지만 아직 타 분야에 비해

인력이 많이 들어가는 분야가 경매인 만큼, 본인이 이런 일을 당하지

말라는 보장도 없다. 따라서 오늘 판례를 잘 읽어두시면 향후 보다

이성적으로 대처할 수 있을 것으로 생각돼 소개해 올린다.

 

 

A씨는 2005년 경, 부동산경매를 통해 업무시설 물건을 하나 낙찰받았다.

낙찰의 기쁨도 잠시, 명도와 사용수익 조치 등 사후 처리를 진행하던

A씨는 충격적인 사실에 직면했다.

 

바로 이 물건의 실제 용도가 업무시설이 아니라 근린생활시설이었음을

알게 된 것. 접근 가능한 판례정보가 제한돼 있어 확실하지는 않지만

용도 차이에 따른 부동산 가치 차이가 상당했던 상황으로 추정된다.

 

A씨는 곧바로 법원을 찾아 매각불허가 신청을 했다.

매각목적물 용도가 사실과 다른 만큼 충분히 불허가 신청이

받아들여질 것으로 예상됐다. 실제 경매법원에서도 이를 감안해

매각허가결정을 취소했다.

 

그러자 이 물건 채권자로 보이는 금융기관 쪽에서 항고하고 나섰다.

이미 경락된 사안인 만큼 채권회수가 눈 앞에 다가온 상황이었기

때문으로 풀이된다.

이 재판을 맡은 서울중앙지법은 매각허가결정을 취소한 경매법원의

결정을 취소하고 A씨의 매각불허가 신청도 기각했다.

 

서울중앙지법은 이 사건에 대해 “매각목적물의 평가를 실시함에 있어

부동산의 목적 상태나 그용도 및 이에 대한 각종 규제 등을 실제와

다르게 적용해 그 가격을 결정한 것에 불과한 사안”이라며 “이는 A씨가

부동산 소유권을 취득하지 못하거나 부담이 현저히 증가해 A씨가

인수할 권리가 중대하게 변동됐다고 할 수 없는 만큼

민사집행법 127조 1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가

될 수 없다”고 판결했다.

 

재항고를 맡은 대법원도 같은 취지에서 중앙지법의 판결이 옳다고 판결했다.

 

대법원 판사진은 “’부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은

부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 매수인이 소유권을 취득하지

못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가해 매수인이 인수할 권리가

중대하게 변동되는 경우를 말하는 것”이라며 원심 결정에 법령 또는

판례 위반의 위법이 없다고 판결했다.

 

A씨 입장에서는 그야말로 미치고 환장할 노릇이 아닐 수 없다.

그러나 대법원은 “이와 같은 사실이 매각허가에 대한 이의신청사유가

될 수 있음은 별론으로 한다”는 문구를 판결문에 더해 문제 해결방법에

대한 실마리를 제공했다.

 

민사집행법 121조 5항에 따르면 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이

있는 경우 매각허가에 관한 이의를 제기할 수 있다.

즉 잘못된 용도 정보의 기재가 이의신청 사유가 될 수 있는 만큼 먼저

이의를 제기하고 그 결과를 토대로 매각불허를 신청하는 방법을

고려할 수 있다는 것이다.

 

물론 이런 방법으로 진행한다고 해서 무조건 매각불허 판결을 최종적으로

받아낼 수 있다는 것은 아니다.

법원의 최종 판결이 어떻게 날 지 미리 예단하는 것은 불가능하기 때문이다.

 

다만 이 같은 문제에 직면했을 때 어떤 순서로 진행을 해야할 지는

감을 잡을 수 있을 것이다.

만약 A씨가 바로 매각불허 신청을 할 것이 아니라 매각허가에 관한

이의를 먼저 제기한 뒤 그 결과를 바탕으로 매각불허 신청을 했다면,

법원의 최종 판단 또한 달라지지 않았을까.