상가를 분양 받아 문제된 사례 ---

 

상가를 분양 받아 문제된 사례 --- 

        철저한 사전분석을 하라!

 

나투자는 대한민국에서 부자가 되는 길은 부동산투자 밖에 없다고

생각하고 열심히 종잦돈을 모으고 있었다.

2년여 가량 열심히 일은 한 결과 3,000만원의 여유자금을

마련할 수 있었고, 이 돈으로 슬슬 부동산

투자처를 모색하고 있었다.

 

그러던 어느 날 분양회사 직원이 나투자씨 집에서

얼마 되지 않는 지역에 상가를 분양하고 있다며 이 지역은

대학이 밀집되고 지하철역을 중심으로 번화가가 형성된

부심권 중 하나이며 분양 중인 상가는 얼마 전까지 장사가

잘되던 상가를 재건축한 상가라고 하면서 분양회사 직원은

분양만 받아놓으면 보증금 2,000만원에 월 200만원으로

임대를 해 줄 것을 확실히 보장한다고 큰 소리를 쳤고,

나투자씨도 자신이 알아본 주변 상가의 보증금이나 임대료

그리고 수입 등을 생각해 볼 때 그 정도면 안정적인 수익이

보장될 것으로 판단하고 곧바로 분양계약을 체결하였다.

 

 

 

 

그러나 입주일은 가까워지고 있는데 나투자씨가 분양받은

상가는 임대되지 않고 있었다.

불안해진 나투자씨는 분양회사 직원을 만나 상담을 해 본 결과

요즘 경기도 나쁘고 이 상가가 처음 입주해서 그렇다면서

입주 초기에는 보증금 2,000만원에 임대료 월 100만원 정도로

낮춰서 임대하다 2~3년이 지난 후에 정상적인 임대료로

임대하면 될 것이라고 나투자씨를 안심시킨다.

 

보증금 2,000만원에 임대료 월 200만원이라면 은행이자를

감안할 경우 약 8%의 수익률을 올릴 수 있지만,

월세를 100만원으로 한다면 약 4% 밖에 되지 않는다.

 

 

 나투자씨는 처음 분양할 때 하고 말이 틀리다고 하면서

분양회사에 항의를 하고 집으로 돌아왔는데 아무래도

찜찜한 기분이 가시질 않아 주변에 장사를 오랫동안

하고 계신 삼촌에게 상정 얘기를 했더니 삼촌이 직접

현장조사를 한 결과 이 지역의 상권은 발전하기에는

한계가 있고 도로 여건과 주민의 통행패턴을 볼 때

고수익을 올리기에는 적당하지 않다며 월세 ·100만원

정도만 받아도 잘 받는 것 같다고 한다.

 

(1) 좋은 상권 판단 기준

 

- 교통수단의 양호성

- 인구 및 세대수 (1,000세대 이상이면 좋다.)

- 주택 및 거주자의 종류

- 인구유입시설 (학교, 학원, 공원, 관청 등)

- 상권의 발전성 (세대수의 증가, 역의 신설, 도로의 증설 등)

- 경쟁점포와의 경합성

 

 

(2) 입지선정 기준

 

1) 입지선정 시 필수 점검요소

- 인근지역 점검 (유동인구, 상가업종, 동종업종의 영업상태,

   상권의 성장 가능성)

- 수익성 점검 (경쟁점포의 위치와 영업상태, 예상매출 및

   순수익 발생 정도, 고객수의 증가 가능성 등)

- 상가건물 점검 (상가의 폭과 넓이, 형태, 접면도로의 상태,

   주차장 시설, 영업설비 등)

- 가치 점검 (적정 가격성, 자신의 자금능력, 관리비 및

   공과금 정도)

 

2) 입지선정 기준

- 경쟁점포와의 경합

- 고객 통행량

- 상가의 노출성(가시성)

- 상가 거물의 상태

 

3) 입지선정 시 유의사항

- 경쟁상가를 조사‧분석한다.

- 고객들이 쉽게 상가에 올 수 있는지를 조사한다.

- 인근지역의 상업 환경을 고려해야 한다.

- 주변 점포의 영업 상태를 점검한다.

- 상권의 성숙도와 변화전망을 조상해야 한다.

- 등록된 대규모 상가인지 여부를 조사해야 한다.

 

 

<심화학습>   -지역별 상권의 특성 파악-   1. 오피스 상권 - 직장인들의 점심 및 저녁을 제공하는 외식업종이 60% 이상을 차지한다. - 아침 대용 토스트 전문점, 도시락 전문점 등이 유리하다. - 주말과 휴일에는 매상이 거의 없다는 사실을 고려해야 한다. - 직장인의 특성에 맞는 업종 선택이 중요하다.   2. 대학 상권 - 3월과 9월 학기가 시작될 때가 성수기이다. - 저가의 박리다매 상품이나 서비스를 판매하는 업종이 유리하다. - 대학은 방학이 길어 여타 상권에 비해 비수기가 길다. - 화이트 데이 등 신세대들이 좋아하는 기념일에 특별한 매출을 올릴 수 있는 업종이 유리하다.   3. 학교주변 상권 - 학생들의 소비성향을 파악한다. (구매 반복성, 친구의 구매는 또 다른 친구의 구매) - 판매 대상 소비자가 고정되어 있으므로 특정한 판매전략이 필요하다. - 무엇보다 학생들의 취향을 고려할 필요성이 있다.