땅 구입 후, 전용허가-착공-준공 과정 간단 정리.

땅 구입 후, 전용허가-착공-준공 과정 간단 정리.

 

농지(산지)구입해서 주택을 가지려면

 

1.농지전용허가->

2.건축허가->

3.준공->

4.등기의 단계를 거쳐야 합니다

 

@비용 : 1).농지전용 부담금 : 공시지가*30%*전용면적

                    농지전용 허가 대행비 (토목설계사무소에 대행):

                    전용하고자 하는 면적,난이도에 비례

                    허가가 나오면 토목공사를 할수 있읍니다.

                    (축대,옹벽,성토,절토등은 되고,건축에 필요한 기초공사는 안됩니다)

               2).건축허가,설계(건축설계사무소대행)

                   허가가 나오면 기초부터 시작해 건축행위를 할 수 있읍니다.

               3).준공은 설계사무소에 알아서 해줍니다.

                   건축주는  필요한 서류만 준비해 주면 됩니다

                   그 외에 세금,채권,인지대,취득세 추가분등도 있는데 별로 많지 않습니다.

                   상하수도 ,정화조,전기:준공 전에 설치되어 있어야겠죠.

 

               상수도: 마을 상수도가 없으면, 지하수를 판다.

                               깊이와 수량에 따라 소공,중공, 대공. 200~800만원 정도

 

               하수도: 주변에 구거,하천(또랑)이 있으면 별 문제 없고, 안그러면

                              배수관로를 묻어야 합니다.

 

               정화조: 통 묻는데 50만원 정도에,허가업체의 딱지 값이 15만원 쯤,,,,

 

               전기: 인입 비용으로,200미터 이내에 전봇대가 있으면 50만원 쯤 듭니다.

                          200미터가 넘으면 미터당 42,900원씩 추가됩니다.

 

               증가분 취득세: (대지로 전용후 공시지가-농지구입시 낸 공시지가)*취득세율

 

               측량비: 1 에서,소유농지 전부를 전용하려면 경계측량, 일부만 전용하려면

                              분할 측량을 하면 되는데,일부만 전용한다 해도,

                              경계부분에 조경석이라도 쌓으려면,옆땅을 침범하지 않기 위해

                              두 가지를 모두 하는게 정석입니다.

                              3  에서,건물이 설계도대로 제 위치에 섰는가 현황측량을 해야 합니다.

                              이 단계가 끝나면 비로소 농지가 대지로 지목변경됩니다.

                              그럼 등기하면 됩니다.

                    

1번과 2번이 끝나야 집을 지을 수 있는데, 그 기간이 농지전용에만 한 달, 

건축공사 전에, 토목공사, 건축허가(신고), 전기와 지하수공사

(공사하려면 전기와 물이 있어야 하겠죠) 등의 절차를 거쳐야 한다.

이 기간 또한 두 달은 잡아야 한다.

결국 정상적으로 진행된다 해도 실제 건축기간을 빼고 세 달은 걸리는 셈이다.

2월 말에 시작하면 5월말 쯤 건축공사를 시작하게 되겠죠.

 

1번과 2번의 대행비용은 200평 전용에 30평 건축하면 대강 각각 150만원 정도 든다네요...

집짓기 도중,설계변경이 있을 경우엔, 건축면적,위치등만 그대로면,신경쓰지 말고,

다 짓고 나서 설계변경,허가를 받으면 된답니다.

여러 까페에서 날라오는 토지선택 정보에 관한 것 중,,,,

(다들 아시겠지만,대지가 아닌 농지나 산지는 전용허가,개발행위허가를 받아,

건축,등기를 완료해야 지목 변경이 되는 것이니) "토목공사가 되어 있다"는 말은

"난 이 땅을 비싸게 팔기 위해 분을 발랐다"라고 보시면 되겠죠.

그냥 농지나 산지를 무너지지말라고 허가가 필요 없는 돌 쌓기,메꾼거라는 얘기입니다.

만약에 1."전용허가득,토목공사완료"하고 말하면,농지 주인이 전용부담금을 내고

허가를 받았다는 소리니, 2년이내에 건축허가 받고 집짓기시작하면 되고.

2."건축허가까지 득"하였다고 말하면,건축설계도면까지 들어가 있어 1년이내에

그대로 집을 완공하면 되는 것인데.

1,2번 모두 땅주인에게 시간,설계대로 건축등의 제약이 가해져 땅 팔기가 불편하니,

굳이 그리 하지 않겠죠?