기획 부동산에 속지 않는 7 가지 방법

 

기획 부동산에 속지 않는 7 가지 방법

 

1. 전화오면 일단 의심

전화로 "좋은 물건 있다. 사라"

텔레마케팅 부동산 사기는 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤

부유층 고객들에게 개발예정지라며 전화로 판촉 공세를 벌여

고가에 팔아넘기는 수법이다.

텔레마케팅 부동산 사기는 최근에는 많이 줄었지만 모르는 사람이나

오랫동안 연락이 끊겼던 사람에게서 투자권유가 오면

일단 의심해 보는 게 좋다.

 

 

2. 현지 실사시. 서둘러 등기 강요땐 의심

 

 

현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발 계획의 사실여부도

직접 확인할 필요가 있다.

아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원,

등기부등본 등 관련서류를 열람하고 관계 법규 및

법적 규제 등을 확인해야 한다.

소유권 이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다.

현장 답사는 기본이다.

해당 토지를 둘러보고 해당 토지에 대한 규제도 같이

점검해 봐야 한다.

서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 하고 그럴땐

가등기를 하면 된다.

추가적으로 해당 토지를 보여주고 추후 주변 중계사에 가서

직접 확인해봐도 서로 짜고 치는 경우가 있어서

반드시 서류로 확인해봐야 한다.

3. 금요일 오후에 설명하는 행위

금요일 오후에는 사실을 판명할 관공서등이 문을 닫기 때문에

유의해야 한다.

반드시 해당 서류와 담당자의 확인과 등기부 등본을 확인하고

개발계획도 직접 알아보는게 좋다.

또한 토지 소유주와 부동산업체와의 관계도 알아 본다.

 

 

4. 지번을 안알려주는 행위

지번을 알려주면 토지대장을 떼보아 들통이 나는 수도 있어

회사직원에게도 안 알려준다고 하는 속설이 있다.

※지번은 필지에 부여하는 지적공부<토지대장, 임야대장,

공유지연명부 등>에 등록한 번호이지만,번지는

행정의 편의상에 의해 구획된 행정 리, 동에 부여한 번호이다.

 

5. 사업자등록증의 업종이 개발업이 아닌 경우

개발업 외의 것이 되어있다면 의심을 해봐야 한다.

또한 거래에 문제가 있을 경우에도 책임을 부담시킬만한 신용이나

능력이 기획부동산에 없는 경우가 많다.

책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고

소위 “바지사장”을 내세우는 등 실제 책임자가 책임을

회피할 수 있는 구조가 대부분이다.

결국, 기획부동산측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는

대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만

이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성있는

구제를 받을 수 없게 된다.

6. 회사 설립이 1~2년밖에 안되는 신생업종인 경우

단기로 먹고 폐업하는 경우가 많이 때문에 주의해야 힌다.

사무실이 지나치게 고급스럼거나 화려한 곳에서 근무하는

임직원들중 주로 30~50대 주부사원들이 많이 포진해있는

경우는 일단 의심해 본다.

 

 

7.지분등기를 강요하는 경우

기획부동산의 주요대상인 토지의 경우 공동지분형태가 아닌

개개의 소비자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로된

재산권행사를 할 수 있는데 현행 법규하에서는 단독명의로

분할하기가 쉽지않을 수 있다.

토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야하는데

투기우려와 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하는

경향에 있기 때문이다.

요행히 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서

도로와 접할 수 없는 소위 “맹지”가 되는 토지부분은 향후

건축 등과 같이 토지이용에 있어 큰 제한을 받게 될 수 밖에 없어

재산적인 가치가 크게 저감된다.

 

다섯가지 사례로 살펴보는 기획부동산의

        대표적 유형과 대처요령

 

 

사기를 치면 쇠고랑 찬다구요?

경찰출동한다구요?

그래서 사기 당할일이 없다구요?

모르시는 말씀입니다.

기획부동산 사기는 당한 후 오랜시일이 지나서야 사기를 당했다고

눈치채는 경우가 허다하고,

심지어 사기를 당했는지도 모르는 경우까지 있어 정확한

지식이 없으면 당하기 쉽상인데요.

많은 사람들이 부동산 사기에 대해 경계하고 있음에도 불구하고

기획부동산으로 인한 피해 사례가 속출하고 있어

참 안타까울 따름입니다.

하지만 이젠 걱정하지마세요.

여러분들이 피해를 입지 않도록, 2011년에 이루어진

대표적인 기획부동산 유형을 알려드릴테니 꼭 기억하세요!

기획부동산이란?

일정 규모의 부동산을 매입한 후에 이를 소규모로 분할해 분양하는

방식으로 분할 분양을 말합니다.

기획부동산 사기는 개발 가능성이 작은 토지를 매수한 후,

허위과장 광고나 기타 다양한 방법을 통해 소비자에게 고가로

분할 분양하여 부당한 이득을 취하는 방식이죠.

사기유형 1. 사실상 개발이 불가능한 토지를

                  대상으로 분양하는 수법

개발이 어려운 토지를 싼 값에 매입한 후, 분할해

여러 사람에게 높은 가격에 분양하는 사례가 가장 많았는데요.

예를 들어, 용도가 보전녹지지역인 토지나 간척지 일대 토지는

보통 개발행위를 할 수 없는데, 마치 개발할 수 있는 것처럼 속여서

시세보다 10배 이상의 가격으로 팔아 폭리를 취하는 것이죠!

올해 8월에는 경기도 양평 등에서 산림을 훼손하고 전원주택단지를

조성해, 73명에게 불법 분양하고 부당이득을 챙긴

기획부동산업자가 검찰에 적발되기도 했답니다!

▶ 대처 요령 : 정보시스템 등을 활용해, 개발 가능여부 확인

이런 부동산사기 유형에 대처하기 위해서는, 국토해양부 등이

제공하는 다양한 토지 관련 정보시스템을 활용해서, 공적장부 등을

확인해 실제 개발할 수 있는 토지인지의 여부를 반드시 확인해야 해요.

이 가운데 토지대장 등은 민원 24 사이트(www.minwon.go.kr)에서

발급받을 수 있고요.

 

▲ 각종 정보시스템에서 확인 가능한 정보

사기유형 2. 분양(매매) 과정에서 허위

                   개발계획을 제시하는 수법

확인되지 않은 개발계획을 제시하며, 곧 땅값이 크게 오를 것이라고

소비자를 호도해 충동계약을 유도하는 사례도 많았습니다.

해당 토지가 지자체가 추진 중인 개발계획과 직접 관련 있는 것처럼

선전하거나, 확정되지 않은 개발계획을 마치 확정된 것처럼

과장하는 것이죠! 최근에는 동계올림픽 개최지로 확정된 평창이나

인근의 원주, 행정기관 이전을 앞두고 있는 행정중심복합도시 예정지 및

그 인근에 교통망 확충계획 등 확인되지 않는 개발호재를

과장해서 광고하는 사례가 있으니 특히 주의해주세요!

▶ 대처 요령 : 지자체 문의, 현지 방문으로 사실 관계 확인

이런 경우에는 꼭 지자체의 도시ㆍ도로계획 담당부서에 문의해서,

분양업체가 제시하는 개발계획에 대해 확인해보는 게 좋고요.

무엇보다도 현지를 방문해서 부동산 현황을 직접 보고

사실관계를 파악하는 것이 중요한데요,

현지의 중개업자에게 문의해 보는 것도 한 가지 방법이에요.

 

사기유형 3. 접근성, 수익성 등 과장하는 수법

기획부동산은 실증할 수 없는 내용으로 교통사정ㆍ거리 등을

표현하거나, 터무니없이 높은 수익성을 내세워 소비자를

현혹하기도 한답니다!

실제 ‘○○IC 1분 거리’ 광고를 했지만, 사실은 18㎞ 거리로

시속 70㎞로 달려도 15분 이상 소요되는 사례가 발견되는 경우가

그것인데요. ‘3~4년 내 투자가치 200%’, ‘전원주택지

시세 60%’ 광고처럼, 확인되지 않은 수익성과 시세차를

내세우는 경우도 많습니다.

 

▶ 대처방법 : 현장답사 등을 통해 교통사정 등 확인

이와 같은 기획부동산 유형에 대처하기 위해서는, 우선 대상 토지의

정확한 지번을 파악하고 현장답사를 해서 교통사정, 공시지가 등을

확인하는 것이 좋아요.

뿐만 아니라 지도 로드뷰, 네이버 지도, 구글맵스 등을 통해서도

어느 정도 접근성, 현지 현황 등은 파악할 수 있고요.

개별 공시지가는 민원 24 사이트나 한국토지정보시스템에서

확인 가능한데요.

현장 방문이 어려우면 인터넷, 전화로 최대한 정확한 정보를

확인하는 노력이 필요해요!

 

 

 

 

사기유형 4. ‘컨설팅’, ‘투자개발’ 등을 상호 도용하는 수법

부동산중개업 무자격자가 세무서에 컨설팅업으로 등록한 후

부동산 매매․임대차 등을 알선하거나, 부동산 관련 건축․토목업자가

마치 투자개발회사라도 된 것처럼 부동산 거래를 알선하는 경우도 있어요.

그러나 이처럼 공인중개사 자격 없이 컨설팅, 투자개발을 가장해

부동산 중개 영업을 하는 건 모두 불법인데요!

이들 무자격자들은 대부분 분양 후 사업장을 폐쇄하거나

법인을 바꾸기 때문에, 피해 발생 시 구제하기 쉽지 않으니 큰 문제죠!

▶ 대처 요령 : 법인등기부등본 열람, 등록된 중개업자인지 확인

이런 피해를 미리 막기 위해서는 해당 법인의 법인등기부등본을

열람해서, 법인 설립일이나 소재지 변경사항을 확인해야 하고요.

신생 법인이거나, 소재지가 수시로 변경된 경우에는 각별히

주의할 필요가 있어요.

법인등기부등본은 대법원 인터넷등기소(

www.iros.go.kr

)에서

열람할 수 있답니다.

참고로 등록된 중개업자인지 확인하려면, 공인중개사에게

신분증(주민등록증 등)을 제시해 줄 것을 요구해서, 공인중개사 자격증,

중개사무소 등록증과 대조해볼 필요가 있고요.

등록관청(시․군․구)에 전화해서 적법하게 등록된 업체인지 문의할 수도 있고,

인터넷(‘한국토지정보시스템’ 부동산종합정보―부동산중개업정보―

등록확인)으로도 확인 가능해요.

 

사기유형 5. 개인(단독소유)등기가 아닌

              공유지분으로 등기를 올리는 수법

▶ 대처 요령 : 계약서 확인, 필요 시 변호사 등 전문가 자문

마지막으로 현장 확인 없이 기획부동산의 권유만으로 토지를 매입했는데,

공유지분으로 등기가 되어 있어 토지 이용이 어려운 사례도 있어요.

따라서 계약할 때 계약서에 소유관계 등이 어떻게 되어 있는지

반드시 확인해야 하는 건데요.

가급적 변호사 등 전문가의 자문을 받아보는 것이 확실한 방법이랍니다.

 

‘기획부동산사기'는 결코 단순하지 않아요.

실제 기획부동산은 위에서 제시하는 방식 하나만을 활용한다기보다는,

여러 가지 유형을 복합적으로 이용하는 것이 일반적이니 더욱 문제가

복잡해지는데요!

따라서 무엇보다도 평소에 과도한 수익률을 보장하는 토지매입

권유가 있을 경우에는, 해당 법인이나 대상 토지의 현황 등에

대해 꼼꼼히 확인하는 태도가 필요해요.

국토해양부에서도 공정거래위원회나 소비자단체 등과 협조해,

기획부동산 관련 과장․부당 광고 모니터링을 강화하는 등 소비자 피해가

최소화 될 수 있도록 노력하고 있어요.

여러분도, 꼭 꼼꼼히 확인하여 기획부동산 피해 입지 않도록 해요!

국토해양부 '국토지킴이' 블로그는 댓글 및 트랙백 등을 통한

많은 분들의 참여를 환영합니다.

건전한 소통을 위해 국토지킴이 공지사항 내 '국토지킴이' 블로그 댓글 정책 안내를

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