|
편집자 주
1세대 2주택 또는 1세대 3주택 이상에 해당되는 경우에는 일반세율을 적용 받고
장기보유특별공제를 적용 받을 수는 없을까?
이번 주는 1세대 다주택의 경우 세금 중과를 피하는 경우에 대하여 알아 보도록 하자.
사례 소개
김해에 사는 화수분 씨는 부산과 김해에 주택을 자신의 명의와
아내의 명의로 3채를 구입하였다.
나중에 주택을 매각할 때, 세금이 중과될까?
그리고 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없을까?
중과대상 1세대 다주택 아니면, 일반세율 및
장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다
중과대상 1세대 2주택 또는 중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되지 않는 경우에는
일반세율을 적용하고 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.
만약 모든 주택이 기준시가 3억원 이하인 것으로 가정하고 알아 보도록 하자.
중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되는지 여부를 판단할 때 김해시 소재 주택은
기준시가 3억원 이하이므로 주택수 계산에서 제외된다.
따라서 중과대상 1세대 3주택 이상에 해당되지 않는다.
또한 부산 소재 주택 2개가 중과대상 1세대 2주택에 해당되는지 여부를 판단할 때
기준시가가 3억원 이상인 주택만 주택수에 포함되므로 부산 소재 주택 2개의
기준시가가 3억원 이하이면 중과대상 중과대상 1세대 2주택에 해당되지 않는다.
따라서 위의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.
중과대상 3주택 이상 판정기준
◆ 주택 수의 계산
- 서울. 광역시(군지역 제외) : 모든 주택
- 경기도(읍.면지역 제외) : 모든 주택
- 기타 지역 : 양도당시 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택
(기타지역 : 광역시 군지역, 경기도의 읍.면지역, 기타 도지역)
다만, 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 각 호 중
어느 하나에 해당하는 경우 중과되지 아니한다.
1세대 3주택 중과대상 주택수에 포함되는 주택인 경우에도 아래의 요건을
모두 갖춘 소형주택에 해당되는 경우 당해 소형주택 양도시에는
중과세율을 적용하지 않는다
<소형주택 판정기준>
① 2003.12.31일 이전에 취득한 주택일 것
② 규모가 소형일 것:
가. 공동주택(아파트,연립,다세대): 전용면적 60제곱미터(18평) 이하일 것
나. 단독주택: 대지면적이 120(36평) 제곱미터 이하이고, 주택의 연면적이
60(18평)제곱미터 이하일 것
③ 양도당시 주택 및 그 부속토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하일 것
④ 오피스텔이 아닐 것, 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역
(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의
사업부지를 포함)으로 지정,고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것
중과대상 2주택 판정기준
다주택자에 대한 중과세(세율50%, 장기보유특별공제배제)는 1세대가
소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 이상 여부를 판정하며,
주택수 계산에서 제외된 주택은 중과대상에서도 제외된다.
◆ 보유 주택수의 계산
① 서울특별시, 인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍.면지역제외) : 모든 주택
② 지방광역시(부산,광주,대구,대전) : 기준시가 3억원 초과인 주택
③ 인천광역시 군지역, 경기도 읍.면지역, 기타지역 : 기준시가 3억원 초과인 주택
* 중과대상 주택수에 포함되는 아래 소형 주택을 양도하는 경우에는 중과세 제외된다.
□ 2주택 중과세 제외대상 소형주택의 범위(소득세법시행규칙 제82조 제2항)
- 주택의 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택(오피스텔은 제외)
시사점
다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정 고시된 지역에
소재하는 주택은 1억원 이하이더라도 중과세 적용하나,
2008.4.29.이후 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는
주택은 중과제외한다. |