부동산 등기 방법

부동산 등기 방법

 

복잡한 부동산 등기 ‘혼자서도 잘해요’ 돈은 없고 시간은 많은 개미들

급매물로 나온 시가 4억원짜리 아파트를 마련한 금나라씨.

부동산업소에서 소개해 준 법무사에게 소유권 이전 등기를 맡기려고 하니

대행 수수료만 50만원에 이른다.

소유권 이전 등기는 법적 권리를 보호받기 위해 꼭 해야 하는 절차이지만,

수수료가 너무 아깝다는 생각이 든 나라씨.

등기 비용을 아낄 수 있는 방법은 없을까?

생각하다 우연히 인터넷에서 평범한 주부가 혼자서 등기를 마친

성공 스토리를 읽고 용기를 냈다. 다음은 시간은 많고 돈은 없는

나라씨가 ‘나홀로 등기’에 도전한 스토리이다.


◆셀프 등기로 50만원 절약

등기의 ‘등’자도 모르는 나라씨가 셀프 등기를 하겠다고 하자,

주위 사람들은 ‘어렵다’며 말렸다.

백강진 대법원 정보화심의관(판사)은 “부동산 등기는

평생 한두 번이 고작이고 재산권과 연관되니까

불안해서 전문가에게 맡겨 버리는 경우가 많다”면서 “하지만

누구나 30분 정도 공부하고 셀프등기에 도전하면

수십만원을 아낄 수 있다”고 말했다.

그래도 불안하다면 ‘등기닷컴’ 등 셀프등기 도우미 업체의

문을 두드려보자. 2만~3만원 안팎의 수수료를 내야 하지만

등기 신청서 작성에서부터 과세 표준액 계산 등을 도와 주고,

궁금증이 있을 때 전화로 문의하면 가르쳐 준다.

그다음엔 구청과 은행을 순서대로 들러야 한다.

나라씨는 우선 구청에 들러 취득·등록세 고지서를 발급받았다.

이때 세금 납부는 LG·현대·롯데 등 신용카드 납부가 유리하다

(서울 기준). LG트래블 카드(항공마일리지 적립용) 사용자인

나라씨는 세금 약 880만원을 카드로 결제해서

제주도 왕복 항공권(1만 마일) 한 장을 ‘덤’으로 받았다.

카드 사용한도가 낮더라도 지방세 납부용이라고 요청하면

카드사에서 한도를 상향 조정해 준다. 물론 신용등급이 우량한 사람이어야 한다.

부동산 등기 신청 때 꼭 사야 하는 국민주택채권 매입 문제는 은행

(국민, 우리, 농협)에서 해결하면 된다.

구청에서 발급받은 등록세 고지서에 과세표준액이 나와 있으므로,

창구 직원에게 보여주면 알아서 계산해 준다.

나라씨는 채권을 575만원어치 사야 하는데, 5년 만기 수익률이 3%밖에 안돼

즉석에서 되팔기로 했다.

채권할인 비용은 약 69만원(서울 기준). 채권할인율은 매일 변하므로,

시간적인 여유가 있다면 잘 지켜봤다가 할인율이 낮아질 때 처리하면

더 유리하다. 영수증에 찍힌 채권매입번호는

나중에 등기소에 서류 낼 때 적어서 내면 된다.

마지막으로 등기소를 방문해서 등기 신청서(인터넷 등기소에서 다운로드 가능)와

준비 서류들을 묶어서 제출하면 완료.

처음엔 두려웠던 나라씨, 너무 쉬워서 허탈하기까지 했다.

‘등기닷컴’ 관계자는 “은행에서 대출을 받아 집을 살 경우,

고객이 직접 등기한다고 하면 은행에서 빡빡하게 구는 경우가 많다”면서

“그럴 경우 소유권 이전 등기는 매수인이 직접 하고, 근저당권 설정 등기는

은행에서 지정한 법무사가 하는 식으로 절충하면 된다”고 조언했다.


◆인터넷 등기는 더 싸지만 ‘아쉬운 소리’ 해야

인터넷 등기란, 지난해 6월 대법원에서 오픈한

인터넷 등기소(www.iros.go.kr·문의 1544-0770)를 통해

등기 문제를 해결하는 것을 말한다.

대법원에서 인터넷 등기 장려 차원에서 인지세(2만~35만원)를 면제해 주고 있어서

비용 면에선 가장 싸다.

인터넷에서 서류(e-form)를 작성하면 등기 수수료도 6000원으로,

오프라인에 비해 3000원 싸다.

잡다한 서류를 따로 준비하지 않아도 된다는 장점도 있다.

정부 행정전산망과 연계돼 필요한 서류를 전자문서로 받기 때문이다.

다만 현재 인터넷 등기가 가능한 지역은 서울 및 수도권에 한정되며,

상속등기 등에는 이용할 수 없다.

또 등기필정보(옛 등기필증)와 공인인증서가 필요하고,

매도인에게 등기소에 함께 가서 사용자등록을 해달라고

‘아쉬운’ 소리를 해야 하기 때문에 이용하기가 까다롭다. 

 

부동산을 취득하면 등기는 당연히 전문가에게 맡겨야 한다고 생각하기 쉽다.

하지만 시간적 여유가 있어 차분히 준비한다면 부동산 등기를

스스로 하는 것이 어려운 일만은 아니다.

셀프 등기를 하면 전문가에게 지불하는 수수료를 고스란히 아낄 수 있을 뿐 아니라

내 집 마련의 기쁨에 어려운 등기를 혼자 해낸 성취감까지 맛볼 수 있다.

셀프 등기는 등기신청서를 작성해 직접 등기소에 제출하는 방식과

등기소를 방문하지 않고 인터넷을 통해 신청하는 전자신청의 두 가지 방식이 있다.

전자신청은 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 할 수 있는데 거래

당사자 모두 미리 등기소를 방문해 접근번호를 받아야 하고

복잡한 절차를 밟아야 하는 등 등기소 방문 접수에 비해 까다로운 편이다.

 

이 때문에 등기소 방문 접수보다 정부수입인지 비용을 절감할 수 있는 것은 물론

준비해야 할 첨부서류도 크게 줄지만 아직까지 호응을 얻지 못하고 있는 실정이다.

반면 등기소 방문 접수의 경우 절차를 잘 모르는 일반인들도 쉽게 접근할 수 있어

많은 사람들이 이용하고 있다.

 

비교적 수월하게 도전해볼 수 있는 방문 접수로 셀프 등기를 하기로 마음 먹었다면

우선 십여 가지가 넘는 서류부터 챙겨야 한다.

매수자는 잔금 지급일 전 매도자에게 ▲주민등록초본 ▲부동산 매도용 인감증명서

▲등기필증 ▲인감도장을 준비해 달라고 미리 부탁해둬야 한다. 그리고 매수자 본인은

▲주민등록등본 ▲매매계약서 원본 ▲등기부등본 ▲주민등록증 ▲도장 ▲등기신청서

▲위임장 ▲토지대장 ▲건축물관리대장 ▲개별공시지가 확인원을 챙겨 놓는다.

이때 토지대장에 개별공시지가가 표시돼 있으면

개별공시지가 확인원은 따로 발급받을 필요가 없다.

잔금지급일에는 매도자측 서류를 넘겨받고 등기신청서와 위임장에

매도자의 인감도장을 받아 놓는다.

등기신청서는 작성할 때 실수하는 경우를 대비해 2~3장 정도

여유 있게 준비해 두는 게 좋다.

또한 중개사무소에서 계약을 했다면 중개업자에게서

부동산거래 신고필증과 영수증을 챙긴다.

 

만약 직거래를 했다면 매도인이나 매수인 중 한 명이 매매계약서와

거래신고서를 작성한 후 계약 후 60일 이내에 해당 부동산 소재지

시군구청 지적과에 방문해 신고필증을 받을 수 있다.

한편 주택거래신고 지역이면서 아파트 면적이 60㎡를 초과하면

거래 당사자가 함께 해당 시군구청에 가야 한다.

매수자는 매도자가 넘겨 준 서류와 자신이 준비한 서류를 모두 챙겨

해당 부동산 소재지의 시군구청 세무과에 들른다.

이곳에서 ▲매매계약서 사본 ▲신고필증 사본 ▲토지대장 사본

▲건축물관리대장 사본을 제출하고 등록세ㆍ

지방교육세 고지서와 취득세 고지서를 발급받아야 한다.

이중 취득세는 잔금 지급일로부터 60일 내에 납부하면 된다.

이후 금융기관에 가서 등록세와 지방교육세를 납부하고 영수증을 챙겨둔다.

대법원수입증지와 정부수입인지, 국민주택채권도

은행에서 모두 구입할 수 있으므로 빼먹지 말고 준비하도록 한다.

대법원수입증지는 대법원 인터넷등기소의 e-Form으로 등기신청서를

작성할 경우 물건당 6,000원, 나머지 문서로 작성할 때는 물건당 9,000원을 내면 된다.

 

정부수입인지는 주택 매매가격이 1억 원 이하면 면제되고, 1억 원 초과

10억 원 이하는 15만 원, 10억 원 초과는 35만 원만큼 구매해 둔다.

국민주택채권 매입액은 계산방법이 까다로우므로 구입할 은행이나

해당 등기소에 문의하는 게 좋다.

국민주택채권은 계산된 금액 전체를 지불해도 되지만 매입 신청서에 즉시

매도를 체크해 당일 할인율에 해당하는 금액만 내면 부담을 줄일 수 있다.

국민주택채권까지 매입했다면 등기 신청에 필요한 준비는 모두 마친 셈이다.

이제 등기신청서를 작성한 후 첨부서류와 함께 등기소에 제출하고 2~3일 후

등기필증을 받으면 내 집에 대한 등기 소유권을 획득하게 된다.

등기신청서는 대법원 인터넷등기소의 e-Form을 활용하거나

인터넷 상의 셀프 등기 도우미 업체를 이용하면 손쉽게 작성할 수 있다.

본인이 직접 손으로 작성하려면 가까운 등기소의 신청서를 가져다 쓰거나

대법원 인터넷등기소에서 신청서를 다운받아 작성하면 된다.

등기신청서를 작성할 때 접수란은 신청인이 쓰는 부분이 아니므로

이를 제외한 ‘부동산의 표시’부터 작성하면 된다.

이밖에도 ‘등기원인과 그 연월일’란에는 잔금지급일이 아닌

매매계약서상 계약일, ‘국민주택채권매입금액’에는 할인액이 아닌

매입 금액을 기입한다는 점만 주의하면 어렵지 않게

등기신청서 작성을 마칠 수 있다.

등기신청서 작성이 끝나면 신청서 갑지를 접어 을지와 만나는 공간에

매수자의 도장을 겹쳐 찍고 등록세 영수증, 대법원수입증지,

정부수입인지를 각각 을지 상단여백, 을지 하단 해당란, 빈 종이에 붙여

제출 준비를 마친다.

이 과정이 모두 끝나면 등기신청서에 앞서 준비한 첨부 서류를 모두 묶어 부동산

소재지 관할 등기소를 방문해 접수하면 된다.

이때 등기신청서, 위임장, 부동산 매도용 인감증명서, 매도자 주민등록초본,

매수자 주민등록등본, 건축물 관리대장, 토지대장, 매매계약서,

등기필증, 신고필증, 수입인지부착용지 등의 순서으로 제출한다.

매수인은 등기신청서를 접수하고 이상이 없으면 2~3일 후 등기필증을 받을 수 있다.

그러나 접수 후 등기신청에 잘못이 있으면 수정을 해야 하는 경우도 있으며,

수정 기회를 놓치거나 수정될 수 없을 때는 각하될 수도 있다.

또 등기를 신청한 자가 등기 완료되거나 각하 전에 스스로 취하할 수도 있다.