성공적인 부동산 경매를 위한 10가지 조언

 

성공적인 부동산 경매를 위한 10가지 조언

 

월급만으로는 내 집 마련은커녕 노후 준비조차 하기 힘든

현실을 뛰어넘을 수 있는 투자 대안으로 부동산 경매만한 것이 없다.

경매는 다른 투자에 비해 수익성이 높고

어려운 규제로부터 자유롭기 때문이다.

또한 부동산 불황기에 더욱 빛을 발한다. 그렇다면

부동산 경매, 성공할 있는 방법은 없을까?

서울부동산칼리지 원장 유영수 씨의 조언을 들어보자.

그는 3천만원으로 첫 경매를 시작해서 10년 동안 200억원으로

불린 자타가 인정하는 부동산경매 고수로서,

최근 < 나는 경매로 월세 2천만 원 받는다 > 를 저술하여

치열한 경매 세계에서 사용해온 자신만의 비법을 대중에게 공개했다.

■1. 이론에 치중하지 말고 발로 뛰어라


부동산은 살아 숨 쉬는 생물과 같아서 변화도 많고 예상하지 못한 함정도 많다.

그런 만큼 모든 문제의 답은 현장에 있다. 부동산 경매로 부자가 되고 싶으면,

이론에 너무 치우치지 마라. 이론에 치우치는 순간 돈과 멀어진다.

■2. 미래 가치가 있는 부동산을 택해라


경매로 재미를 보고 싶다면 물건의 내재적인 가치

즉, 미래 가치를 파악해야 한다.

예를 들어 첫 감정가가 1억원인 빌라가 경매에 나왔다고

가정하자. 감정가의 120%인 1억2천만원에 낙찰 받는다면

이상하게 보일지 모르나, 얼마 후에 상승할 것이 분명하다면

망설이지 말고 투자해야 한다.

■3. 낙찰에 실패하더라도 노련한 수사관이 되라


낙찰에 실패하더라도 경매 과정을 역추적해보면 경매를 빨리 배울 수 있다.

예를 들어 최저가가 2억원인 다세대주택에 총 8명이 입찰해서

최고가 매수인이 4억원을 써서 낙찰받았고,

나머지 5명도 낙찰자와 비슷한 금액을 썼는데

나만 낮은 가격을 써냈다면 분명 그만한 이유가 있다.

왜 다른 사람들이 입찰가를 높이 썼는지 부동산 주변에 가서 역추적해보면,

자신만 몰랐던 개발호재 등을 알게 되는 경우가 많다.

■4. 지리를 훤히 꿰뚫어라


현장 조사를 나갈 때는 가능한 한 대중교통을 이용하고 걸어 다니는 게 좋다.

버스나 지하철 노선만 제대로 알아도 성공적인

투자의 길로 한걸음 앞서나갈 수 있다.

또한 발로 걸어 다니면 조사 지역의 교통은 편리한지,

편의시설은 잘되었는지, 학군은 좋은지, 관공서는 어디쯤에 있는지,

상권은 잘 형성되었는지, 형성되었다면 주요 고객은

어떤 사람인지, 혐오시설은 없는지 등을 알 수 있다.

■5. 자신만의 전문 분야를 만들라


경매가 대중화되고 있는 요즘은 가격도 싸고 하자도 없는 물건을 찾기가 힘들다.

이제 단순히 물건을 싸게 낙찰받아 돈을 벌겠다는 생각은 버려라.

단순히 "물어줄 것이 있느냐, 없느냐"를 판단하는

권리분석이 전부가 아니다.

유치권, 법정지상권, 선순위 가처분, 가등기, 가장 임차인,

지분 경매 등에서 반드시 자신이 잘 다룰 수 있는

전문 분야 한 두 가지를 반드시 만들기 바란다.

■6. 부동산 성형외과 의사가 되라


이제는 경매로 부동산을 구입하여 그대로 파는 시대는 지났다.

하자 있는 부동산을 개조하여 창출해야 한다.

가령 길이 없는 맹지는 도로를 만들고, 농지나 임야 등은

대지로 형질을 변경해서 팔면 수익을 높일 수 있다.

상권이 죽어 있는 상가를 20~30% 저렴하게 낙찰받아

리모델링한 후 다른 용도로 사용하게 해도 된다.

■7. 자신의 입찰가를 유지하라


많은 사람들이 막상 경매 법정에 들어가면 초조한 마음에 정해놓은 것보다

높은 금액을 써낸다.

그러나 일정 수익률을 유지하려면 낙찰받지 못하게 되더라도

자신이 미리 정해놓은 입찰가에 대해 흔들려서는 안 된다.

버스와 경매 물건은 기다리면, 또 온다는 것을 절대 잊지 마라.

■8. 형편에 맞게 투자하라


무대포·무조건식의 투자, 무리한 투자가 큰 화를 부르게 되는 경우가 많다.

형편에 맞지 않는 부동산을 덜컹 샀다가 대출 이자의 늪에서

허우적대거나 몇 년째 손해를 보면서 팔지도 못하고

속만 썩는 경우도 부지기수다.

■9. 세계 경제와 부동산 정책을 고려하라


돈은 사람들이 모이는 곳에서 벌린다.

특수한 개발호재가 있는 곳을 제외하고, 지방에

투자하는 것은 바람직하지 않다.

글로벌 시대에 살고 있는 만큼 세계 경제의 흐름 즉

유가 급등, 환율 상승 등도 예의 주시하고 수시로 살펴보아야 한다.

■10. 좋은 스승을 곁에 두라


숨어 있는 위험이 많은 경매 세계에서는 전문가의 도움이 절실하다.

초보 투자자일수록 진실하고 경험이 많은 고수를 꼭 곁에 스승으로 두라.

김현주 기자