[세무] 부동산임대사업소득세 절세, 이것이 핵심이다.

[세무] 부동산임대사업소득세 절세, 이것이 핵심이다.

 

부동산임대사업소득은 금융소득과 달리 금액이 많든,

적든 항상 종합과세된다.

 

따라서 다른 소득이 전혀 없는 경우와 있는 경우에 따라

세금부담액에 큰 차이가 발생한다.

 

다른 소득이 없는 사람이라면 부동산임대사업소득만이

종합소득에 포함되므로 종합소득세가 크지 않을 수 있지만

임대사업소득 외에 다른 종합소득

(근로소득이나 다른 사업소득)이 있는 사람은

임대사업소득으로 인해 종합소득이 크게 늘어나

세금부담이 커질 가능성이 높으므로 이를

사전에 잘 따져보아야 한다.

 

다른 소득이 많아 35%의 종합소득세를 내는 사람이라고

가정했을때, 8억원을 은행에 연리 5%로 예금해

이자를, 4,000만 원 받아 14%로 분리과세 당하면

연간 560만 원의 소득세만 부담하면 끝이다.

 

그러나 그 돈을 임대수익률 6%인 부동산에 투자해

임대료를 연간 4,800만 원 받을 경우에는

필요경비 1,180만 원(24.6%)을 제외한

나머지 임대사업소득 3,620만 원에 대해

최고 35%의 세금부담이 증가하게 되므로

연간 1,267만 원의 사업소득세를 내야 한다.

 

따라서 세후 소득은 이자소득이 3,440만 원이고

사업소득이 3,533만 원으로서 큰 차이가 없게 된다.

 

더구나 부동산 보유에 따른 재산세와 종합부동산세를

감안하면 부동산투자수익이 더 적을 수도 있다.

 

그러나 부동산은 장기적으로 인플레이션에 따른 화폐가치

하락위험을 막아줄 수 있다는 점에서 금융재산에

비해 유리할 수 있다.

 

10억 원의 금융재산이 두 배인 20억 원이 되는 데는

17년이 걸리는데(이를 72의 법칙이라고 하며 72를

세후수익률(4.23%(세전수익률이 5%일 경우) 로 나누면 된다.),

과거를 돌이켜보면 부동산은 훨씬 더 짧게 걸렸기 때문이다.

 

이런 목적으로 부동산에 투자한다면

임대사업소득의 주체를 부부 중 소득이 없는 사람이나

소득이 적은 사람으로 해두는 것이 절세의 기본이다.

 

	* 세금계산 흐름 미리보기 *
	(장부 없이 신고하는 경우)
	1) 임대수입을 계산한다. 임대수입은 1년 동안 월세로 받은 금액에다
	임대보증금에 국세청이 정한 이자율을 곱한 금액(간주임대료)을 합산해
	계산한다. 이 금액은 이미 지난해 부가가치세 신고시 신고된 과세표준과
	일치해야 한다. 주택은 임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하지 않는다.
	2)직전 과세기간의 임대수입이 2,400만 원이 안 되는 상가는 수입의 38.4%를
	필요경비로 빼면 임대사업소득금액이 산출된다. 2,400만 원이 넘으면 23.4%
	빼되, 임대사업과 인건비가 있을 경우에는 이를 추가로 공제한다.
	3)임대사업소득금액과 자신의 다른 종합소득 (근로소득이나 다른 사업소득)을
	합산한 종합소득에서 종합소득공제를 차감하여 과세표준을 구한다.
	종합소득공제는 본인을 포함하여 소득이 없는 부양가족 1인당 15만 원과
	추가공제금액, 특별공제 60만 원 및 국민연금보험료불입액 전액과
	개인연금불입액(400만 원 한도) 그리고 기부금액 등을 빼면 된다.
	4)과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나온다.

 

	(장부를 작성한 경우)
	1) 임대수입을 계산한다. 임대수입은 1년 동안 월세로 받은 금액에다 임대
	보증금(임대용 건축을 신축한 경우 건축비로 사용된 금액이나 매입건물의
	경우 건축취득가액은 차감한다.)에 국세청이 정한 이자율을 곱한 금액을
	합산하여 계산한다. 부가가치세 신고시에는 임대보증금 전액에 대해
	간주임대료를 계산하므로 수입금액은 차이가 날 수 있다. 장부상 보증금에
	대한 이자수익이 있는 경우에는 간주임대료에서 이를 차감한다. 주택은임대보증금에 대한 간주임대료를 합산하지 않는다.
	2) 장부에 계산된 필요경비를 차감하면 임대사업소득금액이 산출된다.
	3) 임대사업소득금액과 자신의 다른 종합소득 (근로소득이나 다른 사업소득)을
	합산한 종합소득에서 종합소득공제를 차감하여 과세표준을 구한다.
	종합소득공제는 특별공제 60만 원 및 국민연금보험료불입액 전액과
	개인연금불입액(400만 원 한도) 그리고 기부금액(필요경비로 들어간 것은제외)을 빼면 된다.
	4) 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나온다.

 

	추가과세의 경우
	차모씨는 상가건물을 임대하고 있다. 매월 임대료는 400만 원이고
	임대보증금 2억 4,000만 원에 대한 간주임대료(5%로 가정)가
	1,200만 원이다. 임대사업과 관련된 인건비는 없다. 종합소득세는 얼마나 될까?
	임대사업소득 외에 다른 소득은 없으며 종합소득세는
	종합소득공제액은 500만 원이다.
	차모씨의 경우
	* 임대수입금액
	(400만원x12개월)+1,200만원=6,000만원
	*  임대사업소득액
	6,000만원-(6,000만원x23.4%)=4,596만원
	*  종합소득 과세표준
	4,593만원-500만원=4,096만원
	*   종합소득 산출세액
	(4,096만원x15%)-108만원=5,064,0원

 

 

	기장과세의 경우
	오모씨는 상가건물을 매입하여 임대하고 있다. 매월 임대료는 400만원이고 임대보증금 3억원에 간주임대료는 5%로 계산한
	400만원이고 임대보증금 3억원에 간주임대료는 5%로 계산한다.
	기장결과 필요경비 합계액은 1,300만 우너으로 집계되었으며
	임대보증금에 대한 은행이자 1,000만원이 장부에 반영되어 있다.
	종합소득세는 얼마나 될까? 이때 종합소득공제는 500만원이고,
	임대사업소득 외에 다른 소득은 없으며 건물매입 당시 건물분에
	대한 취득가액은 2억원이다.
	오모씨의 경우
	* 임대수입금액
	(400만원x12개월)+((3억원-2억원)x5%-1,000만원)
	=4,800만원
	* 임대사업소득금액
	4,800만원-1,300만원=3,500만원
	* 종합소득과세표준
	3,500만원-500만원=3,000만원
	* 종합소득산출세액
	(3,000만원x15%)-108만원=342만원

* 임대보증금(3억원-2억원)에 대한 간주 임대료가

500만 원이지만 보증금에서

  발생된 수입이자(1,000만원)를 공제하면

수입금액에 산입되는 금액은 0원이 된다.*

출처 :역세권사랑모임