아파트, 친족에 싸게 팔더라도 양도세는 ‘시가’ 그대로

아파트, 친족에 싸게 팔더라도 양도세는 ‘시가’ 그대로

 

20대부터 자영업자로 일한 60대 김모씨는 부동산과 금융자산을 어느 정도 보유하고 있다.
김씨에게는 아들이 둘 있는데 모두 결혼했다.

아들 중 한 명은 제법 탄탄한 직장을 다니고 있어 별다른 걱정이 되지 않지만

또 다른 아들은 사업이 뜻대로 되지 않아 몇 번 실패한 뒤 지금은 아버지의 일을 도와

사업을 하고 있다.

김씨는 이런 아들이 늘 맘에 걸려 자신의 일을 계속 도와주는 대가로 재산 일부를

나누어줄 계획을 하고 있다.

김씨는 우연히 사전 증여가 상속보다 세금부담 면에서 많이 유리하다는 얘기를 들었다.

옳다구나 싶어 증여세를 확인해보았지만 납부해야 할 세금이 생각보다 커 망설이게 됐다.

그러던 중 지인을 통해 아들과의 매매거래 형식으로 부동산을 이전시키는 방법도 있다는

얘기를 듣고 전문가의 상담을 받아보기로 하였다.

Q. 제가 가지고 있는 부동산 중 5년 전에 취득한 아파트를 아들에게 매도하려고 합니다.

    시세차익이 1억원 정도 나지만 양도소득세 부담이 있어

    조금 저렴하게 넘기려고 하는데 별문제는 없는지요?

A. 특수관계자 간 부동산 거래는 시가에 일정 금액이 미달하면 양도소득을 재계산하고

    싸게 구입한 매수자는 증여세를 부담해야 합니다.

    예를 들어 1억원에 취득한 시가 2억원의 아파트를 1억원에 특수관계자에게 매도한다고 하면

    시가인 2억원에 판매한 것으로 양도세를 계산하게 됩니다.

    이때 판단기준이 되는 것은 거래가액이 시가의 95% 이하이거나 시가와의 차이가

    3억원 이상인가입니다.

    이 기준 아래라면 시가에 미달 판매한 것으로 간주해 시가대로 양도소득세를 계산합니다.

    또 매수자는 시가와 거래가액의 차액이 MIN(시가×30%, 3억원)을 초과하는 금액에 대해

    증여받은 것으로 간주됩니다.

    이번 경우는 1억원-6000만원=4000만원이 증여로 되는 것입니다.

Q. 특수관계자는 어디까지인가요?

A. 소득세법상 특수관계자란 당해 거주자의 친족입니다.

① 친족이란 배우자, 혈족, 인척을 말합니다.

    이 중 혈족이란 피를 나눈 친척, 즉 아버지, 어머니, 형제자매, 할아버지, 할머니,

    외할아버지, 외할머니, 이모, 외숙부, 고모 등이 해당됩니다.

    인척은 결혼으로 맺어진 친척으로 장인, 장모, 형수, 제수, 매제, 매부, 올케, 형부,

    처남, 처제, 처형, 시누이, 시동생, 이모부, 고모부 등이 있습니다.

② 당해 사업을 하는 거주자의 종업원과

③ 그 종업원과 생계를 같이하는 친족, 종업원은 아니지만 당해 거주자가

    경제적인 도움을 주어 생계를 유지하는 자와 같이 사는 친족도 특수관계인입니다.

    그 밖에 ①~③에 해당하는 사람이 가지고 있는 주식이 총주식의 30% 이상이 되는

    법인도 특수관계자입니다.

Q. 아 그렇군요.

    가족끼리 마음대로 가격을 정해서 거래할 수는 없는 거군요.

    그렇다면 시세대로 매매 형식을 갖추면 문제없을까요?

A. 세법은 기본적으로 직계존·비속 간의 부동산 거래는 증여로 보고 있습니다.

    다만 명확한 금융 및 소득자료로 대금 지급 여부가 객관적으로 증명 가능하다면

    정상거래로 인정받을 수도 있습니다.

Q. 양도소득세를 부담했는데도 매매거래가 인정되지 않는 건 이해가 안 가네요.

A. 이 경우 대금의 수수가 없었다면 양도는 취소되고 대신 증여세가 부과됩니다.

    사실 이 경우 양도소득세와 증여세의 세부담은 큰 차이가 없습니다.

    하지만 매매와 증여는 소득의 귀속에 명확한 차이가 있으므로 소득의

    실질 귀속자에게 세금을 부과하겠다는 취지로 이해하시면 되겠습니다.

<권태우 | 세무사>