땅 투자.. 이런 땅 (토지)을 골라야 한다..!!

땅 투자.. 이런 땅 (토지)을 골라야 한다..!!

 

누가 봐도 훌륭한 땅을 찾는 것은 쉽지가 않다.

좋은 땅은 유동인구가 많고 관공서나 기반시설이 잘 갖춰있고 교통망도

발달해 있는 등 생활하기에 좋은 지역에 있는 땅이다.

하지만 이런 땅은 치명적인 문제가 있다.

값이 비싸다는 것이다.

많은 사람들이 탐내는 만큼 가격도 치솟기 마련이다.  

 

 

 

 

10년 후 개발되는 모습 떠올려라!

땅은 현재를 사는 것이 아니라

그 땅의 미래가치를 사는 것이다! 

 

투자 목적에 부합하는 땅은 현재의 가치보다 미래의 가치가

높아질 가능성이 있는 땅이다.

개발재료의 가시화 정도에 따라 수익률과 매도시기가

달라질 수 있지만 대체로 5～10년 후의

 모습을 전망해 투자해야 한다.

 

가령 현재 농사만 지을 수 있어 투자가치는 없는 땅이 있다고 치자.

하지만 이 땅이 신ㆍ구 도시 사이에 있거나 도심에서 가까운 지역이라면

이야기는 달라진다.

도시화가 진행되어 도시의 규모가 커지면 이런 지역의 규제는

풀릴 가능성이 높기 때문이다.

 

만일 이런 토지가 주거지역용으로 바뀌기만 한다면 땅값은

몇 배로 뛸지 아무도 모른다.

그러나 해당 토지의 규제사항을 파악하고 관련 법규를 따져

5～10년 후의 사정을 예측하는 것은 전문가에게도 쉬운 일은 아니다.

 

 

 

 

또 다른 부동산처럼 규격화된 정보가 부족한 것이 땅이다.

평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리

땅은 규모와 모양 등이 천차만별이고 미래가치 또한 다른 것이 보통이다.

때문에 해당 땅의 미래가치를 파악하는 것은 어려운 일이다.

그러면 어떤 점이 땅의 미래가치를 결정지을까.

 

그 중 하나는 인구가 이동하는 땅으로 눈을 돌려야 한다는 것이다.

현재 많은 인구들이 사는 지역보다는 인구의 유입속도가 빨라지거나

사람들을 끌어 모을 만한 시설들이 갖춰지려는 곳이 미래가치가 높은 지역이다.

 

 

 

인구이동 지역 토지에 주목

 

인구이동의 가능성 역시 높은 지역이 유망지다. 인구이동이 증가되고

일자리가 많아지면 땅값 또한 자연히 뛸 수 있는 지역이다.

인구이동 등 거시적 관점에서의 미래가치판단과는 달리 미시적 관점에서

땅의 가치를 따질 수 있는 것은 ‘최유효이용원칙’에 의한 방법이다.

 

객관적으로 봤을 때 합법적으로 최고최선이 되게 이용하는 것을

최유효이용이라고 하고 이런 원칙을 최유효이용의 원칙이라고 한다.

토지자원을 효율적으로 이용하기 위해서는 최유효이용의 원칙이

그 기준이 되며 그 판단은 다음을 기준으로 한다.

 

먼저 법률적 기준은 대상 부동산을 특정용도로 이용하는 것이

지역지구제, 토지이용규제, 환경규제 등에 어긋나지 않는 합법적

이용이어야 한다는 것이다.

 

 

 

 

두 번째 경제적 기준은 해당이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서

봤을 때 가까운 장래에 경제적 타당성이 있는 합리적

이용이어야 한다는 것이다.

 

세 번째 기술적 기준은 대상부동산의 건축가능성 등 물리적

채택가능성이 있는 이용이어야 한다는 것이다.

마지막으로 경험적 증거는 합리적, 합법적, 물리적으로 채택 가능한

여러 가지 대안적 이용 중에서 그 이용이 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이

경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용이어야 한다는 것이다.

이 같은 네 가지 판단 기준을 모두 따져 최대한의 이익을 낼 수 있는

지역을 고르는 것이 미래가치를 판단하는 또 다른 방법이다.

 

직접 발로 뛰어라

 

땅의 미래가치를 전망하는 또 다른 방법은 발품을 팔아 직접

 

현장답사를 해 보는 것이다. 특히 정보력이 떨어지고 미래를 예측하고

분석하는 것이 어려운 초보 투자자들에게 현장경험은 어떤 것보다

득이 되는 공부법이다.

최근 갑자기 땅값이 오른 지역이나 투자자들에게 입소문이 나고 있는

지역들을 찾아가 보면 다른 땅의 미래가치를 전망하는데 도움이 된다.

어떤 요소가 투자자들에게 매력적으로 다가갔는지를

알 수 있기 때문이다.

그 지역에 오래 살았던 주민들이나 수십년간 부동산 중개업을 하고 있는

사람들을 찾아가 땅값이 오르기 전과 달라진 모습을

들어보는 것도 좋다.

뜬소문보다는 현재 그 지역에 살고 있는 사람들의 말만큼

믿을 만한 정보는 없다.

 

 

 

 

도로 진입이 수월하고 주변 인프라 및 생활

편의시설과 가까운 곳이 좋다.

 

도로라는 것은 사람이 왕래하면서 커뮤니케이션과 서로 다른

생활권을연결해주는 가교역활을 하는 매개체이다.

 

그런 이유로, '길'이라는 것은 땅의 가치를 결정짓는

가장 큰 요인이 되는 것이다.

좋은 길을 배후에 두고 있는 토지는 활용가치가 넓어

가격이 높고, 길이 나지 않은 맹지는

건축이 힘들고 거래가 쉽지 않아 쓸모 없는 땅으로

분류되며 가격도 낮다.

따라서 토지투자의 기본적인 성공 요건은 인구 유입이 꾸준한

도로를 끼고 있는 땅에 투자하는 것이다.

도로망이 잘 정비되어 도로 접근성이 좋으면 전원주택으로,

관광단지로, 공장으로, 창고 등

무엇으로 개발하여도 내재가치가 높아지게 되어 실패하지 않는

투자자가 될 수 있다. 

목적에 맞는 땅을 찾아야 한다..

많은 투자자를 만나게 되는 데, '쓸만한 땅을 찾는다',

'어느 지역이라도 상관없다.

좋은 투자처를 소개해달라', '언제 살 지 모르지만 시세를

알고 싶다'는 말을 하는 투자자는 십중팔구 계약을 하지 않는

부류라고 보아도 무방하다.

 

그 만큼, 땅을 투자한다면서 목적이 없다는 것은 방향을 잃은

나침반과 같다고 할 수 있다.

과거와 같은 묻지마 투자는 어렵다.

실수요자로 접근하든지, 장기투자로 접근하든 목적이 분명하여야

땅을 보는 안목과 함께 성공투자자로 자리매김 할 수 있다.

 

 

 

 

 지자체가 지역개발에 호의적인지 확인하자..

아직도, 지방은 혈연관계 및 지연관계로 얽혀 있어 땅을 사서

개발을 하고자 할때는 지자체의 협조뿐만 아니라 지역

주민과의 유대관계도 중요하다.

 

지역을 기반으로 하는 사업이기 때문이다.

지역 주민들의 원성은 바로 "표"로 연결되기 때문에 지역 주민들과의

융화는 사업의 성패가 달려있다고 보아도 과언이 아니다.

 

수익사업의 경우, 일부를 지역 발전을 위해 내 놓기도 하고

주민들을 위해 편의시설을 제공하기도 하는 노력이 중요하다.

인구 유입이 꾸준히 늘어나는 성장형도시에 주목하라..