법원경매 핵심권리분석

법원경매 핵심권리분석

 

말소기준권리는 낙찰로서 말소기준권리와

     이후의 권리는 말소된다.

 

■ 말소기준권리의 종류 : 

담보가등기 근저당 저당권 압류 가압류 강제경매기입등기

선순위전세권의 임의경매

※선순위전세권은  집합건축물 빌라나 아파트 상가로서 임의경매의 경우만

   말소기준권리가 된다.

 

■ 말소기준권리보다 앞선 권리로서 인수하는 권리 :

가처분 보전가등기 환매등기 지상권 지역권 전세권 대항력을

갖춘 임차권(임차권등기자)

 

※말소기준권리보다 후순위라면 말소되는 권리:가처분 보전가등기

  환매등기 지상권 지역권 전세권 임차권

  기타 말소기준권리가 될 수 있는 권리

 

■ 말소기준권의 전후를 불문하고 인수하는 권리:

유치권 법정지상권 예고등기 대지소유자의 건물철거및

대지인도청구권소송의 가처분등기

※담보가등기와 보전가등기와 구별은 문건처리내역에서

   채권계산서를 제출했거나 배당을 신청햇다면 담보가등기로서

   근저당과 같이 말소기준권리가 되므로 인수하지 않는다.

 

주택임대차보호법

● 대항력:

임차인이 주택의 인도+전입하면 익일0시부터 대항력은 발생한다.

 

● 최우선변제권:

정부에서 정한 소액보증금의 임차인의 경우 인도와 전입자는 

낙찰가의 50%내에서 일정한 금액을 최우선변제된다.

 

※소액보증금의 기준이 되는 권리는 말소기준권리가 아니라 앞선  

   담보가등기 근저당 저당권과 경매개시등기다.

   따라서 압류 가압류 임차인의 전입날자는 아니다.

 

● 우선변제권 :

인도+전입+ 확정일자를 구비하면 순위에 의해 타권리에 앞서서

변제받을 수 있는 권리

※말소기준권리가 대지와 건물이 다르다면 건물을 기준으로

   말소기준권리를 정한다.

※경매개시등기 이후의 우선변제권을 득했고 배당신청을 햇다면

   최우선배당은 배제되나 배당잉여금이 남앗다면 우선변제권으로

   배당이 가능하다.

※최우선변제는 대지만의 경매에서 최우선변제가 되나 담보권설정 당시  

   건물이 존재해야 한다.

※1차경매에서 배당신청을 한 임차인은 배당을 받거나 말거나  

   다음 2차경매에서는 배당자격이 없다 다만 대항력은 존재하여

   낙찰자가 인수한다. 

   경매함정이다.

※배당신청자로 보는 경우Ⅰ경매신청자 Ⅱ경매등기전 임차권등기자 단

   경매등기 이후 임차권등기자는 배당신청을 해야 한다.

 

경매사이트에서 중요하게 확인해야 할 내용

 

◆현황조사서 :

법원집행관이 목적부동산에 방문하여 임대차 및 점유관계를 조사한  내용이다.

유치권이 신고된 경매물건이라면 유치권자가 점유를 하고 있었는지를

확인해야 한다.

만약 유치권자가 아닌 타인이 점유를 햇다면 유치권은 가장이거나

유치권이 소멸되엇다 법원에서의 유치권의 판단근거가 된다.

 

◆전입세대열람 :

낙찰자가 인수하는 세입자가 있는가를 확인하는 내용이다 굿옥션이나

지지옥션에서도 전입세대열람내역을 제공하나 정보가 없다면 직접

세대열람을 해야 한다.

 

◆ 매각물건명세서 :

매각되는 물건과 권리를 표시한다 여기서 중요한 내용은 인수하는

권리가 있는가다

대부분 인수하는 권리가 기재되며 만약 인수되는 권리를 기재하지

않앗다면 매각불허가및 취소요건이 된다

 

◆문건/송달내역:

문건처리내역은 이해관계인의 법원 문서접수내역이 나온다.  

가장유치권이나 가장임차인이 존재한다면 유치권배제신청서를 접수하고

가장임차인이 존재한다면 배당배제신청서를 접수했다.

그런데 일부 채권자는 진정서라는제목으로 문서를 접수하기도 한다.

이코너의 문서접수내용을 보면 경매의 변경이나 취하 기타

경매진행사항을 알수가 있다.

문건처리내역을 확인할줄 몰랐던 회원이라면 갈길이 멀어

다시금 열공해야한다. 

 

◆인근매각물건:

이미 낙찰된 인근유사물건으로 낙찰가와 낙찰율이 나온다.

입찰가를 결정하는 참고자료다.

 

◆실거래가 :

국토해양부에 매도자가 신고된 아파트실거래가이므로 신뢰도가 높다.

입찰아파트단지의 실거래가를 3년 또는 5년전부터 현재가지 실거래가의

변동내역을 확인하여 장래전망을 추정해도 된다.

 ※ 경매사이트의 시세라든지 시세에 대한 의견은 하한가와 상한가로

나오는 경우가 많다 그러면 하한가는 고층아파트의 저층이라고 판단하고

상한가는 로열층이라고 판단해야 한다

 

◆기타 확인해야 할 서류및 사항 

단독주택  상가주택 상가건물 그리고 대지가 크다면 토지이용확인원을

확인하여 용도지역 용적율 건폐율 재개발등 그리고 제한되는

사항이 있는가를 검토해야 한다.

그리고 건축물관리대장과 건축도면을 발급하여 불법건축물이 있는가

건축물의 구조는 좋은가 안좋은가를 검토해야 한다.

건축도면을 발급할려면 경매정보지사본과 주민증을 제시해야 한다.

 

◆ 등기부등본: .

원칙적으로는 4번 등기부등본을 발급하여 확인하라고 하나 그러기에는 어렵다.

다만 잔금 내기전에 반드시 등기부등본의 변동사항이 없는가를 확인해야 한다.

인쇄하여 책상이나 화장실에 부착하면 좋아요.