등기부 상 ‘사해행위 취소’ 문구 주의

등기부 상 ‘사해행위 취소’ 문구 주의

 

경매에 관심이 많은 김 모씨는 성북구 성북동의 한 단독주택을 살펴보던 중

등기에서 처음보는 문구를 발견한다.

“사해행위 취소로 인한 근저당설정등기말소청구권”.

처음 보는 문구에 찜찜해 하던 김씨는 경매전문가인 지인에게 문의하게 되고

이 물건은 함부로 입찰해선 안된다는 대답을 듣게 된다. 

 

 

사해행위 취소는 왜 입찰마저 꺼리게 만드는 요소가 되는 것일까?

 

사해행위는 ‘채권자를 해하는 채무자의 재산권을 목적으로 하는

법률행위’로 정의할 수 있다.

쉽게 말하면 채무자가 채권자의 강제집행을 피하기 위해

본인 재산을 빼돌리는 행위다.

 

가령 갑이 을에게 돈을 꾸고 갚지 않을 때 을은 갑을 상대로 한

소송을 통해 갑의 재산을 강제경매로 넘겨 자신의 채권을 찾아올 수 있다.

이때 을의 소송을 미리 예상한 갑이 자기의 부동산을 타인에게 매매 또는

증여, (근)저당권 설정, 대물변제 등의 방식으로 빼돌리는 경우가 있는데

이 때 갑의 행위가 바로 사해행위가 되는 것이다.

 

채권자는 채무자의 사해행위를 취소할 수 있다.

다시 말해 채무자가 빼돌린 재산을 채무자 명의로 되돌려 놓을 수 있는 것이다.

위의 예에서 4-5에서 이전된 근저당권이 사해행위이므로 이를 취소하기 위해

근저당권 말소 가처분을 받아 놓은 상황이다.

 

이 사건에서 사해행위 취소 소송이 진행돼 채권자가 승소하게 되면

낙찰자는 소유권을 잃게 된다.

때문에 사해행위 취소 가처분이 있는 경매 사건은 사해행위 취소 소송의

결과와 그 결과로 달라질 수 있는 권리 관계까지 예측하는 면밀한 분석이 필요하다.

 

단순하게 생각해 보자면 채무자는 자신에게 채무가 있다는 것을

몰랐을 리 없고 그렇다면 자신의 재산을 제삼자에게 처분 또는

담보로 제공할 때 채권자가 강제집행할 수 없다는 사실을 몰랐다는

주장은 설득력이 없다.

 

결국 빚이 있는 사람이 자신의 재산을 처분했다면 더 생각해 볼 필요도 없이

사해행위가 돼야 마땅하다.

그러나 법률상 쟁점은 제3자에게 있다.

사해행위 취소로도 선의의 제3자에게는 대항할 수 없기 때문이다.

 

즉 사해행위 취소 소송의 실질적인 쟁점은 채무자가 채권자를 해함을

알고 법률행위를 했느냐에 있는 것이 아니라 사해행위로 이익을 얻은

수익자(제3자)가 채권자의 해함을 알고 법률행위를 했느냐로

결론나는 것이 대부분이다.

 

사해행위 취소는 수익자의 악의를 상정하므로 수익자가 자기의

권리를 지키기 위해서는 자신의 선의를 입증해야 한다.

문제는 수익자가 자신의 선의를 입증하기가 그리 용이하지 않다는 것이다.

따라서 채권자가 자신의 채권이 채무자의 법률행위 이전에 있었다는 것을

증명하기만 하면 수익자는 자신의 권리를 상실하고 덩달아

낙찰자도 취득한 소유권을 잃고 마는 처지에 놓이게 되는 것이다.

 

그러나 실제 사건에서 소송의 내용을 이해관계인이 아닌 입찰자가

알 수 있는 방법은 없고, 설령 알 수 있다 하더라도

그 결과를 예측할 수 없는 것이 민사소송이다.

때문에 사해행위취소 가처분이 있는 경매 사건에 입찰할 때는 신중함과

고도의 정보수집 능력이 요구된다.

이 같은 능력이 본인에게 없다면 전문가의 조언을 얻는 것

또한 반드시 고려할 필요가 있다.