상속 후 양도 vs 양도 후 상속
화수분씨는 남편의 건강 악화로 남편 명의로 된 단독주택을
처분할지 아니면 가지고 있다가 상속 받는 게 절세에
유리할지 고민 중이다.
남편의 재산으로는 10년 이상 된 단독주택 1채가 있고 가족으로는
화수분씨, 결혼으로 분가한 자녀 2명이 있다.
주택은 취득 당시 10억 원이었으나 현재 시세는 30억 원
가량이고 국세청에서 고시한 개별단독주택가격은 15억 원이다.
단독주택을 상속 받은 후 양도하는 경우
10년 이상 된 단독주택을 계속 보유하다 상속을 받는 경우
파생되는 세금은 어느 정도 일까?
세법상 상속재산을 평가할 때 아파트라면, 동일한 구조 및
위치의 주변 매매사례가액을 기준으로 평가하기 때문에 평가금액이
시가와 유사해진다.
또한, 상속 당시의 평가금액이 이후 양도할 때
취득가액으로 책정되게 된다.
그러나 단독주택의 경우는 고시된 개별단독주택가격으로
상속재산가액을 판단한다.
따라서 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 평가되어,
상속세를 계산할 때는 상속재산가액이 낮아지고 동거주택
상속공제 요건을 충족해 공제규정을 적용 받을 수 있다면
상속세가 계산되지 않아 절세측면에서 유리하다(취득세는 별도부과 됨).
하지만 상속 받은 주택을 이후에 양도할 때 양도소득세 부담이
많아질 가능성이 높다.
양도 때 취득가액은 상속 당시 평가된 가액이 되며, 1세대 1주택자로
9억 원이 넘는 부분의 양도차익에 대해 세금이 과세된다.
장기보유특별공제 혜택은 보유기간이 짧아져 양도 후 상속 받는
경우보다 감소할 가능성이 높다.
상속 받은 경우 보유기간은 상속인의 취득일, 즉 상속 받은 날부터
다시 기산되며, 피상속인의 보유기간과 함께 통산되지 않기 때문이다.
따라서 장기보유공제 혜택을 받아 최대 양도차익의 80%까지
공제받으려면 상속받은 날부터 10년 이상 보유한 후 양도해야 한다.
단독주택을 양도 후 상속 받는 경우
양도가액이 9억 원을 넘는 고가주택의 경우 1세대 1주택이더라도
양도소득세가 비과세 되지 않고 9억이 넘는 부분에 대한 양도차익에
대해서 양도소득세가 부과되지만, 보유기간이 10년 이상이기 때문에
양도차익의 80%가 장기보유특별공제되어 산출되는 양도세는
약 9000만 원이다.
그리고 양도대금 30억 원 중 납부해야 할 양도소득세를 제외한
금액이 모두 상속재산에 포함된다.
만약 배우자가 법정지분만큼 상속 받는다고 가정하면
상속세는 약 2억500만원이다.
이때 많은 사람들이 주택을 양도한 뒤 상속 받기 전에 현금의
대부분을 소비해 버리면 상속재산이 감소해 상속세를
절세할 수 있지 않을까 생각하게 된다.
하지만 피상속인의 사망일 이전 1년 내 2억 원, 2년 내 5억 원이
넘는 부동산을 처분한 경우에는 상속인이 처분가액을 어디에
사용했는지 입증해야 하며, 입증하지 못할 경우 상속재산으로
추정되기 때문에 양도 시 수령한 금액을 모두 소비한다 하더라도
절세효과가 없을 수 있다. 물론, 피상속인의 사망 한참 전에
양도했었다면 절세가 가능할 수 있다.
상속 후 10년 넘게 보유 시 절세 가능
결국 10년 이상 된 시세 30억 원의 주택을 가장 많이 절세할 수 있는
방법은 주택으로 상속 받은 다음 10년 이상 장기
보유한 뒤 양도하는 것이다.
만약 상속 받은 뒤 오래 보유하지 못하고 양도해야 할 상황이라면
상속세를 신고할 때 감정평가법인으로부터 감정평가를 받아
주택가액을 시세에 맞추어 두는 것이 평가수수료를 부담하더라도
이후 양도소득세 계산 시 유리할 수 있다.
즉, 다소의 비용과 상속세를 부담하더라도 추후 양도할 때
취득가액을 높여 양도차익을 감소시키는 것이
절세 측면에서 바람직하다.
이는 양도소득세 감소 폭이 상속세 증가 폭 보다
더 크기 때문으로 설명할 수 있다.