부동산 초보 탈출기- 부동산 투자Ⅱ

 

부동산 초보 탈출기- 부동산 투자Ⅱ

       부동산 투자의사 결정기준

 

부동산 초보 탈출기-

부동산 투자Ⅱ 부동산 투자의사 결정기준

 

부동산 초보들이 투자와 관련하여 당면하는 다양한 의사결정과정에서

올바른 결정을 내리는데 도움이 될 수 있는

부동산투자의사 결정에 직접적인 영향을 미치는

여러 가지 지표들에 대해서 살펴보기로 한다.

 

다음에 논의할 여러 가지 지표들은 학계와 실무계 모두에서

활발하게 사용되고 있는 바, 부동산 초보들에게도 투자의사결정에도

상당한 도움이 될 수 있을 것이다.

앞서 부동산 투자에서 고려되어야 할 두 가지 항목에 대해서 살펴보았다.

투자기간과 투자수익률이다.

 

투자기간은 자신의 자본이 투입되어, 최종적으로 환가되어 다시

회수될 때 까지의 기간으로 이해가 된다.

그렇다면 투자수익률은 어떻게 계산되어 지는 것일까?

투자를 할 것인지 말 것인지에 대한 판단근거로

어떤 지표를 활용하는 것이 가장 효율적일지 살펴보기로 한다.

다음은 부동산 투자실무에서 투자의사결정을 위한

판단 근거로 활용되고 있는 대표적인 내용들이다.

 

1. 요구수익률

 

부동산 투자자의 성향에 따라 달라질 수 있는 지표다.

안정적이면서 예금 금리와 비교한 상대적인 수익을 추구하는 경우가 있으며,

위험성이 존재하지만 수익률이 높은 부동산 투자대안을 선호하는 경우도 있다.

 

부동산 투자에 있어 요구수익률(requird rate of return)이란 부동산 투자자가

자산의 특성을 감안하여 얼마만큼의 투자수익을 합당한 것으로 보는가를 말한다.

각 투자자가 미래 수익을 현재가치로 환산할 때 이 요구수익률을 사용하게 된다.

일반적으로 요구수익률은 시장금리에 해당투자의 리스크 프리미엄을

더해서 정해지게 된다.

 

2. 할인률

 

화폐의 가치는 시간에 따라 달라진다.

예를 들면 오늘의 1000원과 내일의 1000원, 또는

1년 후의 1000원의 가치는 서로 다르다고 할 수 있다.

이렇게 시점이 다른 화폐의 가치를 하나의 시점에서

평가하고자 할 경우에 사용되는 개념이 할인률(Discount Rate)이다.

 

특히 그 평가시점을 현재로 할 경우 이는 할인된 현재가치이다.

할인을 하게 되면 미래의 현금흐름은 현재가치로 환산하면 항상 작아지게 된다.

이유는 미래의 수입은 당장에 소비를 할 수 있는 수입이 아니므로

현재의 수입보다 가치가 작다.

이와 같이 시간적으로 소비를 참아야 하은데 대한

대가가 바로 할인률이라고 할 수 있다.

 

3. 순현가(NPV)

 

순현가(Net Present Value)란 일정한 부동산에 투자를 할 때,

매년 투자회수액(임대료 수입 등에서 재산세, 유지관리비 등

제 비용의 지출을 제외한 순수입)들의 현재가치 합계에서

총 초기투자비(토지 구입비와 건설비 등)를 제외한 현재가치로서의 수익을 말한다.

순현가를 계산하기 위해서는 사전에 할인률을 정하여야 하며,

이 때의 할인율은 해당 투자의 위험도를 고려한 투자자의 요구수익률이 되어야 한다.

 

순현가는 재무계산기나 액셀프로그램을 통해서 쉽게 구할 수 있다.

계산된 순현가가 양수이면 해당 투微� 투자자의 요구수익률을

만족시키고도 남는다는 의미이며, 순현가가 음수이면 해당 투자는

투자자의 요구수익률을 만족시키지 못함을 의미한다.

따라서 순현가가 음수이면 해당 부동산투자는 하지 않은 것이 좋다.

 

4. 내부수익률(IRR)

 

내부수익률(Internal Rate of Return)이란 순현가를 0으로 하는 할인률을 의미한다.

즉, 미래의 현금흐름이 초기투자액과 같도록 하는 할인률을 말한다.

더불어 내부수익률은 투입된 자본이 투입기간 동안 원금을 상환하고도 남는

수익의 사업에 투자되어 있는 동안의 수익률을 말한다.

실제의 계산과정은 임의의 할인률을 적용하여 순현가를 구하고 이 값이 양수이면

할인률을 증가시키고, 음수이면 감소시키는 시행착오법에 의해서 구한다.

이러한 계산은 엑셀과 같은 컴퓨터 소프트웨어를 통해 간단히 계산할 수 있다.

내부수익률이 높은 투자대안을 선택하는 것이 좋다.

 

5. 수익성지수(PI)

 

수익성지수(Profit Index)는 투자기간 중의 총 현금수입 합계의 현재가치를

순현금 투자지출 합계의 현재가치로 나눈 상대지수로서 투자비의 규모가

크게 다른 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 유용한 지표로 사용된다.

수익성지수는 해당 부동산투자에 대한 수입의 현재가치 비율을 의미하며,

만일 순현가나 기타 모든 판단지표가 동일하다고 가정한다면

초기투자비가 적은 사업일수록 높은 수익성지수를 나타낸다.

서로 다른 부동산 투자대안들을 비교할 때 유용하다.

 

다양한 부동산 투자타당성 판단 지표들이 존재하나,

실무에서는 내부수익률이 가장 많이 활용되고 있다고 한다.

반면, 구체적인 부동산 투자에 있어서는 위의 지표들 이외에도

심도 있는 또 다른 지표들이 활용되기도 한다.

 

연재가 거듭 되면서 어려운 부동산 초보들에게 어렵게

느껴질 수 있는 내용들이 나타난다.

부동산 초보가 이해할 수 있을까? 아직도 초보는 계속 초보일까?

고민되는 부분들이 있다.

그러나 우리들은 잠재력이 충만한 초보가 아니던가.

조금만 더 관심을 가지고 관련문헌이나 인터넷, 경제신문 등을 읽고 또 읽도록 하자.

 

어느새 부동산 투자를 권유 받았을 때 위에서 열거한

지표들을 되 묻는 우리들이 되어 있을 것을 확신한다.

부동산 투자의 타당성 판단기준과 관련하여

부동산중개법인 림코의 유영화대표는 부동산 투자를 권유 받게 되는 경우에

상대방에게 해당 투자대안의 순현가(NPV)나 내부수익률(IRR),

수익성지수(PI) 등을 묻고, 적어도 이에 대해서 상대방이 확실하게

설명하지 못한다면 이는 성과가 좋지 않은 부동산

투자가 될 가능성이 높을 것이라고 전했다.

 

더불어 부동산 투자를 권유 받게 되면 이에 대한 투자타당성을 계산할 수 있는

실력 또한 배양해야 할 것임을 강조했다.

‘부동산 초보 탈출기’는 부동산에 막 입문한 초짜 기자가 전문가들의

자문을 받아 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보들을 쉽고 재미있게

전달하고자 기획한 격 주간 연재 코너입니다.

<자문> 백민석 부동산연구소 소장