부동산 경매 권리분석표

부동산 경매 권리분석표

 

이 세상에서 단 하나 뿐인 부동산 경매 권리분석표 1장으로 만든 것 올립니다.

부동산 경매 하시는 분들에게 많은 도움이 되기를 바랍니다.

 

내용 1 물건분석 1.토지 ①형이학적-토상(土像)지형/지질/지세/위치/입지분석/상권/ 배후지분석/학군/교통/병원/은행/시장/혐오시설 ②형이상적-용도지역 21개/지목28개 2.건물 ①형이학적-건상(建像)-시설물분석-누수/누전/일조권/소 음/진동/먼지/냄세/ ②형이상적 재개발/재건축/건축물 용도변경 가능성 등 2 경제분석 1. 추가비용분석 ①등기비용 ②명도비용 ③관리비 ④수리비⑤공과금(전기/수도/가스) 2. 금융븐석 ①시세 ②이자 ③임대료 ④관리비용 ⑤수익률 3 권리분석 1. 등기사항증명서상의 권리분석   2. 등기사항증명서에서 볼수없는 권리분석30 -세유법/수육동-/입명체/도없특-/ 영세일/위대출-/오전주/불산비/- 지공콘/신형하 ① 선순위 세입자 ② 유치권자 ③ 법정지상권자 ㉠ 민법 제305조 ㉡ 민법 제366조 ㉢ 가등기담보 등에 관한 법률 제10조 ㉣ 입목에 관한 법률 제6조 ㉤ 관습상법정지상권 ㉥ 분묘기지권   *구분건물과 법정지상권 ④ 특수지역권 ⑤ 민법 제622조 법정대항력 있는 건물이 있 는 토지 매입 ⑥ 건물만 낙찰시 토지임대인 동의문제 ⑦입목등기 ⑧ 명인방법에 의한 타인물건 ⑨체당금 채권 강제경매 ⑩도시및주거환경정법제55조 (대지 및 건축물 에 대한 권리의 확정) ⑪입주권 없는 재건축지분/건물만매각 ⑫특별매각조건(농지취득자격/재매각보증금20-30%/토지별도등기인수/전소유자의 압류, 가압류 인수/ 채권자매수신청사건 등) ⑬영업권 등 승계문제 ⑭세금의 법정기일문제 ⑮임차인 우선변제권 1회성 문제- ⑯대위변제 가능성 물건 ⑰대지권이 없는 것 분리처분 금지된 대지권 낙찰 받은 것 ⑱출입문에 표시된 동호수의 문제 ⑲오픈상가 ⑳전세권부 근저당권자의 배당 가능성 (21)법인재산과 주무관청의 인허가 (22)불법건축물 (23)산업쓰레기 등 처리비용 (24)비선호시설/목장냄새/층간소음 등 (25)지적도/임야도 경계 미확인 (26)공장 등에서 고(높이)미확인 (27)콘도등(골프회원권)기존회원 인수 (28)신탁등기 (29)형식적경매에서 지분자별로 권리분석 (30)공법상하자   3. 준비된 함정 물건 EFS작전/회생신청/짜고치는 고스톱 / 담보책임불능한 개인채권자등

(1)등기사항증명서에서 볼 수 있는 권리분석 제1관 소유권/제2관 지상권 제3관 지역권/제4관 전세권 제5관 권리질권/제6관 저당권 제7관 채권담보권/제8관 임차권 제9관 가등기/제10관 환매등기 제11관 신탁등기/제12관구분지상권 제13관 임차권등기/민법규정의한임 대차등기 제14관 가압류 제15관 압류/제16관 가처분 제17관 임의경매/강제경매기입등기 제18관 회생절차개시결정등기 제19관 파산등기 제20관 별도등기/대지사용권 제21관 사용검사미필등기 제22관 예고등기(폐지)   (2)말소기준권리 -제1차 말소기준권리(5개) ① 선순위 (근)저당권  ② 선순위 가압류  ③ 선순위 압류 ④ 선순위 담보가등기  ⑤ 선순위 강제경매기입등기 -제2차 말소기준권리(1개) ⑥ 선순위 소멸되는 전부 전세권   (3) 말소기준권리보다 빨라도 소멸되는 것(3개) ① 지상권(예외적)  ② 가처분(예외적)  ③ 전세권(배당요구)   (4) 말소기준권리보다 늦어도 소멸되지 않는 것(7개) ① 가처분  ② 예고등기(폐지됨) ③ 구분지상권   ④ 임차권등기 ⑤ 임차권등기명령등기  ⑥ 별도등기 ⑦ 사용검사미필등기   *권리분석 시 확인하여야 할 공적장부 등 ① 매각물건명세서 ② 현황조사서 ③ 감정평가서 ④사건내역/기일내역/문건송달내역(대법원경매정보) ⑤ 등기사항증명서 ⑥ 토지이용계획확인서 ⑦ 토지대장/임야대장 ⑧ 지적도/임야도 ⑨ 건축물관리대장 ⑩ 환지예정증명원 ⑪ 개별공시지자 ⑫ 부동산공시가격 ⑬ 관리비 미납 확인 ⑭ 주변 부동산중개업소 시세파악 ⑮개발정보

 

제이탑 공인중개사사무소