'선순위임차인' 배당신청 따라 달라지는 법
'선순위임차인' 배당신청 따라 달라지는 법… 낙찰자 피해 우려]
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#2009년 이모씨(45)는 서울 강동구 둔촌동 H아파트 전용면적 84㎡를
경매로 구입했다.
3회나 유찰돼 최저가는 감정가(5억3000만원)의 51.2%인
2억7136만원까지 떨어졌다.
2008년 떨어진 아파트값이 다시 오를 것이란 기대가 큰 시점이고
지하철 연장이란 지역호재도 있다 보니 4억5000만원 정도에
시세가 형성돼 있었다.
이에 이씨는 4억3280만원을 써내 낙찰받았다.
시세보다 1500만원 이상 싼 가격에 낙찰받았다는 사실에
콧노래가 절로 나왔다.
하지만 법원매각물건명세서에서 이씨가 간과한 사실이 있었다.
한 명의 전세세입자가 2004년부터 전입해 있었던 것이다.
명세서에도 전입 기록만 있을 뿐 보증금이나 확정일자,
임대차기간 등에 관한 일체의 내역이 공개되지 않았다.
권리신고나 배당요구도 하지 않았다.
장기간 거주하고 있는 것으로 보아 소유자 가족으로 여겨
크게 신경쓰지 않았다.
며칠 후 이씨는 세입자에게 집을 비우라고 갔다가
'청천벽력' 같은 얘기를 듣게 됐다.
전세보증금 1억4000만원을 줘야 나간다는 것이었다.
법적으로도 은행 채권보다 우선하는 '선순위임차인'이 있는 경우
낙찰자가 떠안게 된다는 사실도 알게 됐다.
결국 이씨는 이 아파트를 5억7280만원에 낙찰 받은 꼴이 됐다.
이씨는 "전세보증금은 당연히 경매낙찰금에서 배당해 순위에 따라
나눠주는 것으로 알고 있었다"며 "배당신청을 하지 않았으니
낙찰자가 떠안아야 한다는 게 말이 되냐"며 억울해 했다.
◇선순위임차인은 '슈퍼甲'…
배당 못받으면 낙찰자가 인수
경매에서 '배당'이란 경매 대상 부동산의 매각대금으로 채권자들의
채권을 우선순위에 따라 지급하는 절차를 말한다.
매각대금이 채권총액보다 적은 경우가 많아 법원은 채권자들의
배당우선순위를 정하고 그 우선순위에 따라 배당한다.
일반적으로 주택매매에선 세입자를 승계하거나 명도협의 후에
집을 살지 말지를 결정한다.
하지만 경매에선 명도에 앞서 낙찰절차가 선행하게 되기 때문에
권리관계 분석이 중요하다.
게다가 세입자 중에는 낙찰자가 어찌할 수 없는 경우가 있다.
가장 대표적인 경우가 이씨의 사례처럼 대항력 있는
선순위 임차인이 있는 경우다.
선순위 임차인은 말소기준권리라고 불리는 근저당, 가압류,
담보가등기보다 앞서 전입과 입주를 마친 임차인을 말한다.
이들이 보증금의 전부나 일부를 배당받지 못하는 경우 그 보증금은
낙찰자가 물어줘야 한다.
민법상 전세권 규정이 있는데 "전세권자는 전세금을 지급하고
타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 �아 사용·수익하며
그 부동산 전부에 대해 후순위권리자·기타 채권자보다
전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다"고 규정하고 있다.
하지만 부동산을 점유하고 있는 선순위임차인이 배당을 받을 수 있는지
없는지에 대한 판단기준은 다양하다.
선순위임차인이
△배당 요구를 하지 않은 경우
△확정일자를 받지 않은 경우
△배당요구종기가 지난후 배당요구한 경우
△확정일자가 다른 권리순위보다 늦은 경우
△임차권등기명령을 했으나 경매개시결정등기 이후에 이뤄진 경우
등은 배당을 받지 못한다.
다만 법에선 배당받지 못해도 전세권을 보호해주기 때문에 낙찰자가
이를 인수해서 떠안게 되는 것이다.
선순위임차인은 어떤 경우든 보증금 전액을 보호받는 반면
낙찰자는 선순위임차인의 배당을 받는지 또는 배당을 받을 수 있는
보증금이 얼마인지를 파악해 입찰가를 써내야 하는 불편함이 있다.
◇6억원 아파트 2억원에 낙찰받는 비법은?
상황이 이렇다보니 선순위임차인의 지위를 악용, 해당 주택을 싸게
낙찰받는 사례도 있다.
고의로 선순위임차인을 이용해 전세보증금을 부풀려
입찰자들을 속이는 경우다.
경기 분당신도시 야탑동의 한 아파트의 경우 감정가가 6억원인데
선순위임차인 A씨가 2억원의 전세보증금에 살고 있었다.
이 아파트를 낙찰받으려는 B씨는 A씨와 짜고 4억원에 살고 있는 것처럼
다른 입찰자를 속인 후 2억원에 해당 아파트를 단독으로 낙찰받았다.
다른 입찰자들은 4억원이나 되는 보증금을 떠안게 될 것이 우려돼
아무도 입찰에 나서지 않았다.
설춘환 알앤아이컨설팅 대표는 "선순위임차인에게 너무 초월적인
권리를 부여하고 있다"며 "선순위임차인은 일정 조건을 만족하면
배당신청을 하지 않아도 우선 배당된다든지, 선순위임차인의 보증금은
의무적으로 명시해야 하는 등의 법 개정이 이뤄져야 한다"고 지적했다.