상권이란 무엇인가?

상권이란 무엇인가?

 

우리가 상가를 투자할 때 상권에 대하여 많은 이야기를 한다.

여기는 상권이 좋다든지, 여기는 이러저러한 이유로 앞으로 상권이

좋아지겠다 또는 상권이 안 좋아지겠다라고 표현을 한다.

상가투자를 하려는 투자자라면 먼저 상권의 개념을 정확히

인식하고 있어야 그 지역의 상가를 투자할 것인지 아니면

투자하지 않을 것인지를 판단할 수 있다.

 

그러면 상권이란 과연 무엇인가?

 

상권의 의미
넓은 의미의 상권	상가가 모여 있는 지역에 오는 소비자들의 지리공간적 범위
좁은 의미의 상권	투자하려고 하거나 소유하고 있는 상가에 오는 소비자들의 지리공간적 범위

 

상권은 광의의 상권과 협의의 상권 2가지로 정의할 수 있다.

먼저 광의의 상권은 상업지구나 상가들이 밀집되어 있는 지역으로

오는 소비자들이 살고 있는 지리 공간적 범위를 말한다.

예를 들면 동대문 상권, 명동 상권, 강남역 상권, 서면 상권이라고

우리가 표현할 때의 상권을 말하는 것이다.

따라서 동대문 상권은 전국에서 도매와 소매 상인들이 물건을 매수하러

오므로 초광역 상권이라고 하고, 강남역 상권이나 서면 상권은

지하철과 버스 등을 이용하여 서울 전역과 부산 전역에서

소비자들이 오는 지역이므로 광역상권이라고 표현한다.

간혹 투자자들은 상권의 의미를 상가들이 밀집되어 있는

상업지역이라고 이해하고 있는데 그것은 잘못 이해하고 있는 것이다.

상권은 상가가 있는 상업지역에 오는 소비자들의 지리 공간적

범위를 말하는 것이다.

 

협의의 상권은 어느 지역에 내가 소유하고 있는 또는 투자하려고 하는

상가에 오는 소비자들의 지리 공간적 범위를 말한다.

따라서 상가들이 모여 있는 지역 내 어느 위치에 투자자가

소유하고 있는 상가가 있는지, 그 상가에 어떤 업종이 입점하여

영업을 하고 있는지 또는 주위에 어떤 상업시설이 있거나

어떤 업종이 있느냐 등에 따라 상권의 범위가 달라진다.

그러므로 광의의 상권이 좋다고 하더라도 투자자가 소유하고 있는

상가의 상권이 좋지 않을 수도 있다는 것을 염두에 두고

투자 여부를 판단하여야 한다.

보통 협의의 상권은 투자하려고 하는 상가가 아직 임대가

되어 있지 않는 경우가 많아 어떤 업종이 들어올지 알 수 없으므로

실질적으로 상권을 파악하기가 너무 어렵다.

 

그리고 협의의 상권을 입지조건이라고 표현하는 학자나 전문가도 있다.

거의 같은 개념으로 보면 된다.

따라서 상권분석은 광의의 상권을 먼저 분석하고, 협의의 상권은

입지조건을 분석한다는 개념을 가지고 분석하면 된다.

   

상권분석

 

상권분석은 상가투자자, 상가개발자와 상가임차인에게 정말로 중요하다.

그 이유는 상가개발자는 상가를 개발하려고 할 때 그 지역의 상권을

예측하여 개발이익이 발생할 것인지를 판단해야 있고,

상가 투자자는 어느 지역에 있는 상가를 투자하려고 할 때

그 지역의 상권을 예측하고 분석한 후 투자여부를 결정하여야 임대수익과

처분수익을 얻을 수 있으며, 상가임차인은 상가를 임대차하기 전에

그 지역의 상권이 어떤지를 먼저 분석한 후 창업을 하여야

사업이익을 얻을 수 있기 때문이다.

 

상가투자자 입장에서 상권 분석의 목적을 단적으로 표현한다면

어느 시점에 상가를 투자하여야 할 것인지와 어느 시점에 상가를

처분하여야 할 것인지를 판단하기 위한 것이라고 할 수 있다.

 

그러나 일반투자자가 상권을 관념적으로 판단하는 것은 가능하지만

정밀하게 계량적, 통계적으로 분석하는 것은 정말로 어렵다.

어쩌면 불가능하다고 할 수 있다.

나도 사실은 상권 분석이 중요하다고 강의하고 개인 투자를 위하여

신중하게 고민하고 있지만 관념적으로, 그리고 감각적으로 판단한다.

그 이유는 계량적․통계적으로 판단하는 것은 나도 거의

불가능하기 때문이다.

 

아마도 백화점이나 할인점과 같은 대형상업시설의 개발자들도 배후가

몇 천세대이고, 교통 여건이 좋으니 상권이 좋다, 나쁘다라고

상권을 판단하고 있다고 생각한다.

물론 통계청 홈페이지를 통하여 배후세대수, 거주인구, 연령대,

소득수준, 교통여건, 지하철 이용객수 등을 통하여

어느 정도 판단하고 있지만 그 통계가 상권을 파악하는데

정밀한 것은 아니라고 생각한다.

하지만 최소한 향후 상권이 활성화될 것인지, 아니면 쇠락할 것인지,

고착화 되어 있는지 정도는 판단하고 투자를 해야 할 것이다.

 

그리고 상권분석도 신도시인지 택지개발지구인지 아니면

이미 상권이 형성되어 있는 지역인지에 따라 다르다.

 

신도시나 택지개발지구에서 공급되는 상가를 투자하려고 할 때는

현재의 상권의 형성 여부와 향후 상권 성숙시기를 예측하여

투자 시기를 판단하여야 한다.

신도시나 택지개발지구의 상권 형성은 보통 3년 이상 소요된다.

배후 아파트 입주가 되어야 하고, 교통여건이 정비되어야 하고,

학교나 관공서 등이 이전되어야 어느 정도 상권이 형성되기 때문이다.

따라서 너무 일찍 투자하면 상권이 형성되지 않아

실패한 상가투자가 될 수 있다.

현실적으로 매우 많이 발생하는 현상이다.

 

이미 상권이 형성되어 있는 지역에 있는 상가를 투자하려고 하는

경우에는 혹시 상권이 쇠락할 어떤 변수가 존재하는지와

현재 쇠락하고 있는지를 판단하여야 할 것이고, 그래야 실패하지 않는

상가투자를 할 수 있다.