골치아픈 제시 외 건물, 이렇게 해보세요

골치아픈 제시 외 건물, 이렇게 해보세요.

 

단독주택이나 토지 경매물건을 검색하다 보면

‘제시외 건물 포함’이라는 문구를 쉽게 볼 수 있다.

 

제시 외 건물은 해당 등기부 및 건축물대장 등 공적 문서에는 존재하지 않지만

감정평가사가 직접 현장에 방문한 결과 존재가 확인되는

여러 형태의 건물을 총칭한다.

이 같은 제시외 건물의 대부분은 무허가거나 사용승인을 필하지 않은 것이다.

흔히 볼 수 있는 옥탑방이나 보일러실, 옥외 화장실, 공장에 딸린 창고,

단독주택 내 임시로 가설된 정자 등이 대표적인 제시 외 건물에 속한다.

 

본론으로 돌아와 경매사건에서 제시 외 건물 포함이라는 안내가 붙어있는

물건은 등기부상으로는 미등기 건물이지만 현실적으로 소유자의 존재를

알 수 있어 이를 경매대상에 포함시키는 것을 말한다.

통상 경매사건에서는 감정평가된 제시 외 건물에 대해서는 경매대상 물건에

포함해서 보기 때문에 낙찰자가 소유권을 취득하는 데 아무런 문제가 없다.

 

문제는 제시 외 건물이 경매대상 목적물에서 제외될 경우다.

이런 경우 낙찰자는 제시 외 건물의 소유권 확보는 물론 법정지상권

문제까지 떠안을 수 있다.

이 때문에 경매물건에 제시 외 건물이 포함되지 않은 일부 사건에 대해서는

입찰을 꺼리는 경향이 강하다.

그러나 부득이한 사정으로, 혹은 이를 감수하고서라도 낙찰을 받아야 하는

입찰자라면 처리방법에 대해서도 고민을 할 수밖에 없다.

 

가장 좋은 방법은 제시 외 건물의 소유주를 찾아 매입하는 것이다.

이런 경우 경매 낙찰 후에도 아무런 문제가 없고 권리관계도 깨끗하게

정리되기 때문에 최상의 결과로 볼 수 있다.

하지만 제시 외 물건은 공부 상 기재되지 않은 것이기 때문에 소유자를

찾아내는 것 자체가 어려운 작업이기도 하다.

이처럼 소유주를 찾기 어려운 경우라 해도 입찰자 입장에서는

손놓고 기다릴 수만은 없다.

따라서 소유주를 찾는 것과 동시에 제시 외 건물이 ‘부합물 또는 종물’에

속하는지를 알아봐야 한다.

만약 제시 외 건물이 ‘부합물 또는 종물’에 속하는 경우 매수인은 이

건물 소유권을 행사하게 될 가능성이 크다.

 

부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하는 것으로

분리할 경우 그 물건이 훼손된다거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우가 해당된다.

또 종물은 일정한 물건에 부속돼 주물 사용에 도움을 주는 물건으로

농장의 부속시설이나 주택, 건물창고 등이 해당된다.

물론 제시외 건물에 대한 부당이득반환청구 소송의 문제가 있을 수 있지만

낙찰자 입장에서는 이를 통해 소유주를 알게 되는 소득이 있고 협의 또는

재판을 거쳐 소유권 자체를 확보할 수 있기 때문에 문제 해결에

한걸음 더 다가설 수 있게 된다.

 

요약하면 제시 외 건물이 부합물과 종물이 아닌 경우에는 법정지상권의

문제를 고려해야 하고, 법정지상권의 문제가 없을 경우에는

그 물건을 매입하거나 건물철거 소송으로 해결하는 방안을 모색해볼 수 있다.

법정지상권이란 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인에게 속하고 있었으나

경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물소유자에게

그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말한다.

 

제시 외 건물이 경매대상 물건에 속하는 경우라면 고민할 것이 비교적 적겠지만

그렇지 않은 경우에는 물건이 맘에 들어도 포기하고 돌아서는

예비 입찰자가 적지 않을 것이다.

그러나 이처럼 문제해결 방안이 분명히 존재하고 있는 만큼 더 이상은 포기하지 말고

낙찰을 받아보는 게 어떨까. 문제해결 과정을 거치면서

본인의 경매실력은 가일층 향상될 것이다.