안전한 부동산거래를 위한 수칙 3가지

안전한 부동산거래를 위한 수칙 3가지

 

부동산거래는 다른 물건거래에 비해 거액이어서 실패할 경우

인생 설계에 큰 영향을 줄 정도로 중요하다는 점에서 대단히 신중할

필요가 있지만, 실제로는 그렇지 못한 경우가 많다.

안전한 부동산거래를 위한 왕도는 있을 수 없지만, 가장 중요하고도

기본적인 수칙 3가지를 소개하고자 한다.

 

첫째, 거래계약서 작성에 유의해야 한다.

 

합의내용을 자세하게 문서화하지 않는 우리 문화의 특성은 부동산거래라고

예외는 아니다.

우리에 비해 계약문화가 훨씬 발달한 미국에서는, 합의내용을 자세하고

정확하게 서면화하는 것은 물론, 가격을 흥정하는 과정에서 언급된 사항조차

계약서에 기재하는 경우가 많다.

예를들어, 매도인이 제시한 매도의향가격을 매수인이 깎고자할 경우에는

그 이유를 조목조목 적어서 매수인으로 하여금 제출하게 하고 합리적인

이유가 있으면 가격을 낮추어주되, 그 과정도 계약서상에 그대로 서면화한다.

이런 과정을 통해 거래과정이 그대로 서면화되면서 나중에 분쟁이 될 경우

오해의 여지를 많이 줄일 수 있게 되는 것이다.

 

실제 사례 .

 

식당 점포하나를 임대하면서 고초를 겪게된 어느 의뢰인의 사례인데, 원래 그 점포는

약 1년 전에 점포 안에서 살인사건이 발생하여 몇 개월간 공실로 있다가

다른 사람에게 재임대되었는데, 계약과정에서 이와 같은 좋지않은 과거가

모두 임차인에게 이야기되어지고 그 때문에 시세보다 싸게

임대차계약체결이 되었다고 했다.

그럼에도 불구하고 상대방 임차인은 ‘임대차과정에서 이런 사실을 전혀 알지 못한 채

속아서 계약을 체결했다가, 이런 사실을 우연히 뒤늦게 알게 되었다’고 주장하면서

지급한 임대차보증금반환은 물론, 개점준비과정에서 들어간

각종 비용(인테리어, 홍보비 등)상당의 손해배상까지 청구하는 소송을 제기한 것이다.

만약, 미국처럼 계약과정에서 오고간 과정들이 정확하게 계약서상에

반영되어 있었다면 이런 분쟁은 피할 수 있었을 것이다.

결국, 거래과정에서 오고간 내용이 구체적으로 서면화되지 못하면 문서화되지 않은

부분과 관련해서 거짓말이 난무하게 되고, 많은 에너지가 사실관계규명에

쏟아져야하는 것이 지금의 재판현실이 되고말았다.

 

둘째, 꼼꼼한 公簿(공부) 확인이다.

 

안전한 부동산거래는 해당 부동산 공부(公簿)를 정확하게 살피는 것에서부터

시작된다고 해도 과언은 아니다.

 

다음의 두가지 사례를 살펴보자.

 

건물을 매입하는 과정에서 부동산등기부등본을 통해 1990. 6.경에

건축된 것으로 알고 계약을 체결하였는데, 나중에 알고 보니 그 건물은

1990. 6.이 아니라 실제로는 1981년경에 건축된 건물로 밝혀지게 되었다.

이런 사실은 건축물대장에 이미 표기되어 있었는데, 등기부등본만 확인한 채

계약을 체결하면서 실수가 발생한 것이다.

한편, 아파트를 임차하는 과정에서 그 아파트의 등기부등본 확인을 통해

아무런 제한물권이 없는 것으로 알고 임대차계약을 체결했다.

하지만, 잔금지급하고 이사한 이후에 알게 된 바에 따르면, 계약당시 본 등기부등본은

계약체결일 3일 전에 발급받은 것으로서, 계약체결일 바로 전날에 그 아파트 등기부에

거액의 가압류가 등재되었는데, 이 사실을 알지 못한 채 임대차계약을 체결한 것이었다.

 

해당 거래가 어떤 것이냐에 따라 확인해야 될 공부상의 구체적인 내용이나

중요도도 달라질 수 밖에 없지만(예를들어 첫 번째 사례가, 건물의 매매가 아니라

임대차계약이었다면 매매의 경우보다 건물의 건축연도는 훨씬 덜 중요한

요소가 되었을 가능성이 크다), 부동산거래를 함에 있어서는 해당 부동산거래와

관련있는 공부를 가급적 폭넓고 꼼꼼하게 확인하는 자세야말로 안전한

부동산거래의 가장 기본일 수 있다.

 

셋째, 관련 전문가들의 자문을 구하는 자세이다.

 

부동산거래는 대체로 거액이다보니 거래당사자의 대부분은 해당 거래에

초보자일 수밖에 없는 한계가 있다.

따라서, 거래에 문외한이라는 겸손한 마음으로 여러 분야의 다양한 전문가들로부터

조력을 받고자하는 자세가 중요하다.

특히 부동산거래분야는 생각하는 것 이상으로 사고발생 가능성이 크다는 점에서,

소중한 재산을 지키고 불필요한 분쟁을 예방함에 있어 전문가들의 도움은 필수라고

하지 않을 수 없다. -이상-

 

 

(출처:최광석변호사)