특수물건 원리만 알아도 절반은 먹네
특수물건 원리만 알아도 절반은 먹네
경매물건을 보다 보면 대지권미등기, 대지권 없음, 토지별도등기 등
특이사항란에 여러가지 단서가 달린 특수한 물건들을 접할 수 있다.
이러한 물건들은 특수조건이 달렸다고 해서 입찰경쟁률과 낙찰가율이
낮아지는게 일반적이지만 의미를 이해하고 관련 서류들만
잘 챙겨봐도 일반물건들과 별반 다름이 없을 정도로
정상적인 물건들도 많다.
우선 ‘대지권미등기’에 대해 알아보자. 대지권미등기란 집합건물이
완공되고 구분건물에 대한 등기부가 작성됐지만 절차상 또는
실체상의 하자로 인해 대지권이 아직 등기부에 기재되지 않은 상태를 말한다.
대지권미등기는 대지의 분ㆍ합필 및 환지절자의 지연, 측량,
대지권지분의 확정 등으로 인해 대지권등기가 상당기간 지체되면서
발생되는데 신도시나 택지지구, 도시개발사업, 재개발/재건축사업 등
대규모 개발사업에서 대지권미등기 물건을 쉽게 찾아 볼 수 있다.
대지권이 미등기 돼 있더라도 감정평가서상에 대지권에 대한
평가가 이뤄졌고, 그 대지권의 평가금액이 감정평가서상에
표기됐다면 대지권도 낙찰로 당연 취득된다.
하지만 대지권이 감정평가서상에 표기 되어 낙찰 받았는데
나중에 대지권이 없는 것으로 판명되면, 매각불허가신청 또는
매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있고, 이미 매각허가결정이
확정되었다면 매각허가결정취소신청을 할 수 있다.
이 대지권미등기 물건은 대지권이 없는 물건과 구별하기가 어렵다.
법원에서 현황조사를 할 때 단순히 대지권미등기 물건인지 아니면
애초부터 대지권이 없는 것인지를 판단을 내려야 되는데
대지권 유무에 대한 확정 판단을 내릴 수 없을 경우 통상적으로
매각물건 명세서에 “대지권 유무는 알 수 없음”이라고
기재하고 경매가 진행된다.
대지권미등기와 외관이 비슷한 물건이 바로 ‘대지권없음’이다.
대지권미등기는 대지권은 있지만 등기가 안된 것뿐이고
대지권없음은 말 그래도 대지권이 아예 없는 경우를 말한다.
보통 시유지나 국유지상에 건축된 건물이 대부분 대지권없음에 속한다.
이러한 물건은 감정평가서상 대지가격이 감정가에 포함돼 있지 않기 때문에
‘건물만입찰’ 또는 ‘대지권 없음’이라는 표시가 돼 있다.
또한 낙찰 이후에도 대지권을 온전하게 찾아올 수 없으며 토지소유자가
대지사용에 대한 지료납부 및 구분소유권 매도청구권을 행사 할 수 있어
입찰전에 이점을 유념해야 한다.
하지만 대지권이 없는 물건도 토지소유자와 임료 문제만 잘 협의된다면
전세난이 심한 요즘과 같은 때에 소액으로
임대사업을 하기에 좋은 틈새상품이다.
대지권미등기와 대지권 없음 물건의 구별방법은 어렵다.
둘 다 대지권 등기가 생략돼(표제부의 ‘대지권 표시’란이 공란)
있기 때문이다.
허나 통상적으로 대지권 미등기의 경우 대부분 감정평가금액에
대지지분의 평가액을 포함하는 반면 대지권 없음은 감정평가액이
건물분만으로 구성돼 있어 감정평가를 통해 구별할 수 있다.
이제 마지막으로 토지별도등기에 대해 알아보자.
토지별도등기는 집합건물에서만 볼 수 있는 것으로 건물에 없는
권리관계가 토지에 설정돼 있다는 것을 알리기 위해 집합건물에도
따로 토지등기부를 만든 것이다.
집합건물(아파트, 연립, 다세대주택 등)의 경우 토지와 건물이
일체로 거래되도록 돼 있어 하나의 등기부만 존재한다.
즉 대지권도 있고 대지권등기까지 돼 있지만 대지권의 목적인
토지 표시란에 ‘토지에 관하여 별도등기 있음’이라고 기재돼 있다.
토지별도등기가 발생되는 이유는 건축주가 건축을 할 때 토지를
담보로 먼저 대출을 받은 후 건물을 신축하고 준공이 되면 분양대금으로
대출금을 상환하고 세대별로 토지등기를 해줘야 되는데 이를 무시하고
도주해버린 경우 흔히 발생된다.
토지별도 등기의 유형을 보면 실체상 효력이 없으나 외관만
살아 있는 경우와 토지상에 존재하는 제한물권(저당권 등)을
낙찰자가 인수하는 경우가 있다.
외관만 살아있는 토지별도등기는 토지등기부를 발급받아 보면
쉽게 구별이 가능하다.
이러한 현상이 나타나는 이유는 토지전체에 대한 근저당권이
완전히 소멸되지 않았기 때문이다.
예를 들어 근저당이 설정돼 있는 토지에 다세대주택 10채를 완공했고,
이중 6가구가 개별적으로 전유부분에 대한 토지근저당권을
말소시켰다고 하더라도 아직 4채의 근저당권이 존재하기 때문에
외관상으로는 10채 전부다 토지별도등기가 돼 있다고 표시되는 것이다.
이런 물건은 정상적인 물건과 같기 때문에 입찰에 어려움이 없다.
문제는 토지상에 존재하는 제한물권(근저당권 등)을
낙찰자가 인수하는 경우다.
이 경우에도 토지저당권자가 채권신고를 했다면 입찰자는
크게 걱정할 필요가 없다.
하지만 토지 근저당권자 배당요구를 하지 않았을 경우 낙찰자가
인수하게 되기 때문에 이런 경우엔 매각물건명세서에 ‘매각에 의하여
소멸하진 않는다’는 문구를 반드시 확인해야 한다.
아울러 토지별도등기가 있는 물건에 임차인이 있을 경우 임차인의
대항력은 건물의 저당일을 기준으로 판단하게 된다.
이때 임차인이 토지, 건물 2개의 저당일 보다 빠르면 전체 낙찰가에서
배당 받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 임차인은
건물의 낙찰대금에서만 배당되고 미배당금은 낙찰자가 인수해야 한다.