경매물건,점유자를 확인하는 노하우.....
경매물건,점유자를 확인하는 노하우.....
경매를 하다보면 점유자가 어떤 권리를 갖고
점유하고 있는지를 확인해야하는 경우가 많지만
실제 확인하기까지 그 과정이 만만치 않다.
케이스 바이 케이스로 접근해야 하지만
여러 케이스 중 하나의 케이스를 가지고 노하우를
알려 드리고자 경매 실전투자자이신 성재님의 글을 올려본다.
다음 회원님들에게 많은 도움이 되길 바란다.
여러분이나 제가 경매 물건을 검색하다가...
언뜻 봐서 마음에 드는 물건을 찾았는데,......
임장을 가지 않은 상태에서 순수히 정보지 만으로 파악했을 때
그 물건 점유 상태에 대한 정보가 아래와 같다고 가정해 봅시다.
1. 경매 목적 대상물이 빌라이다.
2. 전입세대 열람을 봤더니 "전입세대주 없음"으로 나온다.
3. 등기부상 소유자는 경매 목적물이 아닌 다른 곳으로 주소지가 되어 있다.
4. 임차권 등기가 안되어 있다.
5. 집행관 현황조사서에 "임대차 내역 없음"으로 나온다.
이런 물건은 둘중 하나겠죠.
1. 아무도 안살고 있어 텅텅 빈 빌라거나
2. 누군가 살고 있는데 전입신고를 안했거나 혹은 전입
신고 했다가 주소를 다른 곳으로 옮겼거나.
특히 상기 5번(집행관 현황조사)가 아예 없는 공매 같은 경우는
더더욱 오리무중입니다.
일단 이런 경우 임차인과 관련된 권리분석상 문제는 없어 보입니다.
설령 임차인이 살더라도 전입도 안되어 있고
권리신고도 안했기 때문에 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없겠죠?
하지만 만약 이 물건이 정말 마음에 든다면,
이게 정말 공실인지, 공실이면 얼마동안 공실이었으며
내부에 하자(누수.배관.보일러 등)는 없는지 등
물건의 물리적 상태와
사람이 살 경우 그 사람이 임차인인지 소유자인지,
임차인이면 얼마의 보증금과 월세를 주고 살고 있는지 등
점유 현황을.........
반드시 확인할 필요가 있고, 이것은 임장을 통해
현장에 직접 가 봐야 파악할 수 있는 사항입니다.
물론 물건의 물리적 상태(하자 유무 등)는 반드시
현장에 직접 가 봐야 알 수 있는 사항이지만......
점유 현황은 현장에 가 보시기 전에 아래와 같은 방법으로
먼저 파악한 후 임장을 가셔도 늦지 않을 것 같습니다.
1. 경매 목적 물건 해당 주소지 관할 가스관리국
(삼천리 등등)에 전화를 걸어서
2. 그 물건 주인과 임대차 계약을 맺고 얼마뒤면
입주할 세입자라고 본인을 소개한 후
3. 앞 사람(앞 세입자)가 가스비를 연체한 것 같은데 연체 금액이
얼마냐는 둥 그런거 물어보다가 (물론 연체 금액도 파악하시구요)
4. 엉뚱한 아무 이름 (예를 들어 김갑돌)으로 앞 세입자를 칭하면서
안내원에게 말을 걸면 그 엉뚱한 이름을 정정해서
진짜 세입자 이름을 얘기해 주는 경우가 많습니다.
예를 들어 이런 대화죠.
- 성재 : "깁갑돌씨 가스비 연체가 00만원이라구요?"
- 안내원 : 아뇨. "이성원"씨 가스비 연체가 00만원 이라니까요.
뭐...이런 방식이 통할 때도 있고 안 통할 때도 있는데,
통하지 않는다면 전화 끊고 다시 다른 안내원과
연결한 후 이번엔 등기부상에 나와 있는 소유자를 가장해
세입자에 대한 정보를 캐본다거나...뭐 그러는 겁니다.
(응용방법은 다양합니다.)
일단 가스요금 명의가 해당 목적 물건의 소유자가 아니라면,
임차인이 살고 있을 가능성이 높겠죠?
상기와 같은 방법으로 임차인으로 추정되는 가스요금 내는 사람의
이름이 "이성원"이라는 것을 알아냈다고 합시다.
그럼 다시 가스국에 전화 걸어 다른 안내원과
아래과 같이 얘기합니다.
- 성재 : "저 이성원 인데요. 제가 가스비 00만원 밀렸죠?"
- 안내원 : 네....언제부터 언제까지...뭐 얼마 얼마에..어쩌구 저쩌구
- 성재 : "(약간 화를 내며) 아, 됐구요.
근데 왜 연체 내역이 핸펀 문자로 안오는 거에요?
제 전화번호가 어떻게 등록돼있죠?"
- 안내원 : "(약간 당황하며) 011-234-0019로 되어 있는데요?"
- 성재 : "어? 그래요?
(이때 안내원이 중얼거리는 핸펀 번호를 잽싸게 적으세요)
이상하다. 번호는 맞는데....
하여간 가스비 낼 테니까 걱정 마세요.
그리고 문자 잘 안오거든요?
일 좀 제대로 하세요."
이러고 전화를 끊으면 되죠.
[뭐...실제 있었던 대화 내용을 글로 옮긴 겁니다.]
자...그럼 당신은 현장에 가지 않은 채 앉은 자리에서
전화 몇통화로
1. 임차인으로 추정되는 가스비 납부 명의자 "이성원"을 알아냈고
2. 그 사람의 연락처를 알아낸 겁니다.
이와 비슷한 방법으로 소유자의 연락처를 딸 수도 있구요.
임차인으로 추정되는 사람의 연락처를 딸 수도 있습니다.
어쩔때는 임차인 가족(주로 부인이나 남편)의 연락처를 알 수도 있죠.
자...그럼 이제 전화를 걸어야죠?
그런데...잠깐. 전화를 하기전에 본인이 본인을 어떤 사람으로
소개하고 무엇을 물어봐서어떤 정보를 얻을 것인지 충분히
시나리오를 생각한 뒤 점유자 또는임차인으로 추정되는
가스비 납부 명의자에게 전화를하셔야 합니다.
또, 전기요금 관련해서 한전 안내원에게 알아보는
내용은 조금 다르고, 알 수 있는 정보가 약간 다른데요...
이에 대한 것은 나중에 또 기회가 되면 말씀드리겠습니다.
글이 너무 길어졌네요 ^^
여하튼 도시가스 관리국 안내원에게 전화를 할 때
체납 관리비 금액 등만 물어보고 바로 끊기 보다는 상기와 같이
가스국 안내원을 활용한다면 유용한 정보를 얻으실 수
있을 겁니다.
뭐...정보를 못 얻으면 어때요? 어차피 밑져야 본전 아닌가요?
이렇게 미리 정보를 파악한 후 임장을 가셔서 현장을
확인해 보시는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.
또, 처음에는 맘에 드는 물건이었는데, 막상 점유자
(임차인)과 통화를 해 보니 명도도 무지 어려울 것 같고
얘기 들어보니 물건에 하자도 많더라...
하는 정보를 입수했다면...
해당 물건에 임장을 정말 가야 할 지
다시 판단을 해볼 수 있겠죠?
그렇게 되면 쓸데없는 임장을 하나 줄이게 될 수도 있으니
그 만큼 임장의 효율성을 높일 수 있을 겁니다.
좀 어렵겠지만, 임장 가시기 전에 책상에 앉아 전화나
인터넷으로 알아낼 수 있는 것은 모두 알아낸 후
짐을 챙겨 현장에 임장 가도 늦지 않으시겠죠?
제 경우 이러한 방법으로 쓸데없는 임장을 줄일 수 있었습니다.